Ипотечное кредитование: причины, по которым банки повышают ставки

Ипотечные кредиты UVA (Unit of Acquisitive Value) с момента их возобновления в апреле 2024 года стали одной из движущих сил оживления рынка недвижимости. Однако стремительно растущий спрос - что удивило специалистов - привел к корректировке условий: банки начали повышать ставки по своим кредитным линиям. Главный вопрос: почему эти повышения произошли в условиях высокого спроса? "Если говорить об этом в контексте, то на данный момент в 2025 году было выдано около 1193 миллионов долларов США, выраженных в постоянных долларах с поправкой на инфляцию (так как кредиты рассчитываются в UVAS, а это обновляется с учетом инфляции), из которых 298 миллионов долларов США по данным консалтинговой фирмы Empiria. "Эта цифра не только превышает 825 миллионов долларов США, выданных за весь 2024 год, но и удваивает сумму, накопленную в период с 2020 по 2023 год, когда банковская система выдала в кредит всего 430 миллионов долларов США, согласно отчету фонда Tejido Urbano. "Однако, несмотря на эти данные, важно сделать уточнение: кредитование началось только во второй половине года. Поэтому в действительности сравнение с 2025 годом следует проводить по отношению к последним четырем месяцам 2024 года. Хотя кредитный контекст отражает определенную стабильность в объеме ежемесячно выдаваемых кредитов, сектор далек от исторических уровней, - говорит он, - чтобы понять текущую ситуацию на рынке, важно понять текущую ситуацию: спрос превышает предложение". "Чтобы понять рост ставок, важно понять текущую ситуацию на рынке: спрос превышает предложение средств. Банки финансируют свои портфели за счет краткосрочных депозитов (как правило, менее 90 дней), в то время как кредиты UVA выдаются на 20 или даже 30 лет. Это различие создает напряженность: «Вы не можете финансировать на 30 лет, если ваши депозиты рассчитаны на 30 дней», - анализируют различные специалисты, - "Этот разрыв создает проблему ликвидности: каждый раз, когда выданные кредиты увеличиваются, банкам требуется более дорогое финансирование для поддержания запасов. Естественной реакцией системы является повышение годовой номинальной ставки (APR), чтобы ограничить доступ«. »Существует большой спрос, который растет очень быстро, и в то же время финансирование ипотечных кредитов дорого обходится банкам, поскольку это кредиты с очень высокими билетами", - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. "В странах, где ипотечное кредитование работает, банки используют такие инструменты, как секьюритизация или продажа ипотечных портфелей, чтобы переложить риски и высвободить капитал. В Аргентине этого не происходит«. »Структурное решение должно включать такие инструменты, как секьюритизация портфеля или секьюритизация, но в Аргентине этого не существует: это требует такого уровня финансовой изощренности, который сегодня далеко не достигнут«, - объясняет Гонсалес Руко. »Без институциональных инвесторов - таких как страховые компании или инвестиционные фонды - ипотечное кредитование ложится исключительно на банки, которые корректируют ставки, чтобы сдержать спрос. «Кредиты становятся дороже, и круг людей, которые могут позволить себе собственный дом, сокращается». "На размер взноса по ипотечному кредиту больше влияет ставка, предлагаемая банком, чем срок, на который он запрашивается, - объясняет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Чем выше ставка, тем выше доход, который должен обосновать заявитель, поскольку, по условиям банков, первоначальный взнос не может превышать 25 % (а в некоторых случаях и 30 %) от дохода семьи. Таким образом, при повышении ставки увеличивается и первоначальный взнос, а значит, потребуется более высокий доход. Именно этот пункт может лишить человека возможности получить кредит, или же ему придется искать более дешевую недвижимость. "Иссель Кипершмид, директор Dypsa International, идет еще дальше: он рекомендует правительству изучить механизмы рынка капитала, позволяющие секьюритизировать ипотечные кредиты, например, используя средства Фонда устойчивых гарантий или поощряя участие страховых компаний и инвестиционных фондов. Без такого стимулирования аргентинская ипотечная система будет поддерживать собственную структуру ресурсов на пределе, что рано или поздно приведет к повышению ставок«. Эстебан Домек, экономист и директор Invecq, утверждает, что основная проблема по-прежнему заключается в макроэкономической нестабильности: »В первые месяцы года произошел новый эпизод нестабильности, который привел к повышению ставок. Для того чтобы ипотечное кредитование пошло в гору, необходим устойчивый низкий уровень инфляции, который стремится к нулю. Инфляционных отскоков быть не может, потому что все это бьет непосредственно по ипотеке". В то же время он предупреждает, что "если инфляция снизится и экономика стабилизируется, процентная ставка сделает то же самое. Мы должны двигаться в направлении ставок по ипотеке в размере 5-8 %, как это было полгода назад". В результате повышения НЭР заметно влияние на размер рассрочки и минимальный требуемый доход. Например, кредит в размере 100 миллионов песо на 30 лет изменился с: «До последней корректировки: »После повышения: "Эта разница почти в 190 000 песо в ежемесячном платеже и более 700 000 песо в требуемом доходе свидетельствует о том, что изменение TNA полностью влияет на доступность жилья для начинающих домовладельцев. «Чтобы узнать лучшие варианты, соответствующие вашим потребностям, зайдите на калькулятор ипотечных кредитов LA NACION, который позволит вам узнать, на какие банки вы претендуете и каковы условия в каждом из них, в соответствии с вашими требованиями.»