Данные, подтверждающие, что сейчас «идеальное» время для покупки квартиры

Продажи недвижимости растут уже 41 месяц подряд. В июне в Буэнос-Айресе было подписано на 36% больше договоров купли-продажи, чем в том же месяце прошлого года. За первые шесть месяцев года было подписано почти 30 000 договоров, что почти на 50% больше, чем за тот же период 2024 года. С такими цифрами картина на рынке недвижимости выглядит обнадеживающей, но не лишенной напряженности в ситуации, которая не одинакова для всех сторон. «Те, кто конкурирует с импортом, проигрывают; те, кто зависит от движения рынка, растут; а те, кто зависит от роста цен, зависят от рынка», — проанализировал экономист Федерико Гонсалес Руко из консалтинговой компании Empiria во время презентации на саммите по недвижимости, организованном LA NACION. «Для строительства это хуже, для покупки — лучше», — резюмировал он. «Сегодня существует разрыв между застройщиками, которым трудно продавать строящиеся квартиры, и риелторами, которые пользуются благоприятной конъюнктурой на рынке вторичного жилья и сегодня являются королями рынка. Мы чувствуем себя некомфортно, бизнес по развитию недвижимости переживает переходный период». Эта фраза прозвучала на всех дискуссиях в рамках мероприятия, которое посетили более 400 предпринимателей. В цифрах: стоимость строительства в долларах выросла на 1,2% в июне, но если анализировать данные с момента президентских выборов в октябре 2023 года, то рост составил 126%, согласно данным Zonaprop. «Сегодня строительство обходится в 3,4 раза дороже, чем в октябре 2020 года (минимум серии), и на 46,6% выше среднего показателя за 2012-2024 годы», — пояснил Леандро Молина, директор по рекламе Quintoandar, группы, владеющей Zonaprop. Этот рост в основном обусловлен увеличением заработной платы в долларах — переменной, которая составляет более 50 % стоимости строительства. «Никто не сомневается, что экономика Аргентины переживает пересмотр цен. «Анализируется текущая ситуация: доллар девальвировался во всем мире, а в Аргентине подорожало все, кроме недвижимости в стадии строительства», — пояснил Гонсало де ла Серна, генеральный директор Consultatio, компании Эдуардо Костантини, которая в этом году была активнее, чем когда-либо: она снова начала покупать землю в Буэнос-Айресе — чего не делала с 2017 года — и даже одну компанию». Общая картина схожа с той, что наблюдается в других отраслях. Аргентина делает все необходимое, чтобы на этот раз перестройка макроэкономики была устойчивой в долгосрочной перспективе. «Мы в плохом положении, но все идет хорошо» — таково общее мнение большинства отраслей, и эта отрасль не является исключением. В последние годы доллар опережал инфляцию, и застройщики имели щедрые маржи. «Цены в долларах были стабильными или снижались с апреля 2018 года. То есть они отстают в контексте мировой инфляции в долларах, которая составляет 5% в год», — сообщил Херардо Аскуй, президент девелоперской компании, носящей его фамилию, которая имеет 30 завершенных и реализуемых проектов. «Предыдущее правительство [Маурисио Макри] критиковали за постепенность, а теперь, когда наступил шок, нам это тоже не нравится. Но мы знаем, что это момент, который нужно пережить», — настаивал Карлос Спина, партнер Argencons, девелоперской компании, создавшей Quartier, которая чуть более двух месяцев назад «объединилась» с Эдуардо Костантини, создателем Nordelta и Puertos. «Когда смотришь на кривую, всегда нужно дефлировать ее [скорректировать с учетом инфляции], потому что доллар 10 лет назад не тот, что сегодня, и это дает нам пик, аналогичный пику 2017 года», — пояснил руководитель. «Кроме того, с начала года стоимость остается неизменной», — добавил де ла Серна: за первые шесть месяцев года она выросла на 3%, согласно данным Аргентинской палаты строительства (CAC), которая разрабатывает индекс, корректирующий стоимость строительных работ, продаваемых с финансированием в ходе развития». С стоимостью строительства, превышающей 1500 долларов США (во время пандемии она была ниже 1000 долларов), сектор переживает переходный период от неустойчивого равновесия, когда строилось много и дешево, с спросом, направленным на защиту от инфляции и ухода от валюты (недвижимость продается в долларах). Сегодня, напротив, он движется к прибыльному равновесию с сокращенными маржами. То есть, более стабильная макроэкономическая ситуация без возможности немедленного переноса затрат на цены. По словам де ла Серна, стоимость строительства на 50% превышает средний показатель за последние 10 лет, в то время как индекс Merval находится на уровне 77%, а цены выросли не более чем на 20%. «Это означает, что те, кто покупает сегодня, получат более выгодные цены, чем в будущем», — согласились предприниматели. «Корректировка цен, которая должна согласовываться с остальной частью экономики. Однако, если потом изменится обменный курс, это изменится для всех», — пояснил де ла Серна. Азкуй, который начинал в Кабальто и теперь обосновался в Нордельте, настаивал на том, что анализ бизнеса не так линеен. Он объяснил, что с момента покупки земли, получения разрешений и завершения строительства может пройти пять или более лет, в течение которых «происходит многое». «Нельзя анализировать бизнес по проектам, нужно смотреть на свою компанию, ее финансовую перестраховку, активы, оборотный капитал, авансы. Когда смотришь на конечный результат, может быть, он заработал меньше, продал дешевле, но он накопил средства, купил землю, а в другие моменты он взял реванш, потому что доллар стабилизировался». Маркос Хуэхати, директор и основатель NorthBaires, который, помимо прочих проектов, построил кинотеатр América на пересечении улиц Санта-Фе и Каллао, считает, что после того, как закончатся запасы подержанных товаров, наступит время для новых разработок. Когда? «Исторически сложилось так, что через год или полтора после резкого роста цен рынок начинает признавать новые ценности», — ответил он. «Другими словами, спрос должен осознать, что цены в Аргентине больше соответствуют логике упорядоченных экономик мира, в которых фокус на эффективности и производительности, а не на спекуляции, является тем, что генерирует прибыль в бизнесе. Вертикальная интеграция была моделью, которую отстаивал Азкуй. «Координация оркестра в одной компании позволяет добиться эффективности затрат, потому что вы согласовываете противоположные интересы», — пояснил он. «Что касается влияния азиатского гиганта на структуру затрат, предприниматели были осторожны. Даниэль Минцер, президент девелоперской компании GD, которая предпочитает продавать недвижимость за пределами сегмента ABC1, с проектами в Конститусьон и ценами от 50 000 долларов, предупредил, что сегодня 50 % стоимости здания составляет рабочая сила, а из остальных 50 % на долю Китая может приходиться от 5 % до 10 %. С этим согласился Херемиас Гонсалес Толедо, директор Inarch, компании, которая, помимо прочих проектов, продвигает Via Viva, предприятие стоимостью 60 миллионов долларов, реализуемое в Бахо-Виадукто-Митре, в северном коридоре города Буэнос-Айрес: «Реальное влияние на стоимость относительно невелико, а риск, который принимаешь на себя при импорте — особенно отделочных материалов — очень велик». Что касается условий, необходимых для устранения исторического дефицита в три миллиона домов в Аргентине, Иссель Киперсмид, президент девелоперской компании Dypsa, сказал, что это процесс со множеством переменных, которые необходимо согласовать. «Макроэкономическая ситуация — необходимое, но не достаточное условие. Кроме того, для сектора, который имеет способность к погашению, другим условием является наличие кредитов по относительно разумным ставкам, а для этого должен существовать рынок капитала, на котором банки могут финансироваться, а сегодня его нет», — ясно заявил он. Самым убедительным доказательством этого является то, что в день проведения саммита LA NACION правительство урегулировало внедрение делимых ипотечных кредитов, которые позволяют покупателю приобрести квартиру в строящемся доме с помощью финансирования, что практически не существовало в аргентинском секторе недвижимости. Плохая новость заключается в том, что для этого банки должны запустить кредитные линии, что является сложным шагом, особенно если учесть, что в последние месяцы банки начали перекрывать денежный кран для ипотечных кредитов на покупку подержанных квартир. «С середины 2024 года этот вид кредитования был мощным стимулом спроса на подержанные квартиры, но документы, подписанные с ипотеками в июне в городе Буэнос-Айрес, показывают первые признаки охлаждения: хотя по сравнению с тем же месяцем прошлого года был зафиксирован рост на 957,4%, по сравнению с маем они упали на 6,46%. «За последний год наблюдалось существенное улучшение, но пик 2017-2018 годов не был достигнут», — отметил Гонсалес Руко, который указал на два препятствия: повышение ставок и недостаток ликвидности в финансовой системе. Средняя ставка в банках выросла на четыре пункта по сравнению с прошлым годом. То есть финансирование становится дороже, и меньше людей имеют к нему доступ. Кроме того, для дальнейшего роста кредиты должны преодолеть напряженность, вызванную ликвидностью финансовой системы для предоставления долгосрочных кредитов. Банки не могут продолжать принимать депозиты на 30 или 60 дней и выдавать кредиты на 30 лет, необходимо добиться секьюритизации рынка ипотеки, как в странах первого мира. «Историческое сравнение отражает долгий путь, который предстоит пройти Аргентине. Гонсалес Руко пояснил, что период 2020-2023 годов был худшим в истории Аргентины с точки зрения новых кредитов и объема рынка. Сегодня ипотечные кредиты составляют всего 0,2% ВВП. «В Парагвае выдано на 130 000 кредитов больше, чем у нас, а в Чили — на 1 800 000. Таким образом, за исключением Венесуэлы, мы находимся в худшем положении в Латинской Америке и одном из худших в мире», — добавил экономист. «В перспективе, помимо макроэкономических вызовов, они сталкиваются с изменениями в способах строительства, что имеет ключевое значение в момент, когда эффективное управление бизнесом имеет решающее значение. Лукас Сальваторе, президент Idero, компании, занимающейся модульным строительством, которая производит проекты на заводе, объяснил, что с его моделью — сырье поступает, и через 200 метров выходит готовый дом — затраты составляют около 1000 долларов США за м². Kiperszmid также движется в направлении индустриализированных моделей, но с использованием бетона. «Стоимость производства снижается примерно на 15%, и наша цель — снизить ее на 25%, но, что более важно, это значительно сокращает сроки», — сказал он. Сальваторе признал, что эффективность — это козырь в новой ситуации. «По мере нормализации экономики нормализуется и страна. Если вам дают энергию бесплатно, никто не будет утеплять стены, потому что дешевле этого не делать. Если единственный способ финансирования недвижимости — это сделать это за пять лет, никто не будет строить быстро. Одно является следствием другого». В этой ситуации Гонсалес Руко подчеркнул, что нужно перестать думать в терминах циклов и научиться жить в условиях укрепления валюты, если оно будет продолжаться. И пока никто не докажет обратное, ипотечный кредит будет оставаться явлением временным. В заключение он произнес фразу, которая резюмировала текущую реальность сектора: «То, что посредники празднуют, а застройщики страдают, не является устойчивым. Другой берег реки выглядит великолепно, но сама река довольно сложна».