Ипотечные кредиты: что лучше: платить взносы по кредиту или арендовать жилье?

С конца 2024 года ипотечный рынок Аргентины переживает сценарий постоянной корректировки ставок. «В ноябре-декабре того же года стоимость ипотечных кредитов UVA начала стремительно расти, а к маю 2025 года несколько учреждений уже применили третье или четвертое повышение ставок. «В результате возникает все более сложное уравнение: что выгоднее - переехать в собственный дом или продолжать платить за аренду жилья в Буэнос-Айресе? Каковы последствия этих повышений? Кредиты становятся дороже, а число людей, которые могут позволить себе собственное жилье, сокращается». »В случае с кредитами UVA, чьи платежи обновляются с учетом инфляции в соответствии с индексом CER, повышение ставок особенно чувствительно. Хотя система индексации позволяет этим кредитам быть жизнеспособным вариантом в условиях инфляции, рост процентных ставок может все больше ограничивать доступ к кредитам». »Чем выше ставка, тем выше доход, который должен обосновать заявитель, поскольку, согласно условиям банков, первоначальный взнос не может превышать 25 % (а в некоторых случаях до 30 %) от дохода семьи. «Таким образом, с ростом ставки увеличивается и первоначальный взнос, а значит, потребуется более высокий доход. Именно этот пункт может лишить человека возможности получить доступ к определенной недвижимости, и в этом случае стоит поискать что-нибудь поменьше или в более доступном районе. «Ставки сегодня составляют в среднем 4,9% для государственных или провинциальных банков, в то время как частные банки уже поднялись до 7,8%, в то время как изначально они составляли 5,5%, по данным консалтинговой компании Empiria. Это означает увеличение первоначального взноса (и требуемого дохода) более чем на 20% при 20-летнем кредите«. „Рост ставок частично компенсируется “падением» доллара - если сравнивать официальный сегодня и MEP до выхода из cepo - так что спрос на него может быть неплохим. Но банки все еще испытывают трудности с ликвидностью», - объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. «В марте в Буэнос-Айресе было зарегистрировано 992 ипотечных договора, что составляет около 20 % от общего числа договоров за месяц (4747) и на 1042 % больше, чем в том же месяце прошлого года, согласно данным Ассоциации нотариусов Буэнос-Айреса. Что касается апреля, то пока мы ждем данных от Ассоциации, отмечается, что в четвертом месяце года было выдано 278 миллионов долларов США в виде кредитов UVA, согласно данным, предоставленным консалтинговой фирмой Empiria на основе данных Центрального банка. «Такой объем - от двух до трех тысяч кредитов в месяц - является устойчивым», - добавляет Гонсалес Руко. «Не стоит забывать, что весь бурный рост кредитов прекратился в сентябре-октябре 2024 года, после чего он замедлился, и с тех пор мы находимся на относительно ровном уровне», - говорит он. «Рост ставок частично компенсируется «падением» доллара, если сравнивать сегодняшний официальный курс с MEP до окончания лимита, так что это может быть хорошо для спроса. Но банки по-прежнему испытывают трудности с ликвидностью. «Возможно, банкам сложно продолжать расти, но не похоже, что они могут стабилизироваться в этих цифрах». «Со своей стороны, Banco Nación концентрирует сегодня большую часть ипотечного кредитования, за ним следует Banco Galicia - с частной стороны - с более чем 5000 уже выданных кредитов, в условиях, когда многие частные банки «не заинтересованы в кредитовании, но в итоге фильтруют спрос с помощью более высоких ставок», - говорит Гонсалес Руко. «Экономист интерпретирует это явление как естественную реакцию на дисбаланс между спросом и предложением: «Существует большой спрос, который растет очень быстро, и в то же время финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, поскольку это кредиты с очень высокими процентными ставками», - говорит он. Структурное решение должно включать такие инструменты, как секьюритизация портфеля или секьюритизация, но в Аргентине этого не существует: для этого требуется уровень финансовой изощренности, далекий от сегодняшнего». Сейчас возникает вопрос, будет ли рост ставок продолжать влиять на ипотечный рынок в ближайшие месяцы или банки предпочтут сохранить более доступные условия для поддержания восстановления. В условиях инфляции, когда UVA представляет собой единственный приемлемый вариант, динамика ставок будет иметь ключевое значение для определения будущего сектора». „Однако следует учитывать, что средняя согласованная ставка по кредитам, выданным в апреле, составила 5,8%, что свидетельствует о сильном участии таких организаций, как Banco Nación, который продолжает предлагать более доступные условия, чем остальные организации. “В этом контексте ставки по начатым ипотечным кредитам колеблются между 3% и 14%. Суммы кредитов составляют до 250 миллионов песо, хотя в некоторых случаях потолка нет. В целом, эти кредиты финансируют от 75 % до 80 % стоимости недвижимости, сроки финансирования варьируются от 5 до 30 лет, а платежи, будучи кредитами UVA, корректируются с учетом инфляции. Кроме того, выплаты, которые берет на себя заемщик, должны составлять от 20 до 30 % ежемесячного дохода». „У тех, кто взял кредит UVA на первом этапе - во время правления Макри - из-за высокой инфляции первоначальные выплаты составляли от 25 % дохода заемщика до 40 %“, - объясняет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Но в то же время он отметил: «Этот процент очень похож на тот, который человек должен выделять из своей зарплаты на оплату аренды». Поэтому многие люди стоят перед выбором: платить ли им взносы по ипотеке или продолжать снимать жилье? «Когда LA NACION писал эту же статью несколько месяцев назад, расчеты между обеими операциями были довольно схожими. Теперь, с новым повышением ставок, это уравнение меняется: «Выбор между покупкой и арендой зависит не только от первоначальной стоимости взносов, но и от других факторов, таких как: стабильность работы, необходимая первоначальная сумма (от 20 до 35 %, в зависимости от банка) и долгосрочный прогноз (от 15 до 30 лет) того, что вы хотите приобрести в качестве жилья». Чтобы проиллюстрировать пересечение двух альтернатив, возьмем пример пары, которая ищет двухкомнатную квартиру площадью 50 м² в Чакарите, стоимостью 120 долл. 000 (около 144 миллионов песо, принимая официальный доллар за 1200 песо), для чего они берут кредит в банке UVA на 108 000 000 песо и имеют первоначальные сбережения в размере 30 000 долларов США (25% от стоимости недвижимости): «Теперь, принимая среднюю ставку, согласованную в апреле, которая составляла 5,8%, счет выглядит так: »С другой стороны, средняя арендная плата за дом в Чакарите составляет 5,8%: «С другой стороны, средняя арендная плата за единицу недвижимости с такими же характеристиками в Чакарите предполагает ежемесячную арендную плату в размере около 672 816 песо, что меньше в трех из четырех упомянутых случаев. Правда, в этом случае корректировка будет также на инфляцию, но каждые три-четыре месяца в зависимости от заключенного контракта. Другой случай, когда используется та же сумма, которую нужно запросить, можно увидеть отраженным в покупке трехкомнатной квартиры, например, в Патернеле. В этом районе стоимость аренды аналогичной по характеристикам квартиры составляет около 605 575 песо, что ниже, чем во всех остальных случаях. «В конечном итоге решение о покупке или аренде будет зависеть не только от конкретного финансового расчета, но и от профиля и рисков, которые готова взять на себя каждая семья. Пока ставки продолжают расти, доступность жилья будет оставаться выше, чем ежемесячная арендная плата, что может отсрочить мечту о собственности на жилье для все большей части населения.»