Ипотечное кредитование: как снижение ставки Центрального банка повлияет на ипотечные кредиты

Центральный банк Аргентины (BCRA) принял решение снизить ставку денежно-кредитной политики с 32% до 29% NAR (номинальная годовая ставка), в то время как процентная ставка по активным процентным свопам была снижена с 36% до 33%. Данная мера «основана на учете консолидации ожиданий снижения инфляции», - говорится в заявлении BCRA: «Ставка денежно-кредитной политики - это ориентир, который BCRA принимает для достижения своих целей по инфляции. Снижение этой ставки означает, что банки могут получить доступ к более дешевому финансированию от Центрального банка, что обычно приводит к снижению ставок по кредитам и займам в финансовой системе». „Но может ли это решение каким-либо образом повлиять на рынок ипотечного кредитования UVA - на который с апреля 2024 года вернулись 24 банка? “Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны сначала понять, почему Центральный банк снизил ставку: »Это снижение является признаком стабильности. Снижение ставки - это отражение большей номинальной стабильности: более низкой инфляции, более низкого странового риска и более низких номинальных ставок», - объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. Что же означает эта мера для тех, кто хочет получить ипотечный кредит UVA? Во-первых, нельзя не вспомнить, что в декабре 12 банков решили повысить ставки по своим ипотечным кредитным линиям, доведя среднюю ставку до 7,4 %, по сравнению с 5,5 % ранее. «Это означает увеличение первоначального взноса (и необходимого дохода) на 20% по кредиту на 25 лет, - объясняет Гонсалес Руко. Эта мера затрагивает значительную часть потенциальных заемщиков, поскольку: более высокие ставки означают более дорогие кредиты, а значит, меньшее количество людей сможет их получить». По мнению экономиста, ключ к пониманию влияния на ипотеку - это умение различать номинальные и реальные ставки. «Ставка BCRA является номинальной. В то время как в кредите UVA вы смотрите только на реальную часть, потому что номинальная часть уже включена в платежи с поправкой на инфляцию». Тот факт, что все номинальные процентные ставки снижаются в среднесрочной перспективе, благоприятен для многих факторов, но для ипотечного кредитования изменение реальной ставки будет также зависеть от возможностей банков по фондированию», - говорит он. Банки, отмечает он, не принимают решения только на основе ставки BCRA: „Что действительно имеет значение, так это стоимость фондирования и динамика странового риска, возможность доступа к рынкам капитала и макроэкономическая стабильность“. «Так, «если все сокращения и номинальные уровни сохранятся с течением времени: большая стабильность уровня цен (снижение инфляции), большая стабильность обменного курса (доллара) и снижение процентных ставок, мы увидим влияние на ставки по ипотеке», - говорит Руко. Кроме того, банкам не придется повышать ставки, но по тем же причинам, по которым BCRA их понизила (макроэкономическая стабильность)», - добавляет он. Экономист Хуан Мануэль Телечеа соглашается: „Эта ставка BCRA является ориентиром для банков, а также служит им для размещения излишков ликвидности, поэтому она в какой-то мере влияет на ставки, которые предлагают учреждения, хотя и не пропорционально“. Как пояснил Гонсалес Руко, большая проблема заключается в том, что «рост ставок по кредитам, наблюдаемый в последние месяцы, связан с тем, что у банков мало ликвидности из-за собственных экономических мер правительства, и они не могут снизить ставки сейчас, а если и снизят, то эффект будет очень незначительным». Алан Дейч, генеральный директор TasaTasa, считает, что мера, принятая организацией, является положительной, поскольку она изменяет альтернативную стоимость для банков. «Изменяя альтернативную стоимость кредитования государства, банки могут предложить ипотечным заемщикам более привлекательные ставки. Если ставка BCRA снизится, частное кредитование снова начнет расти, - говорит он, - а при более низких ставках выплаты по ипотеке, в отличие от тех, что растут, становятся более доступными». В то же время это снижение повлияет на спрос, поскольку больше людей смогут выплачивать ипотечные взносы». Пока неясно, смогут ли банки удовлетворить потребность в ликвидности для обеспечения этого большого рынка людей, мечтающих о собственном жилье», - говорит он, добавляя, что когда спрос будет удовлетворен, банки вернутся к борьбе за ставки. LA NACION проконсультировался с банками, повлияет ли снижение ставки BCRA на ипотечное кредитование. Они подтвердили, что для этого должны снизиться ставки странового риска, ожидание выхода CEPO и создание вторичного ипотечного рынка (например, секьюритизация портфелей или секьюритизация, средства, которые делают возможным долгосрочное финансирование и которые принимают форму пенсионных фондов, пенсионного страхования и т. д.). «Потенциальному инвестору должна быть предложена ставка, аналогичная той, которую предлагает суверенный кредит (долговая ценная бумага, выпускаемая правительством для получения финансирования), иначе банку будет выгоднее одолжить деньги государству», - говорят они. Проблема также заключается в несовпадении условий. «Эффект не мгновенный, как это может произойти с процентными ставками по кредитным картам, но в случае с 30-летними сроками есть и другие переменные, которые необходимо изменить, чтобы процентные ставки изменились», - объясняют они. Хосе Розадос, основатель Reporte Inmobiliario, предупреждает, что эффект не будет мгновенным. «Банки устанавливают ставку в соответствии с регулированием ожидаемых статей расходов. Если они увидят, что деньги уходят быстрее, чем ожидалось, они могут ограничить доступ к ним, повысив ставки, как это произошло в конце прошлого года», - объясняет он. Снижение ставок BCRA - это шаг в правильном направлении, но это не означает, что ставки по ипотеке автоматически пойдут вниз. Гонсалес Руко предупреждает, что ключевым моментом является среднесрочная перспектива: «Если сохранится стабильность цен, стабильность обменного курса и более низкие ставки, то мы увидим устойчивое снижение ипотечных кредитов. Одним словом, решение BCRA является отражением контекста более низкой инфляции и большей макроэкономической стабильности. Если эта тенденция сохранится, банки смогут предлагать ипотечные кредиты по более низким ставкам, но эффект будет постепенным и будет зависеть от того, будет ли экономический сценарий продолжать улучшаться».