Ипотечные кредиты: что можно отремонтировать с помощью новых сумм кредитов, предлагаемых банками

Новые кредитные линии, запущенные более чем 10 банками, открывают широкие возможности для обновления различных помещений в доме. И после долгого времени это знаменует собой переломный момент для тех, кто заинтересован в проведении работ по перепланировке, достройке или расширению - во многих случаях, которые уже давно были прерваны. "Таким образом, при стоимости строительства, которая в марте составляла порядка 1318,8 долларов США за квадратный метр для многоквартирного жилья, согласно статистике Reporte Inmobiliario, на фоне сценария сильного роста курса местной валюты (стоимость строительства выросла на 198% с апреля 2023 по апрель 2024 гг, с девальвацией официального курса и "оцепенением" синего цвета, цены в долларах - которые выросли на 35,77% по сравнению с прошлым годом - на проведение перепланировки ванной и кухни - наиболее распространенных на рынке - снова выросли. "Соответственно, составление бюджета на новые работы превратилось в сложную задачу и тяжелое испытание для профессионалов отрасли, вынужденных принимать нестандартные решения. Фактически, некоторые работы пересчитываются в момент оплаты. "Хотя они могут быть обновлены CAC при заключении контракта с клиентом, единственный способ иметь реальный бюджет - это составить смету в день оплаты клиентом, а затем договориться о том, как будет обновляться баланс", - говорит Ана Астудильо, руководитель одноименной студии, директор Mujeres en Real Estate (MRE) и менеджер по дизайну Brody Friedman. Другой актуальный способ - предоставлять сметы с максимальным сроком действия семь дней, а то и меньше. Несколько месяцев назад, когда цены менялись в геометрической прогрессии каждую неделю, "были сделки, которые предоставляли их всего за три дня", - признается архитектор Тамара Ступник, партнер Estudio Gubbay. А в случае согласования "они просили внести предоплату за всю сумму материалов, чтобы не рисковать их подорожанием". Бывали случаи, когда они даже просили "скорректировать бюджеты уже проводимых работ": "Хотя исторически можно было оценить ремонт по средней стоимости квадратного метра в зависимости от используемых отделочных материалов и стоимости в зависимости от сектора, на сегодняшний день это стало почти утопией. Невозможно обобщить стоимость, не разделяя комнаты по комнатам, и нужно быть очень точным, так как существует множество вариаций цен". Так, при стандартной стоимости реконструкции ванной и кухни в 10 миллионов песо (около 9868 долларов США по синей цене), согласно недавнему отчету Reporte Inmobiliario, кухня среднего класса начинается со стоимости 700 м², которая делится между 60% стоимости материалов и 40% стоимости рабочей силы, примерно, когда некоторое время назад это уравнение составляло 50% и 50%, соответственно. С учетом мебели и варьирующихся цен "переделка этой фундаментальной комнаты в доме колеблется между 20 000 и 50 000 долларов США, в зависимости от качества материалов столешницы, мебели, типа кранов и т.д.", - уточняет Астудильо. "Калькулятор в руках, стоимость переделки ванной комнаты, в свою очередь, колеблется в районе 1100 долларов США. И здесь необходимо сделать уточнение: в данном случае она немного выше по сравнению с кухней из-за сантехники и кранов, которые в настоящее время значительно подорожали". Конечно, все зависит от того, кто находится на другой стороне, потому что "керамическая плитка стоит от 5 000 до 50 000 песо", - говорит партнер Estudio Gubbay. Изменения в привычках, особенно в результате пандемии, привели к тому, что другие комнаты приобрели ранее редкую актуальность: гостиная и даже прачечная, которые также могут быть уменьшены или исчезнуть, чтобы освободить место для кухни, также стали очень популярными помещениями для домашнего офиса при рефункционализации дома. "В зависимости от планировки, "пользователи ищут место для встреч, и в некоторых случаях ради этого готовы пожертвовать спальней", - говорит Астудильо. В условиях динамичности сегодняшней рутины дома должны адаптироваться. Но есть и обратная сторона: другие сосредотачиваются "на переделке внешних пространств или ремонте, чтобы получить еще одну комнату, снося стены и уменьшая общее пространство, например гостиную или столовую", - говорит Ступник. В этом случае "нужно поднять еще одну стену, поставить дверь, поменять пол, провести электричество и покрасить, за что придется выложить около 5000 долларов США". Однако если перестройка заключается только в доработке, то есть в покраске, электромонтаже в случае старой недвижимости и последующей полировке и пластификации пола, то сумма может составить около 550 долларов США. Хотя если он более комплексный и включает изменения в окружающей среде, кладке, то "он будет аналогичен м2 нового строительства: около 1100 долларов США за м2", заключает директор Mujeres en Real Estate (MRE). "Банк Hipotecario предоставляет кредит в размере до 125 миллионов песо за одну выплату для завершения строительства - в этом случае они финансируют до 50% - или расширения - со 100% финансированием - первого или второго дома. Ставка составляет 8,5 %. Первые 12 взносов для клиентов, имеющих кредит в банке, имеют ставку 4,25 %, что означает 50 %-ное повышение в первый год (при общих финансовых затратах: окончательная ставка 8,65 %; окончательная ставка 4,4 % в первый год для зарплатных счетов). Максимальный срок выплаты составляет 360 месяцев (30 лет), капитал регулируется UVA, а ежемесячный платеж не превышает 25% от дохода заявителя. "С той же целью Banco Ciudad предлагает кредитную линию на реконструкцию, улучшение или расширение первого или второго дома во всех зонах влияния Banco Ciudad (AMBA, провинции Кордова, Мендоса, Тукуман и Сальта) для тех, кто уже получает или переносит свою зарплатную аккредитацию в эту организацию. Максимальная сумма кредита составляет 250 миллионов песо, а общая линия имеет процентную ставку 5,5%, с капиталом, регулируемым УВА; сроки 10, 15 и до 20 лет, и квоту, которая не должна превышать 25% от дохода заявителя и его семейной группы. "Банко Супервьель" требует, чтобы заявитель имел минимальный доход в 450 000 песо для расширения, реконструкции или улучшения, будучи в состоянии объединить вознаграждения с супругами, сожителями или родителями. Этот кредит не имеет ограничений по сумме, а капитал регулируется UVAs. Ставка для тех, кто имеет зарплатный счет в банке, составляет 4% в течение первых 12 месяцев, а затем 5%. Для клиентов, которые не кредитуют свои активы, и для неклиентов ставка составит 8%. Максимальный срок составляет 30 лет, а размер взноса по кредиту не может превышать 25% от подтвержденного чистого дохода... "Что касается Banco Galicia, то он предлагает кредиты без максимальной суммы; запрашиваемый капитал корректируется UVA и имеет процентную ставку 5,5% для тех, кто кредитует свои активы в банке, и 7,5% для тех, кто не получает там зарплату. Срок реконструкции или расширения составляет 10 лет, финансируется до 50% бюджета строительства. Выплачиваемая сумма не может превышать 25% от дохода заявителя. "ICBC" предлагает максимальную сумму в 250 000 000 песо, способ оплаты - UVA, ставка - 5 % для тех, кто имеет зарплатный счет в банке, и 7,5 % для остальных заявителей. Отношение суммы взноса к доходу заявителя составляет 25%. Срок кредита - до 15 лет, финансируется до 75 % общей стоимости. Крупнейший финансовый институт страны, Banco Nación, предлагает максимальную сумму в 105 000 UVA (около 90 000 долларов США - по курсу MEP - или примерно 90 000 000 песо) со ставкой 4,5 % для клиентов банка. Финансирование составляет до 75 % от стоимости. Способ оплаты - в ультрафиолетовых долларах со сроком от 5 до 30 лет. Кредит предназначен для строительства, реконструкции и расширения жилья по всей стране, а также для приобретения второго жилья. Максимальный возраст для подачи заявки не должен превышать 85 лет на момент окончания графика платежей. А отношение суммы взноса к доходу заявителя не должно превышать 25%. "Среди банков внутренних районов страны, присоединившихся к предложению кредитных линий, Bancor (Кордова) финансирует 100% строительства, расширения или завершения. На одного заявителя (являющегося клиентом банка) предоставляется максимум 90 000 000 песо или 100 000 UVA, а срок финансирования составляет от 5 до 20 лет со ставкой 4,90% на весь срок. Банк Провинция дель Неукен также предлагает кредит на приобретение первых домов по двум линиям: первая - до 50 миллионов песо, которую можно получить, имея доход 890 000 песо и первоначальный взнос 300 000 песо. Вторая линия - до 100 миллионов песо. Чтобы получить доступ к этой сумме, необходимо иметь доход от 2 700 000 песо и первоначальный взнос от 940 000 песо. Ставка по первой линии составит 3,5 процента для клиентов банка с пакетом продуктов и 4,5 процента для остальных случаев. Для второй линии ставка составит 8,5 процента для клиентов банка с пакетом продуктов и 9,5 процента для неклиентов. Оплата производится по методологии UVA. Можно будет профинансировать 100% строительство или расширение в течение 20 лет, а размер взноса не должен превышать 35% от чистой прибыли. "Кроме того, банк предлагает другие виды финансирования для расширения, реконструкции и завершения строительства жилья в рамках персонального кредита со сроком до 72 месяцев и максимальной суммой в 15 миллионов песо. Процентные ставки составят 50% для тех, кто имеет аккредитацию активов в BPN, и 60% для тех, кто ее не имеет". "В случае с Банком Корриентеса, предоставляемый кредит предназначен для финансирования строительства, приобретения, расширения и реконструкции одного или второго дома, для семейного пользования или постоянного проживания. Доступ открыт для всех физических лиц, получающих зарплату через аккредитацию на утвержденные банком счета. Срок продления и реконструкции составляет 120 месяцев (10 лет), финансируется до 80 % стоимости проекта. Кредит регулируется UVA с фиксированной ставкой 5%. "Наконец, после нескольких дней более чем заметной "мобилизации" сектора недвижимости, в настоящее время в Аргентине насчитывается 13 организаций, предлагающих ипотечные кредиты. "