Ипотечные кредиты: Центральный банк отменил правило, защищавшее от инфляции, и позволил банкам предлагать рассрочку каждые два месяца.

Центральный банк отменил правило, продлевающее срок погашения ипотечных кредитов в случае, если инфляция превышает рост заработной платы, что могло бы стать облегчением для должников. Кроме того, он открыл возможность для банков предлагать погашение кредита не ежемесячными (как сейчас), а, например, раз в два месяца. «В частности, правило Центрального банка Аргентины (BCRA) устанавливало, что в случае, если платеж по кредиту (UVA с учетом инфляции) на 10 % или более превышал платеж, который получился бы, если бы он с самого начала был скорректирован по зарплате (по коэффициенту вариации зарплат (CVS)), заемщик имел возможность продлить срок кредита на 25 % (что подразумевало, что в итоге он будет выплачиваться более частями и, соответственно, в течение большего количества лет). «Однако в официальном сообщении Центробанк отменил для банков эту возможность продления срока. Это изменение может быть актуальным, поскольку оно касается рассрочки, которая ежемесячно обновляется с учетом инфляции (она корректируется на UVA, Unidad de Valor Adquisitivo, или единицу стоимости приобретения). Однако мнения по поводу его эффективности разделились: «Это был неактуальный и малоиспользуемый инструмент, поскольку он не создавал буфера для должников», - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист и автор книги El sueño de la casa propia, и добавляет: «Если платеж сильно возрастал, банк продлевал срок, и вместо 30 лет вы платили 37, а всего семь лет в итоге несли очень большие финансовые расходы». «Во вчерашнем сообщении отмечается, что регулирование может побудить банки быть более дальновидными при выдаче ипотечных кредитов, уделяя особое внимание анализу соотношения доходов заявителя к его доходам. В сообщении 8024 Центрального банка говорится: «При предоставлении финансирования физическим лицам особое внимание следует уделять соотношению суммы рассрочки и дохода, чтобы должник мог столкнуться с возможным увеличением суммы рассрочки без ущерба для своей платежеспособности, принимая во внимание, что его доход может не следовать за динамикой единицы приобретаемой стоимости, обновляемой „CER“ (»UVA"). «Кроме того, была введена „гибкость“ в рассрочке, в том смысле, что банки получили возможность предлагать рассрочку не каждый месяц, а, например, раз в два месяца. Отмена продления срока - хорошая новость для продвижения секьюритизации кредитов и снижения стоимости финансирования», - говорит Гонсалес Руко. «Учреждения дают деньги в долг, но они не заинтересованы в том, чтобы мы выплачивали платежи, - говорит Руко и продолжает: - Поэтому банки занимаются секьюритизацией или разгрузкой портфелей: выданные ими кредиты продаются кому-то другому по чуть более низкой ставке, чем та, по которой они их первоначально выдали». Инвестор, с другой стороны, авансирует банку все платежи, которые он должен был бы получить (чтобы банк мог продолжать кредитовать), а инвестор получает платежи от должников из месяца в месяц. Специалист объясняет, что для этого необходимо знать продолжительность сроков и быть уверенным, что в течение определенных лет должники будут погашать кредит. В этом смысле отмена оговорки Центробанка даст больше уверенности в том, что произойдет, и позволит осуществлять погашение или продажу кредитов". »Я думаю, что это хорошая новость и стратегия правительства, направленная на то, чтобы построить рынок ипотеки более эффективным и дешевым способом. Раньше, когда не было возможности осуществить такую загрузку или продажу, стоимость финансирования или процентная ставка по кредитам, выдаваемым банками, была очень высокой. Это изменение открывает возможности для снижения процентных ставок по кредитным линиям завтра, когда появится объем", - оптимистично говорит Руко. Решение было принято в условиях, когда уже 14 банков предлагают ипотечные кредиты UVA. Последним к ним присоединился Brubank. Этот цифровой банк, уполномоченный и регулируемый Центральным банком, будет финансировать клиентов при покупке жилья на срок до 30 лет и с максимальной суммой в 250 000 000 песо. Фиксированная годовая ставка составит 5,5 процента для клиентов, которые кредитуют свою зарплату, и 8 процентов для тех, кто этого не делает. На этой неделе Banco Nación начал процесс выдачи кредитов, и в первый день он собрал более 3500 одобренных заявок на ипотечные кредиты UVA. Эта государственная организация предлагает систему, которая работает как «лимит» на ежемесячные платежи по кредитным линиям, чтобы предотвратить резкие скачки инфляции: начиная с седьмого месяца, заемщик, получающий зарплату через Banco Nación и покупающий единственное жилье и постоянную работу, может заплатить премию в размере 1,5 % в год, чтобы получить возможность, что банк рассчитывает два платежа - один с учетом инфляции, а другой с учетом зарплаты - и выбирает, какой из них платить. Разница между платежами будет перенесена на конец срока кредита, а после составления графика погашения остаток будет перенесен и может быть выплачен за счет персонального кредита или продления ипотеки». Такая возможность приведет к повышению ставки с 4,5 до 6 процентов годовых. «Это означает, что при 30-летнем кредите дополнительные платежи составят почти 20 %. То есть, чтобы определить, стоит ли это делать, нужно принять во внимание, что это подразумевает большие расходы«, - заключает Гонсалес Руко.»