Ипотечные кредиты изменили все: от самых востребованных квартир до цен на них.

Рынок недвижимости вновь демонстрирует признаки динамизма, на этот раз благодаря игроку, который вновь стал заметным с прошлого года: ипотечному кредитованию. А вместе с ним меняются не только правила игры, но и предпочтения покупателей, поскольку на рынок выходят новые игроки, которые до сих пор не могли этого сделать. Ипотечное кредитование является основополагающим для общества, мечтающего о собственной крыше над головой, поскольку без финансирования большинство людей не могут приобрести недвижимость". "Цифры отражают этот новый сценарий. В марте в Буэнос-Айресе было подписано 4747 документов, что на 10,94% больше, чем в феврале, и на 39,66% больше, чем в том же месяце прошлого года. По данным Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса, 20% этих операций были проведены с ипотекой. Год назад этот показатель практически отсутствовал. На данный момент в этом году было зарегистрировано почти 3 000 ипотечных сделок, в то время как за аналогичный период 2024 года - менее 250. "Несмотря на эти положительные для сектора цифры, они все еще ниже показателей 2018 года: в марте того года было зарегистрировано более 6 000 сделок, из которых 2 200 были ипотечными. То есть более чем на 30 %. В этом смысле трех- и четырехкомнатные квартиры начинают укреплять свои позиции в качестве главных героев этого нового этапа, оставляя позади господство однокомнатных квартир и знаменуя собой трансформацию профиля спроса". "Кредит порождает добродетельный круг. Появляются покупатели, которых раньше не было на рынке, и это динамизирует всю цепочку. Тот, кто продает, часто покупает что-то большее или более ценное", - объясняют в Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса. «Оборот недвижимости также отражает это новое движение: если в 2020 году на продажу объекта уходило в среднем 10,3 года с момента его публикации, то время поглощения предложения недвижимости в декабре 2024 года составило 1,5 года, что в семь раз ниже максимального показателя и »также ниже исторического, который составляет 3 года", - говорит Фабиан Ачаваль, сотрудник одноименного агентства недвижимости. "Согласно последнему исследованию операций с недвижимостью (ROI), подготовленному компанией Selectia, в 2024 году больше всего продавалось двух- и трехкомнатных квартир, на которые пришлось 25 и 30 % операций соответственно - ситуация, которая сохраняется и в 2025 году. "На третьем месте идут четырехкомнатные квартиры, с 22 % от общего количества. За ними следуют пятикомнатные (12 %) и, наконец, однокомнатные, доля которых в сделках едва достигла 11 %. "Объяснение этому кроется в восстановлении ипотеки UVA (единица приобретаемой стоимости), которая вернулась на рынок в апреле 2024 года, после почти пяти лет практически полного отсутствия предложений. «Сегодня главный продукт на рынке - это квартиры с двумя и тремя спальнями», - соглашается Даниэль Салайя Ромера, президент одноименной компании по продаже недвижимости. Конечный потребитель, имеющий доступ к кредитам, ищет более просторные дома". В прошлом году оживление рынка было вызвано поиском собственного жилья, а не инвесторами. И кредит был главным фактором этих изменений. Но этот кредит не распространялся на однокомнатные квартиры", - объясняет Соледад Балаян, владелица компании Maure Inmobiliaria. Брокер добавляет, что трехкомнатные квартиры «всегда были самой востребованной типологией для покупки, потому что »они отвечают типичному составу семьи, то есть семейной паре с одним ребенком или молодоженам". Также бывает, что есть сегмент, который хочет получить меньшую площадь, потому что они приехали из больших квартир, их дети больше не живут с ними, и они заинтересованы в таком количестве комнат в качестве нового дома". «С другой стороны, четырехкомнатные »нацелены на семьи аналогичного состава, или более крупные, или требующие больше рабочего пространства, например, письменного стола или кабинета". Также логично, что эти типологии востребованы людьми, которым на покупку помогает ипотечный кредит«, - добавляет Балаян». Мартин Пиантони, генеральный директор Alton Desarrollos, соглашается: "Большим ускорителем этого нового рынка является ипотечный кредит, который позволяет многим людям и семьям переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, а из двухкомнатной - в трех- или четырехкомнатную. Это мечта, которая долгое время откладывалась". Еще один поразительный факт - стоимость квадратного метра больших квартир начинает равняться, а в некоторых районах даже превышать стоимость однокомнатных квартир, особенно в районах на севере города с высокой плотностью школ. "Строительство однокомнатных квартир менее выгодно, чем больших, поэтому цена квадратного метра дороже. Но сегодня они догоняют более просторные квартиры«, - говорит Салайя Ромера, - »Хотя рынок демонстрирует признаки восстановления, ему еще есть куда стремиться". Цены на подержанную недвижимость - ту, что покупается в кредит - в CABA, Кордове или Росарио на 20% ниже последнего пика". С поправкой на инфляцию в долларах падение составляет более 30%", - объясняет Гонсалес Руко. По мнению специалистов, в экономике без ограничения обменного курса, с доступными кредитами и инструментами, укрепляющими предложение, потенциал для восстановления значителен: «Отмена ограничения обменного курса также играет сегодня ключевую роль в ипотечном кредитовании». Поскольку официальный доллар вернулся к работе в новом обменном коридоре (между 1000 и 1400 песо), доллар MEP больше не используется в качестве ориентира". "По словам Федерико Гонсалеса Руко, экономиста, специализирующегося на жилищном строительстве в консалтинговой компании Empiria, это привело к повышению покупательной способности тех, кто имеет доступ к кредитам. В настоящее время официальный доллар на 10% ниже, чем MEP до отмены cepo, что позволяет купить на 10% больше квадратных метров при том же доходе или снизить ежемесячный платеж на такую же долю за ту же недвижимость". «В свою очередь, Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario, объясняет: »Это положительный знак - знать, что количество песо, которое вам понадобится для покупки одного и того же доллара, не будет продолжать стремительно расти". По словам специалиста, открытие обменного курса снижает неопределенность и стоимость недвижимости в песо, что облегчает доступ к кредитам, снижает требования к доходу для получения права на кредит и уменьшает размер рассрочки: «Такая ситуация может ускорить принятие решений покупателями, особенно пока доллар остается в пределах низкого диапазона». Кроме того, владельцы могут скорректировать стоимость в долларах, если почувствуют, что спрос активизируется быстрее, чем ожидалось. «Чтобы узнать лучшие варианты, соответствующие вашим потребностям, введите ипотечный кредитный калькулятор LA NACION, который позволит вам узнать, в какие банки вы можете претендовать и какие условия есть в каждом из них, в соответствии с вашими требованиями».