Ипотечные кредиты: 12 банков, которые повысили ставки

С момента своего запуска в конце апреля 2024 года возвращение ипотечных кредитов произвело революцию на аргентинском рынке недвижимости. После почти пяти лет практически полного отсутствия предложения возобновление выдачи кредитов UVA 24 банками стало поворотным моментом, оживившим сектор. «Это оживление рынка нашло отражение в увеличении количества совершенных сделок купли-продажи: в январе 2025 года в Буэнос-Айресе было закрыто 3645 сделок, согласно данным, предоставленным Ассоциацией государственных нотариусов Буэнос-Айреса, что вселяет надежду в участников, которые ожидают, что год завершится с минимум 52 000 сделками, что является лучшим показателем с 2018 года. Из этих сделок 26 % были проведены с использованием ипотеки, что свидетельствует о влиянии новых кредитов на активность рынка. «Однако после многообещающего начала, когда 2024 год завершился с 830 млн долларов США в виде выданных ипотечных кредитов UVA, из которых 240 млн долларов США приходятся на декабрь - максимум с мая 2018 года, когда он составил 445 млн долларов США - согласно данным, предоставленным консалтинговой компанией Empiria на основе данных Центрального банка Аргентинской Республики (BCRA) и Национального института статистики и переписи населения (INDEC); конец прошлого года ознаменовался замедлением темпов роста числа выданных кредитов. Это изменение связано с тем, что 12 банков скорректировали свои условия в последние два месяца года, а два - в феврале 2025 года, в основном повысив годовую номинальную ставку (APR) и, в некоторых случаях, сократив сроки или изменив выдаваемые суммы. «В случае кредитов UVA платежи и остаток задолженности рассчитываются в соответствии с единицей приобретаемой стоимости (UVA), стоимость которой корректируется с учетом инфляции с помощью эталонного стабилизационного коэффициента (CER). Хотя такая индексация позволяет кредитам быть жизнеспособным вариантом в условиях инфляции, высокие ставки делают кредиты более дорогими и замедляют динамику рынка. «Главный вопрос, который возникает в связи с этими изменениями: как они влияют на платежи по кредиту?» Чтобы ответить на этот вопрос, Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario, объясняет, что «на сумму платежа по ипотечному кредиту больше влияет ставка, предлагаемая банком, чем срок, на который он запрашивается». Это означает, что повышение ставок делает кредиты менее доступными для тех, кто ищет средства на покупку собственного жилья. Чем ниже ставка, тем «дешевле» кредит: «При более низких ставках больше людей могут претендовать на кредит, но при повышении ставки первоначальный фильтр увеличивается. Это связано с тем, что для получения ипотечного кредита первоначальный взнос не должен превышать 25% от дохода заявителя или его семьи, хотя в некоторых банках соотношение платежа к доходу может составлять 30%. Таким образом, с ростом ставки увеличивается и первоначальный взнос, а значит, потребуется более высокий доход. Именно этот момент может лишить человека возможности получить кредит. «Линейное объяснение роста ставок заключается в том, что, с одной стороны, существует большой спрос, который растет очень быстро, а с другой стороны, финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, поскольку это кредиты с очень высокими ставками», - объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист Empiria Consultores, специализирующийся на рынке жилья, Он поясняет, что, хотя ставки не так высоки, «первая волна финансирования достигает точки напряжения», и теперь необходимы такие инструменты, как секьюритизация портфеля или секьюритизация, средства, которые делают возможным долгосрочное финансирование и которые принимают форму пенсионных фондов, пенсионного страхования и т. д. «Одним словом, эти изменения показывают, что резкий рост числа заявок в эти месяцы сталкивается с проблемами в финансовой системе, и поэтому доступ к кредитам становится все более ограниченным», - добавляет Гонсалес Руко. Ниже приводится подробная информация о наиболее значимых изменениях, внесенных банками, которые изменили свои условия: »Отдельным случаем является банк Credicoop. Этот банк, хотя и не изменил свои условия, решил снять предложение со своей веб-страницы». »Таким образом, с учетом этих повышений средняя ставка составляет 7,4 %, тогда как раньше она была 5,5 %. «Это означает увеличение первоначального взноса (и требуемого дохода) на 20 % при 25-летнем кредите», - объясняет Руко. Теперь возникает вопрос, будет ли повышение ставок продолжать влиять на ипотечный рынок в 2025 году или банки предпочтут сохранить более доступные условия, чтобы поддержать восстановление экономики. В условиях инфляции, когда UVA является единственным жизнеспособным вариантом, динамика ставок будет иметь ключевое значение для определения будущего сектора.