Ипотечное кредитование: экономист раскрывает 3 причины, по которым сейчас самое подходящее время для получения ипотеки

В конце апреля Banco Hipotecario открыл дверь, которая была закрыта в течение многих лет, и стал первым банком, объявившим о начале предоставления ипотечных кредитов UVA на покупку или строительство жилья. С того дня ипотечные кредиты предлагают уже 14 банков, как государственных, так и частных. Предложение есть, не хватает только того, чтобы аргентинцы пошли и получили свой кредит, и есть три причины, по которым это время пришло. "Прежде, немного контекста. Ипотечный кредит - это единственный массовый способ получить доступ к жилью, поскольку он позволяет превратить платежи в сбережения, которые позволят вам купить недвижимость, а не раньше. Это ключевой вопрос в стране, привыкшей покупать обувь в рассрочку, а квартиры - за наличные. В любой стране, где есть кредит, люди копят (выплачивают взносы по кредиту), пока живут в доме, а не до этого, как в Аргентине. Исторически Аргентина всегда была страной без ипотечного кредитования. В лучшие времена ипотечный рынок составлял около 5 % ВВП, а сегодня - около 0,3 %. Для сравнения: рынки Колумбии, Перу и Парагвая сегодня составляют от 5 до 7 % ВВП, Мексики - 11 % ВВП, а Чили, звезды региона, - почти 30 %. "Стоит отметить, что даже при значительно более стабильной макроэкономике в Чили, Колумбии и Мексике действуют кредитные системы, аналогичные нашей, с индексируемой единицей. И во всех случаях эти системы, такие как UVA, были запущены во времена большей нестабильности, при высокой инфляции. "Именно в такие времена индексируемые единицы особенно необходимы, поскольку они позволяют значительно снизить первоначальный взнос, который является основным барьером для доступа к кредиту. Если первоначальный взнос высокий, то и доход, необходимый для обращения в банк, тоже будет высоким. Если же, напротив, он низкий, то и доход нужен меньший. Отсюда и необходимость в UVA, которая индексируется с учетом инфляции: "Сегодня кредиты предлагают 14 банков. Эти данные свидетельствуют о том, что не существует скрытой идеи о том, что кредитная система UVA будет изменена, как это было в течение последних четырех лет. Более того, это явная приверженность банковской системы экономическому плану, и, наконец, это отражает потребность в новом бизнесе, когда государственный сектор становится менее выгодным в качестве клиента". "Банки снова ищут кредитные линии для компаний и семей в качестве своего основного бизнеса. Но самое ли подходящее время для получения ипотечного кредита? Да, по трем причинам. "Первая и, возможно, самая важная: стоимость построенного квадратного метра находится на одном из самых низких уровней за последние (многие) годы. По данным Zonaprop, средняя стоимость квадратного метра в апреле составила 2 219 долларов США, что на 20 % меньше максимального значения, зафиксированного в ходе последней волны ипотечного кредитования. Затем, в начале 2019 года, с исчезновением ипотечного кредитования и охлаждением рынка недвижимости, цены растеряли все те 20%, которые набрали. "Текущая стоимость похожа на ту, что была в начале 2016 года, до появления кредитов. Хотя это совпадение, очень практично подумать о том, что может произойти. Но нужно учитывать и другой фактор: за восемь лет, прошедших с 2016 года, произошла инфляция в долларах. Если это учесть, то реальное падение цены составило не 20 %, а почти 40 %. Иными словами, сегодня квадратный метр стоит на 40 % ниже максимальной стоимости, зафиксированной при ипотечном кредитовании. Другими словами, если кредиты вернутся, у рынка недвижимости будет много возможностей для роста цен. Второй момент, который следует учитывать, - это исходный уровень заработной платы, который является одновременно и возможностью, и ограничением. В марте, по последним известным данным, реальная заработная плата была одной из самых низких за последние 30 лет и лишь на 7% превышала худший момент после отмены конвертируемости. Но, кроме того, нынешний уровень на 26% ниже уровня середины 2023 года и, по совпадению, ниже среднего показателя за последние 30 лет. Хотя средние показатели могут быть обманчивы, особенно в такой нестабильной стране, как Аргентина, трудно поверить, что нынешний уровень зарплат будет таким же, как в ближайшие 20 или 30 лет: "Для того, кто берет кредит сегодня и чей платеж составляет 25% от дохода, улучшение зарплаты с нынешней ситуации до среднего исторического уровня будет означать, что этот платеж составит 20%. Эта оценка будет дана, даже если человек не получает среднюю зарплату". Наконец, уровень процентных ставок, предлагаемых банками, соответствует уровню, предлагаемому в таких странах, как Колумбия или Уругвай, с гораздо более стабильной экономической ситуацией, и несколько выше, чем в Чили, где ипотечный рынок гораздо более развит. "В Уругвае средняя ставка по кредитам с индексируемыми частями в феврале составляла 4,75 процента, а в Колумбии - 7,5 процента. Другими словами, текущие уровни ставок скорее напоминают нижний предел, с которого они вряд ли упадут в среднесрочной перспективе. Одним словом, перед лицом этой новой волны кредитов основным ограничивающим фактором будет доход, поскольку необходимо складывать более 2,5 миллионов песо в месяц, что эквивалентно почти 4 средним зарплатам или 12 минимальным зарплатам. Однако те, кто соответствует требованиям и считает, что стать владельцем жилья - это часть их жизненного проекта, смогут получить кредит в период дешевой недвижимости, зарплат с перспективой улучшения и приемлемых процентных ставок. Это хорошее время. "Автор уже много лет следит за рынком недвижимости, является старшим экономистом консалтинговой компании Empiria и автором книг El Sueño de la Casa Propia и Dueños e Inquilinos ("Мечта о собственном жилье" и "Собственники и арендаторы").