Сюрприз на рынке: цены на пастбища уже выросли на 30 %, и начинает играть роль фактор «если Милей победит»

Рынок сельской недвижимости переживает один из самых динамичных периодов за последние годы. Сегодня количество запросов растет, количество осмотров объектов вновь увеличилось, а сделки начали заключаться все быстрее. На этом фоне один факт выделяется среди прочих: скотоводческие хозяйства, которые исторически уступали место сельскохозяйственным, начали набирать обороты и уже демонстрируют рост цен до 30 % по сравнению с показателями прошлых лет. «Это явление не ограничивается ни конкретным регионом, ни одним типом хозяйства». Рыночные участники отмечают, что интерес наблюдается практически ко всем категориям земельных участков, хотя и с разной степенью интенсивности. Наиболее качественные сельскохозяйственные участки по-прежнему лидируют по спросу, за ними следуют участки с меньшим потенциалом, смешанные участки и, наконец, скотоводческие, которые сегодня становятся главной неожиданностью рынка». «За этим изменением стоит совокупность нескольких факторов. Стабилизация некоторых макроэкономических показателей, снижение инфляции, уменьшение странового риска, повышение рентабельности животноводства, проводимые правительством меры по дерегулированию и ожидание новых реформ в секторе способствуют формированию атмосферы большего доверия, благодаря чему земля вновь становится одним из предпочтительных объектов инвестиций. «Сегодня рынок сельскохозяйственных угодий перегрет», — подытожил Хуан Хосе Мадеро, директор отдела сельскохозяйственных угодий компании LJ Ramos Brokers Inmobiliarios. По его словам, в настоящее время наблюдается спрос на сельскохозяйственные, смешанные и животноводческие хозяйства в различных регионах страны. «Наблюдается активность, поступают запросы и проводятся осмотры. В некоторых случаях, пока один покупатель рассматривает предложение, появляется другой заинтересованный, который соглашается на все условия продавца, и сделка заключается немедленно», — описал он. По мнению Мадеро, такая ситуация особенно характерна для сельскохозяйственных земель высшего качества, где дефицит предложения поддерживает цены на очень высоком уровне: «Владельцы уже запрашивают цены выше 20 000 долларов США за гектар, которые стали ориентиром для центрального региона, и появляются сделки, которые могут быть заключены по ценам выше этих уровней»». «Аналогичное мнение высказал Роберто Френкель Сантильян, президент компании Bullrich Campos, хотя он и предупредил, что рынок начал демонстрировать еще одну особенность: предложение значительно сократилось. «Было продано немало угодий, другие были сняты с продажи, а третьи ушли по высокой цене», — резюмировал он. По его мнению, многие владельцы предпочитают подождать, прежде чем расставаться со своими хозяйствами, поскольку считают, что ещё есть потенциал для дальнейшего роста цен: «На рынке осталось очень мало хороших угодий. Если бы на рынке появились сельскохозяйственные хозяйства первого класса, они, несомненно, были бы проданы без затруднений». «В компании «Альзага Унзуэ и Ко» наблюдается аналогичная динамика. Мариано Мауретт, руководитель отдела сельскохозяйственных земель компании, отметил, что спрос остается устойчивым, в то время как предложение по-прежнему ограничено: «Спрос на сельскохозяйственные земли, как и всегда, остается устойчивым и актуальным, а предложение — скудным». Однако он уточнил, что главные изменения на рынке происходят в другом сегменте. «Спрос на смешанные сельскохозяйственные угодья и угодья для животноводства явно выше, чем несколько лет назад», — заявил он. «Эта смена ситуации напрямую объясняется динамикой развития животноводства в последние месяцы. После нескольких лет, когда стоимость земель, предназначенных исключительно для производства крупного рогатого скота, отставала от других категорий, начался процесс восстановления, который сегодня удивляет даже самих участников рынка». По мнению Мадеро, это восстановление уже очевидно: «Участки для животноводства спокойно выходят на рынок со стоимостью на 30 % выше той, по которой они продавались некоторое время назад». Как он уточнил, в бассейне реки Саладо — одном из основных ориентиров рынка скотоводства провинции Буэнос-Айрес — уже говорят о хозяйствах со средней плотностью скота в одну корову на гектар, стоимость которых составляет около 3000 долларов США за гектар, хотя окончательная стоимость зависит от таких факторов, как местоположение, инфраструктура и уровень производительности. Тем не менее он пояснил, что такая перестройка рынка по-прежнему встречает сопротивление со стороны некоторых покупателей: «Спрос на скотоводческие хозяйства есть, но есть и предложение по очень высоким ценам, и инвесторы пока не готовы полностью признать эти цены. Поэтому заключается лишь небольшое количество сделок». Френкель Сантильян согласился с тем, что восстановление было весьма значительным. «Участок, который недавно стоил около 2500 долларов США за гектар, сегодня предлагается по цене около 3500 долларов США. Это значительный рост», — отметил он. Тем не менее он отметил, что, несмотря на это улучшение, земля, предназначенная для животноводства, пока не в полной мере отражает благоприятную конъюнктуру в сфере производства говядины. «Цена на говядину оправдывала бы даже более высокие цены, хотя многие инвесторы по-прежнему считают, что крупным долгосрочным бизнесом останется сельское хозяйство», — подчеркнул он. Мауретт вносит некоторое уточнение. Он считает, что говорить об едином процентном показателе может быть вводящим в заблуждение, поскольку в сфере скотоводческих хозяйств существуют очень разные реалии. «Скотоводческое хозяйство может иметь всего 5 % холмистой местности или 40 % площади, пригодной для пастбищ. Это полностью меняет стоимость», — пояснил он. По этой причине он предпочитает говорить о более умеренной перестройке. «Было бы разумно говорить об улучшении на 15–25 %, хотя в некоторых случаях этот показатель может приближаться к 30 %», — отметил он. «Возобновление активности на рынке также изменило профиль покупателей. Если несколько лет назад преобладали почти исключительно производители, стремившиеся расширить масштабы своего производства, то теперь стали появляться инвесторы из других секторов экономики. «Сегодня мы видим, что те, кто покупает скотоводческие или смешанные хозяйства, приходят с долгосрочным проектом. Они уже не ищут просто землю, а хозяйства, где можно повысить производительность за счет внедрения новейших генетических технологий, улучшения пастбищ, инвестиций в удобрения, инфраструктуру и технологии, применяемые в производстве», — пояснил Федерико Нордхаймер, директор компании Nordheimer Campos y Estancias. Мадеро отметил, что, помимо традиционных производителей, возросло присутствие капитала из энергетики, горнодобывающей промышленности, промышленности и других сфер деятельности: «Они рассматривают сельское хозяйство как альтернативный вариант инвестиций с позитивными долгосрочными перспективами». Френкель Сантильян согласился с этой оценкой. «Мелкий фермер по-прежнему остается основным покупателем небольших земельных участков, но при сделках на сумму от 5 до 6 миллионов долларов США и выше появляется другой инвестор, который понимает, что сегодня покупка земли может быть очень выгодным сделкой на рынке недвижимости», — отметил он. «Моретт добавил, что в случае скотоводческих хозяйств преобладают производители, уже связанные с этой отраслью». «Поскольку сегодня соотношение между стоимостью коровы и стоимостью земли по-прежнему остается благоприятным, многие пользуются моментом, чтобы продать скот и приобрести больше земельных участков», — отметил он. «Кроме того, участники рынка сошлись во мнении, что дефицит предложения по-прежнему остается одной из главных движущих сил рынка. «Многие владельцы сняли свои участки с продажи, поскольку считают, что их стоимость ещё может вырасти», — резюмировал Френкель Сантильян. По мнению Мадеро, динамика цен будет зависеть от укрепления экономического курса: «Всё, что укрепляет доверие, обеспечивает стабильность и позволяет планировать долгосрочные инвестиции, будет способствовать росту спроса и отразится на стоимости земли». В этом контексте он назвал ключевыми факторами продолжение снижения инфляции, уменьшение странового риска, отмену регулирования и доступ к долгосрочным кредитам на покупку земельных участков. «В этой ситуации также начала набирать вес политическая составляющая. «Если Хавьер Милей выиграет выборы 2027 года, цены на земельные участки вырастут. Многие люди сняли свои хозяйства с продажи в ожидании такого улучшения, хотя на сегодняшний день это лишь ожидания», — отметил Френкель Сантильян. Мауретт считает, что тема выборов уже начала обсуждаться среди покупателей и продавцов, хотя и призвал к осторожности. «Наш рынок движется осторожно. Это не такой волатильный рынок, как рынок зерна или доллара», — заключил он.