Ипотечное кредитование: о каких скрытых расходах следует знать, прежде чем брать кредит?

Возвращение ипотечных кредитов UVA в Аргентине возродило мечту о собственном доме. Двадцать один банк уже запустил свои кредитные линии UVA - единицу измерения, созданную Центральным банком Аргентинской Республики (BCRA), которая ежедневно обновляет свою стоимость в зависимости от изменения эталонного стабилизационного коэффициента, который, в свою очередь, обновляется на величину индекса потребительских цен (инфляции). Прежде чем брать кредит и влезать в долги на 20 или 30 лет, необходимо определить все скрытые расходы, связанные с получением кредита. С одной стороны, есть известные расходы, такие как: стоимость квоты, ставка, различные виды обязательного страхования и авансовый платеж в размере от 20 до 30 % от стоимости недвижимости (в зависимости от банка, предоставляющего линию) для получения доступа к линии. С другой стороны, есть расходы, включенные организациями, которые в конечном итоге могут сделать обязательство более дорогим, причем человек не замечает этого в первый момент. Например, когда вы просите персональный кредит со ставкой 40 %, вы думаете, что это дешево, и говорите: «Я могу использовать эти деньги для срочного кредита, который даст мне 50 %». Но это не так, потому что потом с вас возьмут ряд расходов, которые в конечном итоге увеличат стоимость», - рассказал LA NACION источник из финансового сектора, который предпочел сохранить свою личность в тайне, - »По этой причине при анализе того, какой кредит взять, важно смотреть на общие финансовые затраты (CFT). Это обязательная переменная, установленная BCRA как регулирующим органом, и включает в себя все сборы, которые взимаются в ходе операции, - от страховки до самих ежемесячных платежей. Если вы собираетесь обратиться в такое учреждение, спросите о сборах и всегда сравнивайте общие финансовые затраты», - советует специалист. Если вы сравниваете учреждение категории А или В, то одна из вещей, о которой вы должны спросить, - это общие финансовые затраты. Ставка является очевидной, но что не является очевидным, так это расходы, связанные с операциями. Таким образом, вы получаете возможность сравнить все расходы, связанные с работой разных банков (на равных условиях). Однако, чтобы понять, что входит в общие финансовые расходы, необходимо учитывать, что банки обязаны требовать определенные страховки, такие как страхование от огня и жизни, которые, хотя и имеют относительно низкую стоимость, должны поддерживаться в течение всего срока кредитования, что в итоге превращает эту статью расходов в скрытую. Следовательно, они становятся важной величиной, которая включается в общие финансовые затраты (CFT): «Вы не обязательно должны смотреть на CFT (страхование и другие расходы). Это означает, что при равных условиях - то есть при одинаковых ставках - наилучший вариант определяется общими финансовыми затратами». »Еще один ключевой момент - условия для клиентов и неклиентов: почти все банки предлагают льготные ставки для своих клиентов. «Кроме того, существует квота на доход, которая стала более гибкой, поскольку теперь допускаются созаемщики, что дает возможность расширить этот аспект - который в целом должен составлять от 20 до 25 % от зарплаты. В любом случае, должник один, а тот, кто осуществляет платеж, является держателем кредита. Гарантией банка является не человек, а имущество», - пояснил источник. Что касается процесса, специалист пояснил, что после одобрения линии банк заключает предварительный договор, и с этим предварительным договором потенциальный покупатель отправляется на поиски недвижимости. Найдя объект, он вносит депозит и представляет данные в банк. В этот момент открывается новая ключевая переменная, которая может сделать кредит более дорогим: оценка недвижимости, которую в случае ипотеки должен провести банковский оценщик. «Что происходит с оценкой, проведенной банком? Может ли она повлиять на общую стоимость сделки? Это неправильно, но практика, обычаи и традиции Аргентины говорят о том, что при купле-продаже недвижимости стороны договариваются о стоимости сделки ниже рыночной, от 20 до 30 %, с целью снижения расходов, связанных с оформлением сделки. «Но когда сделка осуществляется через банковский кредит, нотариуса и оценщика назначает организация, которая дает деньги в долг и должна защитить себя, если бенефициар не сможет выполнить обязательства. По этой причине стоимость оценки обычно выше рыночной, что в итоге скажется на налогах и расходах на оформление документов. Предварительная отмена - это когда заемщик решает внести авансовые платежи. На этом этапе также важно выяснить, каковы расходы: не все банки взимают одинаковую плату, но в целом она обычно составляет около 3 % от суммы, которую вы решили досрочно аннулировать. Хотя в настоящее время есть банки, которые заявили, что не взимают этот процент за предварительную отмену, в то время как другие еще не сообщили об этом. Прежде чем понять это, важно знать, что при предварительной отмене вы должны помнить, что вы не собираетесь платить «сумму песо», вы собираетесь платить «сумму UVA». Таким образом, эта сумма UVA состоит из капитального компонента и процентного компонента. Во французской системе вначале вы платите больше процентов и меньше капитала, но это меняется в течение срока кредита. Таким образом, если вы досрочно расторгаете договор в первые годы, вы будете платить проценты. Таким образом, учитывая, что UVA состоит из части капитала и части процентов, сюда можно добавить расходы. «Нужно обратить внимание на то, что банк, в котором вы берете кредит, берет ваши деньги и использует их для погашения капитала, а не процентов, - говорит другой источник в секторе. То есть момент, когда вы решаете досрочно отказаться от кредита, является основополагающим. Если это происходит в первые годы, банк снижает проценты, но если это происходит в конце кредита, то снижается капитал. Это означает, что удобнее снижать во второй части, потому что при отмене капитала у вас будет меньше расходов». „Кроме того, если банк снижает капитал и сохраняет срок, вы можете снизить стоимость взносов или уменьшить количество взносов при сохранении стоимости взноса в UVA“, - сказал проконсультированный источник. „В заключение проконсультированный источник пояснил, что “важно снизить капитал, а не предварительно отменить UVA по процентам. То есть главное - всегда спрашивать и узнавать, прежде чем брать кредит, а не считать, что они все одинаковые», - заключил он.»