Ипотечное кредитование: насколько оно может вырасти к 2025 году?

Появление ипотечных кредитов UVA (единица приобретаемой стоимости) во второй половине 2024 года стало поворотным моментом на рынке недвижимости Аргентины после нескольких лет стагнации и падения цен. «Изменения на рынке, связанные с возвращением кредитов, уже отражены в цифрах: за первые два месяца 2025 года по всей стране было выдано около 5 000 ипотечных кредитов. Несмотря на то, что январь и февраль обычно являются месяцами, когда количество сделок снижается - и это видно по общему количеству сделок - это не относится к ипотечным покупкам. «Данные свидетельствуют о хорошем развитии этого вида кредитования и высоком спросе на него», - сказал Фернандо Альварес де Селис, исполнительный директор Фонда Tejido Urbano: »Если говорить об объемах финансирования по всей стране, то в январе было выдано ипотечных кредитов для физических лиц на общую сумму 186 миллионов песо, а в феврале эта цифра выросла до 204 миллионов песо по всей стране. Этот устойчивый рост отражает уверенность рынка и потребность в финансировании покупки жилья. После того как в ноябре и декабре было выдано 184 и 187 миллионов песо соответственно, «количество запросов и кредитных операций увеличилось. Они все еще не достигли уровня 2017 года - эпохи Макри, - но движение вперед уже наметилось». Аналогично, запросы, которые мы получаем, составляют около 10% от общего числа, не больше», - говорит Лоренцо Раджио, генеральный директор Interwin. Один из факторов, обуславливающих эти данные, связан с тем, что с ноября из 24 банков, предлагающих кредиты, 12 решили повысить процентные ставки по ипотечным кредитам, что делает доступ к жилью еще более дорогим. Аналитики рынка отмечают, что данная тенденция является ответом на необходимость финансовых учреждений как-то сдерживать спрос в условиях ограниченных кредитных возможностей. «При более низкой ставке больше людей претендуют на получение кредита, но у банков нет необходимого финансирования для этого, поэтому они повышают ставки», - объясняет Хосе Розадос, основатель Reporte Inmobiliario. Необходимо уточнить, что кредиты в Аргентине во многом зависят от инфляции, поскольку UVA ежедневно корректируется в соответствии с индексом потребительских цен (CPI), что изначально позволяет выплачивать низкий остаток. Но в условиях экономики с осуждающей историей риск повышения ставок со временем очень высок. За последние шесть месяцев ежемесячные платежи по этим кредитам выросли на 15,9 %. Таким образом, рост цен и экономическая нестабильность могут стать переменными, осложняющими доступ к финансированию. «В этом смысле 2024 год завершился с уровнем инфляции 117,8 %, но что ожидается в 2025 году? Если инфляция замедлится в соответствии с прогнозами, ставки также могут стабилизироваться, что обеспечит большую предсказуемость для заемщиков. «Согласно прогнозам, содержащимся в последнем отчете LatinFocus, в котором собраны оценки более 50 банков и консалтинговых компаний, инфляция к концу года достигнет 26,6%, что может привести к снижению процентных ставок. Однако эксперты предупреждают, что против этого могут работать и другие факторы. Фабиан Ачаваль из одноименной компании по недвижимости отметил, что помимо инфляции, ключом к укреплению ипотечного рынка является восстановление покупательной способности, поскольку «спрос на кредит зависит от располагаемого дохода». Для роста ипотечного рынка необходимо, чтобы зарплаты восстановились, а процентные ставки снизились». Этот момент также подчеркивает Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве: »Главным фактором роста кредитования является зарплата. Без повышения доходов доступ к кредитам для многих семей по-прежнему ограничен». Ачаваль добавляет, что »хотя прогнозируемая инфляция на 2025 год ниже, чем в прошлом году, проблема по-прежнему заключается в соотношении между платежами в рассрочку и зарплатой. Пока доходы населения не выровняются, многие люди будут откладывать решение о взятии долга. Снижение инфляции - симптом стабильности, и это дает повод задуматься о получении кредита. Но главное - знать, сможете ли вы выплачивать взносы со своей зарплаты», - говорит Гонсалес Руко. И он говорит, что в 2018 году выдача кредитов замедлилась из-за девальвации, а не из-за инфляции. «Розадос добавляет, что «независимо от уровня инфляции, тот, кто берет кредит, должен знать, что его выплаты и капитал будут корректироваться в UVA, поэтому первоначальное решение должно быть ответственным, зная это и предвидя, что он сможет рассчитывать на будущее увеличение, учитывая свою рабочую ситуацию и доход». Важно подчеркнуть, что расчетная единица UVA существует и имеет смысл, потому что существует инфляция. С другой стороны, если бы не было нестабильности, «кредиты выдавались бы непосредственно в песо и не было бы необходимости в каком-либо индексе». Эта расчетная единица необходима, поскольку наблюдается высокий уровень инфляции, - добавляет основатель Reporte Inmobiliario, - Для того чтобы сделать ипотечные кредиты более доступными, необходимо несколько факторов для обеспечения большей стабильности финансовой и банковской системы». Розадос объясняет, что с макроэкономической точки зрения «логично думать, что по мере снижения инфляции должны расти и процентные ставки». Специалист также указывает, что структурное решение для устойчивой системы ипотечного кредитования заключается в том, чтобы банки могли секьюритизировать кредиты, как это происходит в других странах: «В настоящее время они прибегают к наличию денег на различных счетах. Логика заключается в том, что по мере снижения инфляции и укрепления макроэкономики мы перейдем к системе с более широким доступом к ипотечному кредитованию». Ачаваль согласен с тем, что ключевым моментом является сочетание восстановления заработной платы и снижения ставок: »Для восстановления кредитования необходимо две вещи: восстановление заработной платы и снижение ставок. Все кредиты, которые выдаются сейчас, выдаются по ставкам, предшествовавшим последнему повышению ставок. Но у банков сегодня мало ликвидности, и, пока Центральный банк продолжает политику монетарных ограничений для сдерживания инфляции, песо для кредитования больше не будет». Если инфляция начнет снижаться, монетарные власти смогут быть более мягкими, что позволит снизить ставки». Еще одним ключевым фактором является хеджирование валютного курса, которое создает неопределенность на рынке. «Нет никаких перспектив, когда оно может быть отменено, а если оно будет отменено, есть опасения, что произойдет скачок обменного курса. Чтобы избежать этого, нам нужны доллары», - добавил Ачаваль. Раджио отмечает, что препятствием является и отсутствие конкуренции между банками: »Сегодня кредиты по-прежнему дороги, причем не только из-за инфляции, но и из-за банковских ставок. Банки также не стремятся вкладывать больше средств в ипотечный портфель, потому что он не очень прибыльный. Они пока не конкурируют между собой, чтобы увидеть, кто получит больше клиентов». Застройщик отмечает, что ситуация может измениться с появлением новых макроэкономических условий: „Ставки пока дорогие, но мы считаем, что когда инфляция продолжит снижаться, банки начнут больше конкурировать, и это увеличит спрос на кредиты“. В идеале банковская ставка должна держаться на уровне 6 %, но сегодня банки ищут более быстрый бизнес и не имеют много средств для кредитования». Он также предполагает, что соглашение с Международным валютным фондом может улучшить ситуацию: „Возможно, теперь, благодаря договоренности с МВФ, банки смогут получать более свежие средства для ипотечного кредитования, и это позволит им немного больше конкурировать“. »Если инфляция будет снижаться, как прогнозирует LatinFocus, ипотечное кредитование может стать более доступным в 2025 году. Однако все будет зависеть от политики BCRA и стабильности обменного курса. На рынке с такой высокой волатильностью следующие несколько месяцев будут ключевыми в определении того, сможет ли больше аргентинцев получить доступ к владению жильем».