Ипотечное кредитование: рост курса доллара охлаждает спрос со стороны покупателей жилья?

В последние месяцы ипотечные кредиты начали приобретать все большее значение благодаря определенной стабильности обменного курса и заработной плате в песо, которая, по крайней мере номинально, росла быстрее, чем стоимость квадратного метра недвижимости в долларах: в январе 2025 года индекс заработной платы вырос на 2,9 % в месяц - по данным INDEC - при стоимости квадратного метра, которая выросла на 0,6 % в том же месяце - по данным Zonaprop. Это различие важно, поскольку не следует забывать, что в Аргентине недвижимость продается в долларах, а банковские кредиты выдаются в песо. Но этот баланс оказался хрупким. За последний месяц курс доллара MEP - курс, используемый в ипотечных операциях, - вырос более чем на 10 % и вывел из игры многих, кто собирался подписать договор, поскольку банки берут от 30 до 40 дней с момента запроса кредита до передачи денег. В качестве примера можно привести случай с человеком, который уже подписал контракт на покупку недвижимости, которую собирался приобрести с помощью кредита, но в результате повышения курса отказался от этой операции. «Большинство учреждений финансируют до 75% общей стоимости недвижимости в песо при условии, что первоначальный взнос не превышает 25% дохода заявителя, и этот момент напрямую влияет на размер заработной платы, поскольку на возможность покрыть сумму этого взноса могут повлиять колебания курса, из-за чего многие люди не могут претендовать на получение кредита». «Оставшиеся 25 % стоимости недвижимости выплачиваются в долларах в качестве первоначального взноса; это может быть еще одним моментом, который следует изменить: авансировать доллары, чтобы оставалось меньше средств в песо, но стоит уточнить, что «не у всех есть эти деньги под матрасом»». »Ипотечное кредитование поддерживалось стабильностью доллара. Как только Европарламент сдвинулся с места, уравнение нарушилось», - резюмирует Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. К этому добавились два дополнительных элемента: рост ставок по ипотечным кредитам (не только предлагаемых - сегодня они составляют в среднем 7,5 %, - но и в основном договорных - в среднем 5,6 %) и увеличение стоимости квадратного метра. Эта комбинация делает кредиты более дорогими и требует большего дохода или большего количества сэкономленных долларов. «Не говоря уже о текущем глобальном контексте, который порождает неопределенность в отношении того, какое влияние он может оказать на местную экономику. «Глобальная или региональная неопределенность, как правило, провоцирует спрос на доллары, что еще больше усложняет любые схемы кредитования в местной валюте, привязанные к доллару, например ипотечные кредиты с поправкой на MEP, - объясняет Алан Дейч, генеральный директор Tasa Tasa Tasa. Когда курс доллара остается стабильным, а стоимость недвижимости в долларах не слишком сильно меняется, зарплата в песо может немного укрепиться в относительном выражении. Другими словами, для покупки недвижимости требуется все меньше и меньше зарплаты (или долларов). Но когда доллар растет, все переворачивается с ног на голову». »Поскольку стоимость квадратного метра выражается в долларах, скачок обменного курса на 10 % означает, что в песо этот квадратный метр стоит на 10 % больше. Проблема в том, что банки не дают больше кредитов, поэтому покупатель должен покрыть эти дополнительные 10%: либо у него больше зарплата, либо больше сэкономленных долларов. Ни то, ни другое получить нелегко», - говорит экономист из консалтинговой компании Empiria. Дейч соглашается: »Рост MEP сочетается с ростом м2 (из-за ожиданий или инфляции) и с увеличением квоты, если ставки растут, поэтому доход, необходимый для получения права на кредит, также увеличивается. Это эффект домино, который может оставить многих людей за бортом». »Может ли повышение MEP оставить вас без кредита, даже если вы уже взяли часть денег? Ответ - да: «Если разница между тем, что дает вам банк, и тем, что вам нужно, вдруг увеличится из-за роста курса доллара MEP, вы можете остаться без кредита». Это реальный риск, который усугубляется подобными скачками цен», - говорит генеральный директор Tasa Tasa Tasa. И добавляет: «С учетом скачка МЭП и роста зарплат, который неясно, будет ли продолжаться, кредитное окно как хорошая альтернатива рискует закрыться. Мы вернемся к логике, в которой доступ к кредиту в большей степени обусловлен доступом к доллару, чем способностью платить в песо. В определенный момент он становится более элитарным». Хотя сейчас наступило время, когда будущему заемщику необходимо быть более внимательным к изменениям в местной экономике, Дейч говорит, что „еще рано судить, не было ли это просто турбулентностью и смогут ли доходы продолжить свой путь рекомпозиции“. »Одновременно с этим выросли и процентные ставки. Не только те, которые рекламируют банки, но и средняя договорная ставка, которая повышается на 0,2 пункта в месяц. Сегодня она составляет около 5,6% эффективной годовой ставки, хотя банк «Насьон», поддерживающий ставку на уровне 4,5%, концентрирует значительную часть рынка благодаря своей конкурентоспособности. «Именно этот банк привлекает больше всего заявок, потому что у него одна из самых конкурентоспособных ставок в системе», - соглашаются специалисты. Однако аналитики сходятся во мнении, что ставка не является сегодня главным препятствием. «Если ставка вырастет, можно сменить банк или скорректировать срок. Это непросто, но инструменты есть. Проблема заключается в движении курса доллара: это фактор, который может напрямую повлиять на кредитование, - говорит Гонсалес Руко, - Ипотечное кредитование очень чувствительно к балансу. Мы говорим не о людях с избыточным доходом, а о тех, кто ведет очень плотный счет. Когда это равновесие нарушается, спрос немедленно сокращается», - объясняет экономист. Но, помимо увеличения средней ставки, ставки, предлагаемые учреждениями, также выросли: из 24 банков, предлагающих ипотечные кредиты, 12 решили их повысить, что делает доступ к жилью еще более дорогим. Аналитики рынка отмечают, что данная тенденция является ответом на необходимость финансовых учреждений как-то сдерживать спрос, учитывая, что их кредитные возможности ограничены. «При более низкой ставке больше людей могут претендовать на получение кредита, но у банков нет необходимого финансирования для этого, поэтому они повышают ставки», - объясняет Хосе Розадос, основатель Reporte Inmobiliario. Аргентинский рынок ипотечного кредитования все еще находится в стадии становления. В настоящее время его объем составляет в среднем около 200 миллионов долларов США, что является низким показателем для страны с такими размерами и потребностями в жилье, как Аргентина. Многие кредиты, выданные в последние месяцы, были основаны на уверенности в том, что курс доллара не будет расти. Несмотря на сложившуюся ситуацию, остается ли аргентинская недвижимость хорошей возможностью для тех, кто может выйти на рынок? Для тех, у кого уже есть доллары и кто может покупать, не полагаясь на кредит, сейчас все еще хорошее время, - говорят они, - цены в долларах все еще низкие по историческим меркам. Более того, если кредит переживет эту ситуацию и нормализуется, цены могут начать расти, и тогда выиграет тот, кто вошел первым. Но это игра, в которую сегодня могут играть только те, кто уже ликвиден или имеет финансовую поддержку. Массовый доступ все еще очень ограничен», - добавляет Дейч. Гонсалес Руко соглашается: »Недвижимость еще не выросла так, как должна вырасти. Эта недвижимость все еще недооценена, и если вы можете войти в нее, сделайте это. Вы не можете назначить цену за безопасность своего дома».