Инвестиционные возможности: какая недвижимость дешева и что будет с ценами?

"Это поворотный момент. Прошлый год был годом перехода, а этот год - годом взлета", - согласились референты рынка недвижимости, принявшие участие в мероприятии, организованном LA NACION. Рынок недвижимости готовится к смене цикла с помощью некоторых конкретных признаков, таких как, например, возобновление продаж. Если говорить в цифрах, то объем сделок в городе Буэнос-Айрес в мае был на 36 % выше, чем в том же месяце 2023 года. Но если проанализировать, что произошло за первые пять месяцев этого года, то рост составил 25 % по сравнению с объемом за аналогичный период прошлого года, но на 22 % ниже 2019 года и на 40 % ниже 2018 года, в котором произошел взрыв кредитов UVA. Кроме того, цена квадратного метра в городе Буэнос-Айрес в июне выросла на 1,2 %, что стало максимальным месячным приростом с апреля 2018 года. В первом полугодии цены на публикации выросли на 4,3 %. Еще один факт: 90 % районов Буэнос-Айреса зафиксировали рост стоимости недвижимости в июне. Между тем, объем квартир, выставленных на продажу с понижением цены за последние шесть месяцев, перестал падать и остается стабильным, на уровне 17% и 18%. "Эти данные, полученные с помощью нашего индекса, объясняют изменение динамики цен, зафиксированное с середины прошлого года, когда они достигли уровня пола", - сказал Леандро Молина, региональный менеджер QuintoAndar, группы, владеющей Zonaprop, в интервью, открывшем Саммит по недвижимости, встречу, организуемую LA NACION на протяжении девяти лет, которая в этом году собрала рекордное количество участников: более 300 бизнесменов внимательно следили за переговорами, в ходе которых они совершили сенсации в секторе, немыслимые еще несколько месяцев назад: "Худшее позади. Инфляция будет, но медленнее. Ожидания хорошие, поэтому мы продаем в долларах, чего раньше не делали", - ответил Мариано Галеацца, партнер Desarrollos Norte, на первый неудобный вопрос: как они могут заверить инвесторов, что стоимость строительства, которая в проектах в колодцах корректируется CAC, не будет продолжать стремительно расти в песо? Вопрос относился к сложному сценарию, с которым столкнулись те, кто купил участок или квартиру в колодце, финансируемые с рассрочкой в песо, корректируемой индексом CAC, который вырос на 88% с ноября 2023 года по май этого года из-за влияния макроэкономики с высокой инфляцией и плоским долларом до нескольких недель назад. "Сегодня картина другая. Девелоперы перевели дух, но согласились, что волатильность валютных курсов - не лучший партнер для кирпича и раствора или любого другого сектора экономики, поскольку она порождает неопределенность. "Разрыв - это термометр, и если он повышается, то это указывает на лихорадку", - использовал метафору для описания сценария Гонсало де ла Серна, генеральный директор Consultatio, компании-застройщика Эдуардо Костантини, которая, помимо прочих проектов, владеет Nordelta и Puertos. "В связи с этим возникли ключевые вопросы, от которых докладчики не уклонялись во время 10 панелей, которые были частью мероприятия, завершившегося незабываемой личной встречей Хосе Дель Рио, генерального секретаря LA NACION, и Эдуардо Костантини. Да, скоро больше не будет недвижимости стоимостью ниже 100 000 долларов США, на которую наблюдается наибольшее давление спроса", - решительно ответил Молина из Zonaprop. Кроме того, квадратный метр сегодня стоит дороже, чем год назад, то есть восстановительная стоимость выросла. Это еще один показатель, который может предвосхитить рост стоимости продажи. Но влияние будет еще больше, если учесть, что спрос еще не ощутил ни реального эффекта от ипотечных кредитов, ни отмывания денег - что, по словам министра Капуто, также позволит приобретать строящуюся недвижимость. Отвечая на этот вопрос, де ла Серна подчеркнул, что "финансовые переменные предвосхищают поведение недвижимости". Мерваль вырос в долларах на 40% в прошлом году и на 20% в этом. Облигации тоже. Себастьян Соса, президент Re Max, был осторожен и предупредил, что "в первом полугодии цифры сильно отличались от предыдущих, с ростом стоимости продаж на 7%, хотя все еще не было эффекта от ипотечных кредитов, которые не составляют и 0,20%", пояснил он. В то же время он подчеркнул, что разговор изменился: в прошлом году предлагалось продавать, потому что тогда недвижимость будет дешевле. Эрнан Вильегас, главный управляющий Banco Supervielle, также считает, что потребуется несколько месяцев, чтобы увидеть эффект от кредитов. "Это новые кредиты, люди смогут взять 100 миллионов песо с платежом в 500 000 песо, что сопоставимо с ежемесячной арендной платой, и это предоставляется из зарплаты в 2 000 000 песо, которую можно сложить между двумя людьми", - пояснил руководитель организации с линиями UVA без ограничения суммы, финансируемыми на срок до 30 лет. "У нас более 10 000 заявок в процессе", - подсчитал он. "Что касается спроса, Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на этом секторе, автор книги El sueño de la casa propia, признал в своей презентации, что доходы в долларах находятся на уровне середины 2016-2018 годов, когда произошел взрыв UVA, и в стране на 20 пунктов больше бедности, что является "ограничивающим фактором". В то же время он признал, что "стоимость недвижимости все еще низка, поэтому тот, кто начнет сегодня, будет иметь преимущество", - сказал он и подчеркнул, что "они являются инструментом для сектора недвижимости. Мы переживаем худший исторический момент за 80 лет существования ипотечного кредитования". Сантьяго Мьерес, директор одноименного агентства недвижимости, признал, что в конце прошлого года многие объекты ушли с рынка, поскольку люди ожидали прихода нового правительства. "То, что было убрано с рынка, еще не вернулось, и все еще есть осторожность при аренде или продаже", - сказал он и отметил, что многие владельцы по-прежнему не поднимают цены, чтобы не остаться в стороне, но "мало-помалу ценности растущего рынка подтверждаются. Наша страна нуждается в этом", - сказал он, учитывая, что разрыв между опубликованными и закрытыми ценами становится все меньше и меньше. "Раньше он составлял 15 или 10 %, сегодня - 5 %", - уточнила Габриэла Голдсер, директор Ocampo Propiedades, и, оглядываясь назад, упомянула о стоимости 2017 года, ключевого года для этого вида деятельности с рекордными ценами. "Нам еще далеко до этого, но они постепенно восстанавливаются", - сказала она. На другом рынке, например в Пинамаре, Энрике Шоу, генеральный директор Pinamar S.A., также признал рост цен: "За последний год цены выросли на 15-20 %, и старые шале, куда люди ездили на месяц, пользуются меньшим спросом, теперь они просят здания с удобствами, услугами и безопасностью", - подчеркнул он. Да, нужно смотреть на фильм, а не на фото", - настаивают застройщики. Стоимость строительства в долларах оказалась на 60% выше среднего значения десятилетия, но сегодня она составляет 20%, а год назад на этом же мероприятии была на 10% ниже", - сказал де ла Серна. Спина добавил, что за последние восемь месяцев в этих расходах был сильный компонент материалов, потому что компании сдерживали себя. Сегодня же наблюдается перерасход, и не так просто сразу перевести цены", - сказал он. Маркос Хуэхати, партнер-основатель компании Nothbaires, подчеркнул терпение и тот факт, что кирпич - это антициклический бизнес, который переживает все экономические ситуации. "Луис Рамос, президент компании L.J. Ramos, объяснил, что время - переменная, имеющая большое значение в этом бизнесе: "От идеи работы до ее завершения проходит два периода правления. И на утверждение проекта может уйти год", - подчеркнул брокер. При таких сроках проект в итоге обходится на 80 % дороже". Спина, работающий по трастовой модели, объяснил, что ключевым моментом его бизнеса и тем, что позволяет ему иметь 330 000 метров на разных стадиях выполнения, является 100-процентная продажа работ до их начала, чтобы избежать задержек по времени. "Инвестор, который приходит в проект, знает, что он будет завершен в предложенные сроки. Время, на которое растягивается проект, - это перерасход средств", - пояснил он. "Рост стоимости продажи публикаций предполагает, что окно возможностей будет сокращено". Фактически, те, кто лучше всего воспользовался "низкой" ценовой конъюнктурой, покупали до середины прошлого года, когда стоимость достигла дна. Однако возможности еще есть". Мигель Ладмер, президент Interwin real estate, отметил, что в последние месяцы интерес сместился в сегмент готовых и подержанных квартир. С долларами в руках вы замораживаете цены, и в итоге за готовую квартиру вы можете заплатить столько же, сколько за скважину". В этом смысле Спина продает квартиры по прошлогодней стоимости строительства в Quartier del bajo, проекте, который он строит на проспекте Уэрго. "Это почти законченная работа с таким уровнем услуг, который сегодня мы не смогли бы воспроизвести в продаваемой нами стоимости", - говорит он. С другой стороны, Себастьян Домингес, партнер SDC Asesores Tributarios, добавил, что возможность безвозмездно отмыть до 100 000 долларов США может стать поводом для покупки однокомнатной квартиры, двухкомнатной квартиры в экономичном районе, гаражей или даже возможности для человека продать свою нынешнюю квартиру, чтобы купить новую. "В заключение следует отметить, что застройщики воспользовались саммитом по недвижимости, чтобы подчеркнуть необходимость промежуточного кредита - чтобы банки кредитовали застройщиков и могли в итоге финансировать квартиры с нуля или только что построенные. Это может предотвратить чрезмерный рост цен на недвижимость и так называемые "пузыри", - анализирует де ла Серна. Спина привел пример Уругвая. "В проекте Colonia мы продали 80 % в кредит нерезидентам. Уругвай позволяет финансировать доверителя в течение 20 лет. Если бы это произошло здесь, вам бы не хватило трех дней панелей для обсуждения проектов на этом мероприятии", - сказал Спина, согласившись с коллегами, что девелоперы также готовы покинуть свою зону комфорта: "Например, Juejati продает квартиры в своем проекте в Палермо, ориентированном на молодых людей премиум-класса, в рассрочку до 40 платежей после приобретения". Компания Galeazza, ориентированная на рынок северных пригородов и пользующаяся поддержкой Casa Living, бренда проектов недвижимости LA NACION, предлагает 50 взносов в долларах на покупку участков в своем комплексе Verona Pilar. Де ла Серна финансирует участки Puertos в фиксированных долларах с использованием гибкого метода, при котором покупатель может адаптировать взносы к своему потоку доходов. Кроме того, он ведет переговоры с банком, чтобы продать последние оставшиеся единицы своего проекта на Уэрго-авеню, финансируемые из бюджета. Они не стоят на месте. Галеацца и Хуэхати продвигаются вперед в покупке земли для запуска новых проектов, которые они также будут продавать в рассрочку. В то время как у Шоу в Пинамаре есть проект площадью 250 гектаров и 1000 участков".