Ипотечные кредиты: Центральный банк обязывает банки сообщать о комиссии, которую они взимают за продажу долларов MEP

Сектор недвижимости завершил третий лучший декабрь за последние 17 лет в сфере купли-продажи недвижимости в городе Буэнос-Айрес. «В годовом балансе цифры также обнадеживают: почти 55 000 операций в течение 2024 года было на 35% больше, чем в 2023 году. Более того, 2024 год стал лучшим годом с 2018 года, когда было зарегистрировано чуть более 55 000 сделок, и почти «сравнялся» с годом, который имел исключительный ипотечный рычаг в первой половине года. «Теперь это явление было повторено в последнем квартале с почти 1 000 ипотечных кредитов каждый месяц. Только в декабре в Буэнос-Айресе было оформлено 1130 сделок с ипотекой, что на 874,14% больше, чем в том же месяце 2023 года (когда в 23 банках еще не было кредитов), и на 226% больше, чем в накопительном 2024 году. «Таким образом, кредитные сделки составили почти 15% от общего числа сделок в декабре; в сентябре они составляли 13%, а в августе - 8%, что говорит о растущем участии кредита в покупке недвижимости, с момента возрождения ипотечных линий в конце апреля прошлого года». «По данным консалтинговой компании Empiria, основанным на данных Центрального банка Аргентинской Республики (BCRA) и Национального института статистики и переписи населения (INDEC), в течение прошлого года было выдано 830 миллионов долларов США ипотечных кредитов UVA, из которых 240 миллионов долларов США были выданы в декабре - максимум с мая 2018 года, когда они составили 445 миллионов долларов США. «Однако в последние несколько месяцев повышение номинальной годовой ставки (TNA), сделанное 12 банками для „умеренного“ спроса, удивило рынок. Это было предупреждение. В начале октября средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 4,3 % для государственных или провинциальных банков и 5,6 % для частных банков по всей стране. «В настоящее время эти ставки составляют 4,9 % и 6,8 % (0,6 п. п. и 1,2 п. п. соответственно), что подразумевает увеличение взноса по кредиту на 5 % и 10 % соответственно», - говорит экономист Федерико Гонсалес Руко из Empiria Consultores. «В связи с этим Центральный банк опубликовал сообщение A 8183 с целью «установить, что финансовые учреждения, предлагающие ипотечные кредиты в песо на покупку жилья и позволяющие использовать эти средства для оплаты недвижимости в иностранной валюте посредством сделки с ценными бумагами с расчетами в иностранной валюте (MEP dollar), должны информировать пользователей-заявителей и во всей рекламе, которую они делают по таким кредитам, об общей стоимости сделки с ценными бумагами». «В частности, BCRA предлагает, чтобы банки четко указывали комиссию, которую они взимают за операцию по конвертации песо в доллары MEP. До сих пор заемщики узнавали о проценте комиссии в тот же день, когда им выдавали кредит, - часто в момент подписания договора. Возможность покупать облигации за песо и сразу же получать доступ к долларам MEP была предоставлена правительством в июне, когда вырос спрос на линии UVA, но обязательство ждать не менее 24 часов, чтобы получить доступ к долларам - паркинг - означало, что в день подписания договора покупатель недвижимости не мог сразу получить доступ к иностранной валюте для осуществления платежа одновременно с подписанием сделки, что в итоге затягивало операции». «Заглядывая в будущее, Гонсалес Руко признает, что проблема ипотечного кредитования (и жилищного финансирования в целом) заключается в том, как финансировать себя в условиях ограниченной ликвидности и ограничений обменного курса, что снижает возможность доступа к долгосрочным источникам. Более того, он утверждает, что идея воссоздания ипотечного рынка в долларах, продвигаемая некоторыми секторами финансовой системы, влечет за собой проблему риска валютных несоответствий, которая закончилась асимметричной песификацией в начале 2002 года, самым тяжелым современным кризисом в этом секторе.