Продажа земельных участков иностранцам: что изменится после решения Верховного суда и почему не ожидают притока инвестиций

Решение Верховного суда страны, отменившее судебное постановление, которое приостановило отмену Закона о земельных ресурсах, было с удовлетворением воспринято участниками рынка сельской недвижимости. Однако, не ожидая массового притока иностранного капитала, эксперты, опрошенные газетой LA NACION, призвали к осторожности: они считают, что снятие этого ограничения является важным шагом, но что по-прежнему существуют другие факторы, влияющие на инвестиции в страну. Высший суд отклонил иск, поданный Центром ветеранов Фолклендских островов Ла-Платы (CECIM) против статьи 154 Указа о чрезвычайных мерах № 70 2023, который отменил Закон № 26 737 «О режиме защиты национального суверенитета в отношении собственности, владения или пользования сельскими землями». Суд счёл, что CECIM не обладал правомочиями для возбуждения коллективного иска, и, таким образом, отменил решение Федерального суда Ла-Платы, который признал данную статью неконституционной. Закон о земельных ресурсах, принятый в 2011 году, устанавливал ограничения на приобретение сельских земель иностранцами. Статья 154 Декрета о чрезвычайном положении № 70 от 2023 года предусматривала его отмену." По мнению Хуана Хосе Мадеро, директора отдела сельскохозяйственных земель компании LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, это решение не стало неожиданностью, поскольку именно в его обосновании было показано, что «иск не имел веских оснований» для удовлетворения. По словам Мадеро, это решение означает, что больше не существует конкретного закона, который бы ограничивал, сдерживал или регулировал продажу сельскохозяйственных земель иностранцам. Однако он предупредил, что влияние на рынок не будет мгновенным: «Решение принято совсем недавно, оно еще свежо и не дает немедленного эффекта». «Этот риэлтор считает, что Аргентина обладает условиями, которые могут оказаться привлекательными для международного капитала благодаря качеству земель и сельскохозяйственных ресурсов страны. Он отметил, что проблема возникает, когда эти преимущества сталкиваются с недостатком доверия и предсказуемости. «Аргентина всегда была в поле зрения глобальных инвесторов благодаря качеству своих земель, ресурсов и агроэкологическим условиям, но противовесом этому является уровень доверия к Аргентине», — подчеркнул он. Мадеро также упомянул страновой риск, валютные ограничения, которые по-прежнему затрагивают юридические лица, и сложности, связанные с привлечением крупных инвестиций. «Крупные инвестиции привлекаются в страны, где показатель инвестиционной привлекательности составляет около 200 базисных пунктов [в Аргентине он превышает 600]. «К этому следует добавить, что по-прежнему действуют ограничения для юридических лиц, которые как раз и привлекают наибольшие объемы инвестиций», — заявил он. В том же духе высказался Мариано Мауретт, руководитель компании «Кампос де Альзага, Унзуэ и Ко», который рассказал, что это решение вызвало волну запросов со стороны операторов. «С вчерашнего дня у нас не утихают звонки», — сказал он. Однако он уточнил, что это решение — лишь начало и само по себе недостаточно для того, чтобы вызвать немедленную реакцию рынка. «Хотя это и хороший старт, и хорошая новость, на этом дело не закончится. Этого недостаточно, чтобы рынок отреагировал», — отметил Мауретт. По его словам, до сих пор сохраняется неопределенность относительно дальнейшего хода процесса, и он предположил, что те, кто оспаривает отмену, могут попытаться действовать другими путями. «Кроме того, по мнению Мауретта, сложившаяся ситуация открывает возможность обсуждения нового законодательства. Он считает, что принятый в 2011 году закон содержал аспекты, которые следует пересмотреть, и что обсуждение должно опираться на конкретную информацию и данные: «Закон необходим»». Что касается реакции иностранных покупателей, Мауретт высказался категорично и заявил, что пока «не наблюдает шквала заказов». По его мнению, одной из переменных, которая в настоящее время оказывает наибольшее влияние на инвестиционные решения, является стабильность экономической политики. «Рынок сельской недвижимости, тем временем, сохраняет свою собственную динамику». Мауретт отметил, что предложение на рынке ограничено, а цены, которые должны были вырасти, уже выросли, поэтому в ближайшей перспективе не ожидается новых значительных скачков. «Тем не менее рынок по-прежнему активен, предложение ограничено, цены уже стабилизировались: то, что должно было вырасти, уже выросло, и в ближайшей перспективе роста не предвидится», — заявил он. По мнению Роберто Френкеля Сантильяна, президента компании Bullrich Campos, дискуссию об иностранном владении недвижимостью следует разделить на два вопроса. С одной стороны, он отметил, что доля иностранцев в сельскохозяйственной собственности Аргентины в настоящее время не представляет собой значительного процента — примерно менее 5 % земельных владений: «Сегодня это не является проблемой». По мнению эксперта, наиболее острым моментом, который вскрывается в связи с отменой данного нормативно-правового акта, является возможность приобретения земель иностранными государствами или компаниями с государственным участием: «Это абсурд — чтобы одна страна могла покупать землю в другой стране; это все равно что встроить одну страну в другую». «Предприниматель в сфере недвижимости считает, что будущее регулирование должно учитывать эту ситуацию и в то же время позволять частным компаниям и инвестиционным фондам реализовывать производственные проекты. Он также отметил, что для приобретения крупных земельных участков должен существовать особый режим. «С другой стороны, Мадеро перечислил такие по-прежнему актуальные препятствия, как отсутствие кредитования, валютные ограничения, налоговое давление и изменения правил». «У нас нет кредитов для приобретения земли или организации орошения. У нас огромный потенциал, но без льготных кредитов с длительным сроком погашения это невозможно», — отметил он. Френкель Сантильян также рассмотрел эту проблему в более широком контексте. «Причина, по которой иностранцы не приезжали, заключалась не только в земельном законе, но и в совокупности факторов, из-за которых Аргентина не рассматривалась как привлекательная страна для инвестиций», — пояснил он. Среди них он упомянул правовую и политическую стабильность, валютные ограничения и сложности с переводом дивидендов. «Региональные различия также являются важным элементом дискуссии. Мадеро привёл в пример Уругвай, где предсказуемость и стабильность способствуют привлечению инвестиций даже при наличии регулирования в сфере сельскохозяйственных земель. Френкель Сантильян, в свою очередь, привёл в пример развитие определённых районов Парагвая за счёт иностранного капитала». По мнению Мадеро, это решение ставит перед Конгрессом задачу обсудить законодательство, сочетающее открытость для инвестиций и защиту определенных стратегических интересов: «Теперь у законодателей появилась возможность взвешенно обсудить закон, регулирующий продажу земель иностранцам». «По мнению Мауретта, предвыборная неопределенность уже начала сказываться на рынке сельской недвижимости и ускорила дискуссию, которая была запланирована на следующий год. «Обсуждение должно было состояться в марте следующего года, но уже начались дискуссии о том, кто будет следующим и как будут развиваться события». Он рассказал, что покупатели и продавцы анализируют различные сценарии, прежде чем принимать решения: «Любая неопределённость тормозит активность». В этом же ключе Френкель Сантильян также отнёс политическую обстановку к числу факторов, которые заставляют иностранных инвесторов занимать выжидательную позицию: «В тот день, когда эти гарантии будут обеспечены, Аргентина сможет присоединиться к инвестиционному сообществу, но пока что мы находимся в ожидании».