Как можно договориться о более выгодных условиях в договоре аренды?

Подписание договора аренды может оказаться стрессовым процессом, если вы не знаете прав и обязанностей как арендаторов, так и арендодателей. «Теперь, после отмены закона об аренде, договоры заключаются на основе принципа свободы договора, который дает арендаторам и арендодателям право самостоятельно согласовывать сроки, суммы и другие условия. Эта новая правовая база заменяет ограничения и обязательные формулы корректировки, предусмотренные предыдущим законом». Отмена ограничений, налагаемых отмененным законом, привела к значительным изменениям на рынке: обновления могут согласовываться в соответствии с индексом, согласованным сторонами, валютой оплаты и сроком договора. Поэтому ключ к успеху заключается в том, чтобы подготовиться перед тем, как сесть за стол переговоров, и зафиксировать достигнутые договоренности в письменной форме. Ниже приведены пять основных вопросов, которые помогут заключить более сбалансированный договор и защитить интересы обеих сторон. На них отвечают адвокаты Энрике Абатти и Энрике Абатти (младший), авторитеты в области недвижимости. «Гражданский и коммерческий кодекс в статьях 1205–1210 устанавливает минимальные обязательства, которые должен соблюдать любой договор аренды. Абатти отмечает, что перед заключением договора необходимо понимать, что арендатор не может изменять согласованное назначение недвижимости, должен поддерживать ее в хорошем состоянии и производить срочные ремонтные работы, уведомляя об этом владельца, а также своевременно и в установленном порядке оплачивать арендную плату, которая включает в себя аренду и дополнительные услуги, такие как коммунальные расходы, ABL или страхование. «По истечении срока договора арендатор обязан вернуть недвижимость в том же состоянии, в котором он ее получил, за исключением естественного износа, и предоставить соответствующие подтверждения оплаты. Эта правовая основа защищает как владельца, так и арендатора, устанавливая четкие границы, которые должны соблюдаться», — поясняет юрист. Аналитики рекомендуют заранее определить индекс, по которому будет обновляться арендная плата (IPC, ICL, CAC или другой), и частоту корректировки — ежеквартально, ежеполугодно или ежегодно — и, чтобы избежать разногласий, договориться, что каждый год стоимость будет сверяться с котировками трех риэлторских агентств: одна из которых назначается арендатором, другая — арендодателем, а третья — по соглашению между ними. Таким образом, «обе стороны имеют прозрачный механизм для адаптации арендной платы к рыночной реальности и сохранения экономического баланса договора». «После увеличения предложения недвижимости, вызванного отменой нормативов, арендаторы получили возможность вести переговоры. «Сегодня те, кто ищет жилье в аренду, могут выбирать из множества вариантов и предлагать авансовые платежи (ранее запрещенные для жилья), чтобы получить скидки», — объясняет Абатти. «Эта динамика заставляет владельцев смягчать условия (например, соглашаться на аванс за несколько месяцев или корректировать арендную плату), если они хотят быстро заключить сделку. Имея в своем распоряжении больше альтернатив, арендатор находится в выгодном положении, которым следует воспользоваться при обсуждении цены и способов оплаты. «Положения об обновлении арендной платы, гарантийном депозите, разрешении на проживание с домашними животными, использовании общих помещений и ответственности за ремонт обычно становятся предметом споров». Чтобы избежать недоразумений, юристы сходятся во мнении о необходимости тщательно документировать любые дополнительные соглашения к основному договору. Рекомендуется составить нотариальный акт с заверенными фотографиями первоначального состояния недвижимости, который затем прилагается к договору. Таким образом, в случае разногласий по поводу повреждений или изменений у вас будет достоверное доказательство. Первым шагом, который должен сделать каждый арендатор, является проверка законности владельца, требуя предъявить правоустанавливающий документ или доверенность в случае представителей. Кроме того, целесообразно ознакомиться с правилами совместного владения и последними расчетами по коммунальным платежам, чтобы заранее знать о расходах, которые могут быть включены в договор. По словам специалиста, «ст. 1188 CCyC требует, чтобы договоры, продления и изменения были оформлены в письменном виде, поэтому устных соглашений недостаточно: каждая оговорка, какой бы второстепенной она ни казалась, должна быть зафиксирована в документе. Таким образом, минимизируются риски процессуальных «хитростей» и укрепляется правовая безопасность обеих сторон.