Идеальный офис: "У компаний появились новые потребности, и то, на что раньше у нас уходило пять месяцев, теперь занимает больше года".

Анализ, новые тенденции и возможности местного офисного рынка обсуждались на девятом саммите по недвижимости LA NACION, который прошел под лозунгом: "Кирпич и инвестиционные возможности в переломный момент". Группа экспертов в составе Алехандро Рейсера (коммерческий директор Toribio Achával), Рафаэля Валеры (директор по брокерским операциям в Аргентине и Уругвае Cushman Wakefield), Фернандо Новоа Уриарте (партнер и директор офиса Newmark) и Гонсало Мейра (директор по сделкам JLL) позволила не только создать рентгеновский снимок настоящего сектора, но и предвидеть ближайшее будущее этого сектора недвижимости. "По словам Валеры, в последнее время компании начали принимать решения, которые - во многих случаях - были отложены. "Сейчас мы видим, что некоторые компании предпринимают шаги, переезжают, чтобы удержать своих сотрудников и привлечь таланты. В рамках этого сценария чаще всего выбирают недвижимость премиум-класса и в определенных районах, которые, как правило, являются наиболее востребованными. Что касается продуктов AAA, то наибольший динамизм рынку придают те, которые предлагают гибкие планировки и сертификаты LEED", - пояснил директор Cushman Wakefield. Что касается спроса, то Мейра утверждает, что нынешний рынок гораздо более требователен. Современные компании предъявляют четкие и ясные требования. "Спрос не только на небольшие помещения, но и на гораздо более сложные требования. Раньше компании запрашивали помещения определенного количества квадратных метров. Сегодня они ищут комплексные решения, которые требуют участия групп архитекторов и консультантов, а также специалистов по исследованиям и брокеров по недвижимости, чтобы удовлетворить все их потребности. То, что раньше занимало у нас пять месяцев работы, сегодня - во многих случаях - занимает более года. Несомненно, это говорит о вызове, который определяет настоящее время", - отметил брокер. Он добавил: "В настоящее время у JLL 70 активных поисков, что является рекордом для нашей фирмы, но они требуют меньше места, а для нас - больше работы и больше людей. Клиенты или компании больше не смотрят только на офис, который они собираются занять. Они также обращают внимание на услуги, которые может предложить здание и район". "Окружающая здание среда стала не менее важна, чем само здание. Сегодня основное внимание уделяется как доступности района, так и услугам, которые он предлагает (например, банки, магазины, парки, спортзалы и т. д.). Еще один важный вопрос - качество комплекса, не только с точки зрения удобств, но и с точки зрения его устойчивых характеристик. Все больше компаний-арендаторов обращают внимание на "углеродный след" своих зданий, - говорит партнер Newmark. Очевидно, что офисный сектор переживает нечто вроде трансформации, которая ускорилась - в большей степени - после пандемии". "В последнее время компании начали процесс переосмысления и перемен. Сегодня компании задаются вопросом, какую роль они хотят, чтобы офис играл в жизни людей (их сотрудников) и в бизнесе. В этом смысле важно не только местоположение, но и дизайн интерьера (рабочие места, форматы работы и т. д.), а также способ связи между его обитателями и клиентами, - говорит Рейсер. Без сомнения, мы столкнулись со сменой парадигмы, которая не только меняет представление о рабочем пространстве, но и требует его определения". "Еще десять лет назад компании принимали решения (например, о переезде на новое место) на ближайшие 10 или 20 лет. В последнее время есть компании, которые принимали такие решения после пандемии, а сегодня, спустя три года после переезда, они заново анализируют изменения в планировке или новый переезд, задаваясь следующими вопросами: каким должно быть рабочее пространство? Что там должно происходить? Какую роль должен играть офис? Какое географическое положение он должен иметь? Какую гибкость должно обеспечивать пространство и т. д. Новая парадигма, похоже, сопровождается предложением: компании должны быть изменчивыми, гибкими и проворными. Несомненно, есть районы, которые позволяют это в большей степени, чем другие, и владельцы зданий, которые действуют соответствующим образом: например, IRSA или Raghsa, которые уже добавили соответствующие предложения в свои офисные комплексы. Это начало этапа, который находится в постоянной трансформации", - добавил коммерческий директор компании Toribio Achával, - "Что касается наиболее динамичных районов, то Catalinas (в центре финансового района) продолжает оставаться одним из передовых районов, где за последние несколько месяцев было поглощено несколько квадратных метров в зданиях класса А. Другой субрынок, который является главным героем и который в предпандемический период уже получил толчок к развитию, - это Нуньес. Благодаря начинанию компании Raghsa - бизнес-центру Libertador - и развитию инновационного парка, он оказался в авангарде спроса со стороны бизнеса. Это логично, поскольку в последнее время он не только вырос во всем, что касается услуг, но и отвечает тенденции децентрализации, которую переживает рынок. Мы в Cushman Wakefield убеждены, что у этой части города есть не только настоящее, но и большое будущее", - говорит Валера. Еще один набирающий обороты объект - Paseo Gigena, многофункциональный комплекс, потребовавший инвестиций в размере 28 миллионов долларов США и располагающий 14 000 квадратных метров офисных площадей. "Недавно мы подписали контракт на 37 кв. м, в то время как в Каталинасе этот показатель составляет около 25 кв. м. Выход на рынок Paseo Gigena свидетельствует не только о подтверждении цены за квадратный метр, которую имел в виду девелопер, но и о спросе. Сегодня компании хотят быть там, где хотят быть сотрудники. Я думаю, что девелоперы должны принять это к сведению, когда переосмысливают проект. Пришло время переоценить, где люди хотят быть сегодня, что они хотят иметь. В прошлом было достаточно площади более 1 000 квадратных метров. Сегодня рынок требует быть гораздо более креативным и прислушиваться к мнению компаний, чтобы уловить этот спрос", - говорит Мейра. Новоа Уриарте добавил: "Раньше компании были арендаторами, затем они стали клиентами, а теперь - гостями. Это не только объясняет и обобщает концепцию гостиничного бизнеса, которая применяется в офисных проектах, но и распространяется на здание и его окружение, район, в котором оно расположено. В последнем отчете по офисной недвижимости, опубликованном несколько часов назад компанией Newmark Argentina, говорится, что на рынке Буэнос-Айреса имеется 1 800 000 арендопригодных квадратных метров, уровень вакантности (который снижается) составляет 16,6% (то есть примерно 300 000 квадратных метров). "В настоящее время на рынок в ближайшие несколько лет выходят семь офисных зданий общей площадью около 230 000 квадратных метров. Но самое интересное, что 60 % из них, то есть 145 000 кв. м, будут введены в 2024 году (остальные 90 000 кв. м запланированы на конец 2027 и начало 2028 года). И если строительство начнется сейчас, то готово оно будет не раньше 2029 года. Это, несомненно, вызов, чтобы увидеть, как рынок отреагирует (даже несмотря на то, что многие из них уже имеют контракты на заселение) на будущие годы, когда не будет ничего нового, что можно было бы занять. Исторически сложилось так, что наш сектор поглощает от 2 до 5 % от общего объема предложения, в зависимости от экономической ситуации. Кроме того, положительным моментом отчета является то, что третий квартал подряд чистый объем поглощения был положительным. Это означает, что компании приняли больше метров, чем вернули. Еще одна проблема рынка - модернизация старых офисных зданий, в которых в последнее время появляются пустующие квадратные метры", - говорит Новоа Уриарте. "Чтобы этого не произошло, необходимо, чтобы владельцы зданий или инвесторы понимали, что эти объекты должны оставаться в силе. При таком сценарии реконструкция и модернизация должны быть систематическими и постоянными. Это достигается не только за счет инвестиций в инфраструктуру, но и в энергоэффективность (сертификаты LEED, Well и т. д. и т. п.). Это единственный способ поддержать или подтвердить стоимость актива и цену аренды недвижимости", - заключил Новоа Уриарте. Гибкость также была частью анализа. "В мире, в городах, которые мы называем зрелыми и которые имеют значительные рынки, гибкие площади составляют около 30 %, в то время как в Латинской Америке, как в регионе в целом, сегодня не более 5 % или 7 % гибких площадей в офисном фонде. Согласно нашим исследованиям, на прочных или зрелых рынках этот тип предложения может генерировать прибыль на инвестиции, которая может быть на 30 % выше, чем при традиционной аренде. Здесь, в Аргентине, мы еще далеки от этого, но мы можем работать над достижением этой цели, которая уже является глобальной тенденцией", - сказал Рейсер. Он добавил: "У нас была возможность поработать с клиентом, который ранее владел 4000 м² и переехал на 1500 м² в здание IBM в Каталинасе, в гибкое пространство. Из-за нового формата работы (гибридно-гибкий) они больше не считали свои 4000 м² полезными. Кроме того, они смогли обосноваться в районе, который предоставляет им большую гибкость для расширения, если это потребуется в будущем. По словам Валеры, местный офисный рынок ориентирован на аренду. "Здесь 95 % сделок с недвижимостью - это аренда, и только оставшиеся 5 % - это купля-продажа. Я бы сказал, что в настоящее время лишь немногие компании являются собственниками. В недавнем прошлом, в связи с валютным кризисом, было временное явление, которое заставило компании инвестировать в недвижимость (в большинстве случаев в поисках спекулятивного дохода) из необходимости защитить свои песо. Сегодня, с приходом нового правительства, панорама изменилась и, в некотором смысле, вернулась к динамике прошлого: мало продаж и покупок, которые совершаются по очень конкретным причинам, отвечающим политике компаний, требующей от них владения занимаемой недвижимостью по стратегическим соображениям". "В заключение четыре брокера согласились, что будущее будет более обнадеживающим, но 2024 год, несомненно, станет годом переходного периода".