Ипотечное кредитование: продвигается система индексирования заработной платы при покупке жилья.
Аргентина 2023-08-07 19:40:07 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
CORDOBA - Дефицит жилья затрагивает 20,9% формальных работников частного сектора, около 1,6 млн. домохозяйств среднего класса, если провести стратификацию по социальным секторам. В условиях такой панорамы Институт политической экономии Университета Siglo 21 под руководством Гастона Утреры обсуждает с бизнесменами и профсоюзными деятелями предложение о финансировании ипотечных кредитов с индексацией заработной платы, которое основано на создании фондов выходных пособий (FCL). Очевидно, что основной проблемой для сокращения дефицита жилья - понимаемого, помимо вопроса о собственности, как количество домохозяйств, живущих в ненадежном жилье, в условиях совместного проживания или перенаселенности - является нехватка ипотечного кредита, практически неразрешимая проблема в условиях высокой инфляции и высокой волатильности относительных цен. "В диалоге с LA NACION Утрера подчеркивает, что инициатива создания FCL лежит на уровне каждого трудового коллективного договора и не привязана к реформе закона о трудовом договоре. Основной функцией фонда является выплата установленных законом компенсаций, и он должен финансироваться за счет взносов действующих компаний в виде фиксированного процента от фонда заработной платы. "Поскольку FCL должны сохранять стоимость своих ресурсов в части заработной платы, они требуют финансовых инструментов, которые имеют такую же индексацию. "Это позволило бы развивать рынок ипотечных облигаций с индексацией заработной платы, выпускаемых коммерческими банками для финансирования ипотечных кредитов с индексацией заработной платы для работников каждой отрасли", - описывает экономист. В рабочем документе, оказавшемся в распоряжении этого СМИ, указывается, что для устранения за 10 лет дефицита жилья у домохозяйств среднего класса можно аккумулировать ресурсы в объеме от 40% до 100% от необходимого. "В отчете дефицит жилья разделен на различные сегменты: первый - бедные домохозяйства (1,2 млн.), которые не имеют ресурсов для самостоятельного решения проблемы и нуждаются в специальной государственной политике. На другом конце шкалы находятся высокодоходные домохозяйства (467 тыс.), которые могут идти своим путем. В середине находятся 1,6 млн. домохозяйств среднего класса, испытывающих дефицит жилья". "Используя прогноз официальных данных, Утрера подсчитал, что в ближайшие 10 лет для ликвидации дефицита жилья у домохозяйств среднего класса потребуется построить 46,4 млрд. кв. м (дома площадью 75 м²). "Для решения проблемы за счет ипотечного кредитования необходимо накопить 115 млрд. $, что составляет около 18% ВВП. В прошлом году средний объем ипотечных кредитов составил 0,4% ВВП. "В странах с инфляционной экономикой, таких как Аргентина в последние годы, определение подходящей схемы индексации является сложной задачей. Например, использование индексов потребительских цен (в случае УПЦ) или индексов стоимости строительства (в случае УСП) создает финансовые проблемы для держателей кредитов, если их доходы обновляются в соответствии с динамикой заработной платы, а заработная плата отстает. Одним из решений, конечно, была бы индексация по индексам заработной платы, что позволило бы избежать несоответствия между выплатами и доходами заемщиков, но предложение финансирования, индексируемого по заработной плате, недостаточно, поэтому альтернатива ФЗК представляется интересной", - добавляет экономист. "Предлагаемая схема требует создания органа, управляющего средствами ФЗК, поскольку, поскольку она не предусматривает - по крайней мере, на начальном этапе - равных компенсаций независимо от причины увольнения, невозможно использовать индивидуальные банковские счета, как это имеет место в режиме строительного профсоюза Uocra. "В этот орган войдут лица, подписавшие коллективный договор, действующие как юридическое лицо в соответствии с положениями Гражданского кодекса, он будет получать взносы от компаний, производить от имени каждой компании выплаты выходных пособий и распоряжаться средствами FCL". "В документе утверждается, что при схеме FCL, охватывающей все сектора частной деятельности, за десятилетие может быть сформировано ипотечных облигаций на сумму, эквивалентную 12,3% ВВП (68,3% ресурсов, необходимых для решения жилищного дефицита среднего класса)". Как производится расчет? Возьмем 6 522 513 средних формальных работников в 2022 году по данным Министерства труда, которые предполагают постоянную покупательную способность заработной платы ($174 275 в среднем по 2022 году), текучесть кадров 5% в год и уровень увольнений 25% от этой текучести. Ставка взносов в ФКЛ прогнозируется на уровне 8%, а распределение средств за вычетом компенсационных выплат на инвестиции в ипотечные облигации - 90%".