Известная девелоперская компания из Пилара инвестирует 1 млрд долларов в северную часть города

В то время как рынок недвижимости действует в режиме осторожности, одна девелоперская компания решила пойти в противоположном направлении. Группа Ayres, состоящая из аргентинского и чилийского капитала, объявила о плане инвестиций в размере 1 млрд долларов США на ближайшие 10 лет. В рамках этого плана группа построит 700 000 квадратных метров за десятилетие, с целевым показателем 70 000 квадратных метров в год и объемом инвестиций, который, по оценкам, составит около 1500 долларов США за квадратный метр. «Этой ставкой компания стремится развивать новые центры в северной части Большого Буэнос-Айреса. Инвестиции осуществляются в условиях макроэкономической нестабильности, быстрого роста затрат на строительство и сложности долгосрочного планирования. К 2025 году девелоперская компания уже инвестировала 53 миллиона долларов США в покупку земельных участков и планирует выделить еще 45 миллионов долларов США в 2026 году. Эта новость удивляет в ситуации, когда количество новых проектов сократилось и многие компании предпочли управлять запасами, а не расширяться. Частично такая осторожность объясняется одним важным фактом: за последние 18 месяцев затраты на строительство выросли значительно выше общего уровня инфляции, что привело к сокращению маржи и вынудило пересмотреть стратегии. «Тем не менее, в компании утверждают, что долгосрочное территориальное планирование позволяет проходить через экономические циклы без потери стоимости. «Если смотреть на перспективу 10, 15 или 20 лет, то бизнес — это не только застройка, но и прирост стоимости земли», — объясняет Гонсало Санчес Зинни, генеральный директор Ayres Desarrollos. «Одним из столпов плана является стратегия земельного банкинга: приобретение и резервирование земельных участков в районах, где ожидается рост населения или улучшение транспортной доступности. Поэтому группа приобрела землю в Бенавидесе, Кардалесе и Тортугасе. У них также есть оставшиеся участки в Пиларе. «Ключ — создавать городскую ткань, а не отдельные проекты», — резюмирует Санчес Зинни, имея 70 гектаров в этих районах. «В этом году мы приобрели землю для застройки 500 000 новых квадратных метров; это не земля для хранения, это земля для развития городов», — отмечает он. «Внимание сосредоточено не на отдельном проекте, а на строительстве целых районов с жильем, услугами, зелеными насаждениями и инфраструктурой в рамках единого генерального плана. Другими словами, руководитель резюмирует философию компании как «создание города», а не поиск отдельных возможностей. «Мы не строим квадратные метры, а в каждом проекте оставляем место для зелени, для встреч, для жизни. Мы предпочитаем потерять метры, чем потерять смысл», — подчеркивает Хавьер Риус, аргентинский партнер, который вместе с чилийцем Эдуардо Фернандесом Леоном принял решение продвигать этот инвестиционный план. Именно эта ориентация на долгосрочную перспективу оправдывает продолжение инвестиций в Аргентину даже в условиях высокой волатильности. «В Бенавидесе уже продвигаются первые этапы того, что компания определяет как Distrito Aires Benavidez. Там группа приобрела около 15 гектаров на проспекте Бенавидес, коридоре, соединяющем традиционные клубы, школы и торговый центр Нордельта. Это проект по строительству жилья и квартир с инвестициями в размере 18 миллионов долларов США, стоимость которых варьируется от 150 000 до 260 000 долларов США. В Кардалесе внимание сосредоточено на другом типе предприятия: проекте с более крупными участками площадью 2600 м², предназначенными для тех, кто хочет построить себе второй дом. Проект был задуман как «загородный район» с низкой плотностью застройки, половина площади которого предназначена для общего пользования. На первом этапе из 116 участков уже продано около 40% по цене от 100 000 до 200 000 долларов США. «На каждом квартале будет по два дома», — добавляет руководитель. «Мы были удивлены скоростью роста спроса на вторые дома: практически нет инвесторов, это семьи, которые представляют себе жизнь в сельской местности в получасе езды от традиционных коридоров северной зоны», — комментирует руководитель. «Параллельно с этим компания планирует, что Пилар останется операционным центром с достаточным запасом для утроения площади, застроенной на данный момент. Группа имеет в портфеле новые жилые и многофункциональные проекты на Панамериканском шоссе, включая продукты для премиум-сегмента в районе, известном как Пилара. «Третьим направлением плана является район Тортугас, где они приобрели около 15 гектаров между 38 и 40 километрами Панамериканского шоссе, в коридоре, где также действуют другие значимые игроки. Там проект все еще находится на стадии планирования и не имеет даты запуска, но ставка делается на то, чтобы повторить логику районов со смешанным назначением и дополнить развитие других игроков в этом районе. Компания, которая разработала традиционный район Айрес-дель-Пилар, присутствует в стране почти 30 лет с моделью, основанной на запланированных сообществах, интегрированной инфраструктуре и поэтапном развитии. Там, на землях, которые два десятилетия назад были полями, группа застроила более 160 000 квадратных метров, включая закрытые жилые комплексы, кондоминиумы и офисные здания, и все еще сохраняет оставшуюся землю, чтобы добавить еще 150 000 м² в районе Айрес-Вила, на высоте 43,5 км от Панамериканского шоссе. Этот опыт, который позволил преобразовать большие сельские территории в городские кварталы, теперь планируется повторить в новых районах. «Помимо городского потенциала, план сталкивается с очевидными проблемами. Экономика Аргентины подвержена циклам, которые быстро меняют затраты, финансирование и темпы строительства. Любой проект, рассчитанный на длительный срок, должен учитывать меняющиеся сценарии, от колебаний валютного курса до регуляторных ограничений или изменений спроса. «Самая большая проблема — это страна», — признает Санчес Зинни и объясняет, что каждый запуск проекта требует работы с различными сценариями цен, сроков строительства и финансирования, а также опоры на консультантов, прогнозы по земельным участкам и гибкое планирование. Тем не менее, он утверждает, что чилийский партнер группы сохраняет оптимистичный взгляд на среднесрочную перспективу Аргентины и «считает, что для Аргентины наступают хорошие времена, поэтому мы сейчас ускоряемся, чтобы опередить это улучшение». Объявленная инвестиция также служит сигналом. На рынке, который в последние годы сократился, решение продвигать широкий территориальный план вносит новую нотку: идею о том, что даже в неблагоприятных условиях есть компании, готовые работать с долгосрочной перспективой». В компании подчеркивают, что проекты не зависят исключительно от уровня предварительных продаж, что позволяет им соблюдать графики даже в случае замедления рынка. «Когда мы запускаем проект, мы его завершаем независимо от скорости продаж», — подчеркивает Санчес Зинни. «Если план будет реализован в соответствии с планом, Бенавидес, Кардалес и Пилар могут сформировать коридор с новыми центрами, услугами и жилыми предложениями различного масштаба. Масштаб проекта, как по площади, так и по объему инвестиций, предполагает, что его влияние будет не только коммерческим, но и урбанистическим. Но на данный момент стратегия ясна: расширяться на территории, предвосхищать спрос и проектировать город в условиях неопределенности».