Квартиры, которые продаются быстрее всего, и те, которые не стоит покупать

В Буэнос-Айресе наблюдается ситуация, при которой предложений на рынке жилья не хватает. Некоторые риелторы даже утверждают, что их «слишком много». Однако этому явлению нет единого объяснения. Максимилиано Д’Ария, коммерческий директор одноименной риелторской компании, считает, что проблема заключается не в избытке объектов, выставленных на продажу, а в нехватке покупателей, способных их приобрести. «Сегодня проблема заключается скорее в спросе, на который влияют отсутствие кредитов, низкая правовая безопасность и нестабильность, чем в переизбытке предложения», — резюмирует он. «К этому добавляется еще один фактор: большая часть имеющегося в наличии жилья не соответствует тому, что ищет рынок. «Есть много повторяющихся объектов и не так много того, что продается легко», — отмечает Диего Казес, генеральный директор L.J. Ramos». В этом смысле ключевым моментом становится определение наиболее востребованных характеристик. «Если нужно определить выигрышные атрибуты, то Карола Фернандес Бериссо, менеджер по жилому сектору компании Achaval Cornejo, перечисляет: «Низкие коммунальные платежи и гараж — важные факторы, но расположение, состояние и освещенность — это три основных составляющих, благодаря которым квартира хорошо продается». В том же духе Д'Ария выделяет балкон как обязательное условие. «Тем не менее, риэлторы сходятся во мнении, что наиболее определяющим фактором является адекватная цена». «Сегодня рынок очень строго наказывает объекты недвижимости, которые выставляются на продажу с завышенной ценой», — объясняет Матео Гарсия, директор по жилой недвижимости в компании Toribio Achával, и добавляет, что у покупателей есть большой выбор и отличные аналитические навыки, поэтому правильная оценка ускоряет сделки. «Нет переизбытка предложения на рынок качественной недвижимости: объекты, расположенные в хорошем месте, с хорошим дизайном и адекватной стоимостью, быстро раскупаются», — резюмирует Габриэла Голдзер, директор Ocampo Propiedades. «В популярных районах с высоким спросом и хорошим качеством объектов даже самые дорогие объекты продаются очень быстро», — дополняет Алан Флексер, менеджер филиала Narvaez в Сан-Исидро. «Учитывая эти характеристики, интересно проанализировать, какие типы объектов продаются быстрее всего». На первом месте находятся двухкомнатные квартиры, которые, по словам Голдзер, «явно лидируют по скорости продаж». Специалист объясняет, что они представляют собой баланс между доступностью и функциональностью: позволяют жить или сдавать в аренду с хорошей рентабельностью и остаются относительно доступными для финансирования в текущих условиях. Д'Ария добавляет, что этот тип жилья сочетает в себе доступную цену и постоянный спрос, что обеспечивает высокую оборачиваемость. «За ними следуют трехкомнатные квартиры, которые «отвечают типичным семейным потребностям, особенно с тех пор, как работа из дома стала частью повседневной жизни», — утверждает Казес. Эти квартиры приобретаются не только в качестве основного жилья, но и в качестве инвестиции. «Трехкомнатные квартиры покупают для сохранения капитала и сдачи в аренду», — поясняет Фернандес Бериссо. «В 2025 году и в первом квартале 2026 года двух- и трехкомнатные квартиры были самыми продаваемыми типами жилья. По словам Хуана Мануэля Васкеса Бланко, экономиста и генерального директора компании Fabián Achával, на них пришлось 59% сделок: 32% — на двухкомнатные квартиры и 27% — на трехкомнатные. «Однако эти процентные доли варьируются в зависимости от района. В таких районах, как Реколета и Палермо, трехкомнатные квартиры «разлетаются», в то время как двухкомнатные дольше остаются в продаже, объясняет Гарсия. «Хотя тенденция, похоже, указывает на то, что небольшие квартиры исчезают с рынка быстрее всего, есть одно исключение: однокомнатные квартиры — один из самых популярных типов жилья, строившихся в последние годы. «Они продаются медленно из-за значительного переизбытка предложения», — отмечает генеральный директор L.J. Ramos. «С другой стороны, крупные квартиры сталкиваются с большими трудностями в нынешних условиях. «Квартиры большого размера — от 170 до 180 м² — продаются дольше всего, потому что они предназначены не для инвестиций, а для семейного проживания», — утверждает брокер из Achaval Cornejo. «Эксперты сходятся во мнении, что в таких случаях решение о покупке обычно принимается более рационально и менее интуитивно. «В условиях, когда ипотечное кредитование все еще находится на начальном этапе восстановления, доступ к объектам с высокой стоимостью по-прежнему остается более ограниченным», — добавляет Флексер. «В этом контексте Бродский отмечает еще одну тенденцию, заслуживающую внимания: «Наибольшее время в продаже находятся квартиры с большой площадью». Просторная однокомнатная квартира конкурирует с двухкомнатной. То же самое происходит с просторными двухкомнатными квартирами, площадь которых сопоставима с небольшой трехкомнатной. «Люди предпочитают иметь на одну комнату больше, чем на одну меньше, но очень просторную», — заключает специалист. Расположение является одним из важнейших факторов при выборе недвижимости; имеющийся в наличии фонд не распределен равномерно по городу. «Избыточное предложение сосуществует с точечным дефицитом в определенных сегментах: трехкомнатные квартиры в хорошем месте в Палермо и Бельграно, новые квартиры с гаражом в средних районах и объекты с открытыми пространствами», — объясняет Васкес Бланко. В этом смысле Д'Ария выделяет четкую тенденцию: спрос устремляется в северный коридор, в устоявшиеся районы, где покупатель видит большую гарантию сохранения стоимости. «Такие районы, как Палермо, Бельграно и Нуньес, лидируют по количеству сделок, в то время как юг города страдает от нехватки кредитов», — резюмирует он. «Тем не менее, также наблюдается «эффект перелива» в районы, расположенные рядом с наиболее востребованными, такие как Сааведра, Чакарита, Вилья-Креспо и Колехиалес. «В цифрах: в 2025 году на Палермо пришлось 19,2 % сделок. За ними следуют Реколета (13,3 %) и Бельграно (17 %), по данным Васкеса Бланко, который отмечает Кабаллито, Вилья Уркиса и Альмагро как районы с высокой оборачиваемостью в сегменте квартир с двумя и тремя комнатами. «На другом конце спектра находятся районы юга и западной окраины — Лугано, Парке Авельянеда, Ла Бока, Нуэва Помпея — где объем сделок меньше, а время реализации больше». Цена по-прежнему остается одним из решающих факторов при сделках с недвижимостью. Поэтому рынок вторичного жилья сохраняет стабильную аудиторию и, по мнению брокеров, является сегментом, который продается быстрее всего. «У него более выгодная относительная цена, в него можно заселиться сразу и он дает больше возможностей для переговоров», — отмечает Казес. «С другой стороны, объекты на стадии строительства имеют свои преимущества и недостатки. Этот сегмент демонстрирует «значительное восстановление, стимулируемое покупателями, которые стремятся к рассрочке платежей и делают ставку на будущее повышение стоимости», — утверждает Флексер. Однако это может вызвать неопределенность относительно того, какую окончательную сумму в итоге заплатит клиент, предупреждает Фернандес Бериссо. «Новые квартиры находятся в промежуточном положении. «Многое зависит от стоимости и от того, можно ли оформить право собственности, чтобы получить кредит», — объясняет Голдзер. «По данным Васкеса Бланко, с января 2024 года запас строящихся объектов сократился на 83%, в то время как запас подержанной недвижимости старше 50 лет вырос на 36%». Это свидетельствует о сокращении предложения новой недвижимости и о том, что рынок вторичного жилья по-прежнему задает тон рынку в целом. «Объявлений о продаже недвижимости предостаточно, и зачастую именно начальная цена в объявлении определяет успех сделки. Поэтому разрыв между объявлением и ценой заключения сделки заслуживает отдельного анализа. «Вопреки тому, что можно было бы предположить на рынке с обильным предложением, специалисты утверждают, что маржа для переговоров значительно сократилась». «Разница находится на историческом минимуме и продолжает сокращаться», — отмечает Васкес Бланко, который предупреждает, что в четвертом квартале 2025 года процент снижения цены в сегменте вторичного жилья оказался даже ниже показателей первого квартала 2019 года. «Средняя скидка по сравнению с последней опубликованной ценой снизилась с 12% в 2020 году до примерно 6% к концу 2025 года», — уточняет специалист и предупреждает, что есть даже данные, фиксирующие разницу в 4,3% в первом квартале 2026 года. По мнению специалиста, это один из самых явных признаков того, что рынок начинает нормализоваться. В этом контексте брокеры подчеркивают важность правильной оценки, особенно на рынке с большим предложением. «Когда цена установлена правильно, разница небольшая; когда нет, недвижимость просто не продается», — резюмирует Казес. «Матео Гарсия объясняет это явление изменением динамики: «Сегодня контроль находится в руках продавцов». По его словам, это приводит к тому, что многие сделки заключаются по цене, близкой к объявленой, а в некоторых случаях даже выше нее. «В этой ситуации размещение объявления по конкурентоспособной цене имеет решающее значение для того, чтобы объект не простоял на рынке слишком долго и не вызвал подозрений у покупателей, — объясняет Фернандес Бериссо. — Тем не менее, процесс еще не завершен: в марте этого года цены на 25 % объявлений, размещенных на Zonaprop, были снижены в среднем на 5,9 %. Это указывает на то, что часть предложения по-прежнему не соответствует рыночной конъюнктуре».