Ипотечные кредиты: комиссии, риски, требования и что можно купить в рамках объявленных на этой неделе линеек

«Люди приходят на танцы», - говорят брокеры по недвижимости. Объявления о начале выдачи ипотечных кредитов от Banco Hipotecario, Ciudad и Supervielle застали рынок врасплох. «Эта новость - очень хороший знак того, что никто не хочет остаться в стороне от рынка и что банки делают большую ставку на нормализацию экономики», - анализирует Федерико Гонсалес Руко, экономист, который внимательно следит за сектором и недавно выпустил книгу «El sueño de la Casa Propia» («Мечта о собственном доме»). Специалист добавляет: «Добавление частного банка означает, что организации начнут бороться за ставки, что приведет к снижению взносов для тех, кто хочет купить квартиру». «Если удастся сохранить низкую и стабильную инфляцию, а рынок недвижимости сможет работать в долларах, то сектор недвижимости будет сопровождать рост экономики», - считает Мартин Бокете, директор Toribio Achaval. Эти новости были ожидаемы для отрасли, которая с начала года демонстрирует признаки оживления, увеличивая количество операций и повышая цены. По данным Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса, в феврале в городе было заключено на 53,6 процента больше сделок, чем в том же месяце прошлого года, и на 18,3 процента больше, чем в предыдущем месяце. Hipotecario признает, что всего за три дня количество запросов резко возросло: уже зарегистрировано более 18 000 заинтересованных лиц и более 30 000 посещений на сайте учреждения. «Объявления появились в окно, и это очень хорошая новость», - подчеркивает Хосе Розадос, основатель Reporte Inmobiliario, во время Data Day, мероприятия, организованного платформой на этой неделе в Пуэрто-Мадеро. Президент Палаты городских застройщиков (CEDU) Дамиан Табакман также согласен с эффектом неожиданности: «Мы думали, что они будут запущены только после снижения инфляции». «Несомненно, объявления этой недели стали толчком для других банков ускорить процесс, чтобы не потерять долю клиентов на рынке», - признал Розадос. Дело в том, что учреждения, как правило, используют ипотечные кредиты в качестве якоря, чтобы иметь долгосрочных клиентов, и это способ закрепить их на 10, 15 или 20 лет, а также привлечь новых". »То, что частный банк присоединился, - хороший знак, - соглашается Карлос Спина, партнер компании Argencons, застройщика, создавшего бренд Quartier, но он уточняет, что эти линии будут направлены на подержанные и новые объекты, которые могут быть сданы в эксплуатацию. «Поскольку в колодцах нельзя купить жилье, они не вызовут оживления в строительном секторе, что является ключевым фактором для роста экономики», - анализирует он и настаивает на необходимости создания инструмента реального права залога будущей недвижимости, чтобы жилье можно было покупать и в колодцах. Новость приобретает большую актуальность, если принять во внимание, что отсутствие кредита на покупку недвижимости исторически является одной из ахиллесовых пяток аргентинской экономики. Данные по ипотеке показывают, что в феврале в Буэнос-Айресе было подписано всего 106 ипотечных кредитов (3,1% от общего числа). «Февраль стал месяцем с наименьшим количеством ипотечных кредитов за последние 22 года», - говорит Гонсалес Руко, работающий в Empiria, экономической консалтинговой компании Эрнана Лакунсы, и приводит цифры, отражающие отсталость: в Чили ипотека составляет 27%, 28% ВВП; в США - 75%, 80%, в то время как в Аргентине на пике в 2001 году она составляла всего 5%, а сегодня - едва 0,2%. Это сравнение, возможно, объясняет цифру, которую приводит Руко в своей книге: «40 % молодых людей в возрасте от 25 до 30 лет живут с родителями или бабушками и дедушками». В любом случае, брокеры ожидают не бум, а скорее «начало нового этапа». Для тех, кто мечтает о собственной крыше над головой, решение взять кредит дается нелегко. Вот ответы на 20 ключевых вопросов. «Banco Hipotecario был первопроходцем и во вторник объявил об открытии линий UVA со ставкой 8,5%, которая снижается до 4,4% в течение первого года для клиентов, получающих зарплату в банке. Ciudad сделал это днем позже, в среду, также в UVA, но только для клиентов, которые получают зарплату в банке. Те, кто этого не делает, могут перевести свой доход и получить доступ. С другой стороны, Supervielle стал первым полностью частным банком, объявившим о том, что он поедет на волне ипотечных кредитов. Эти линии будут предназначены для клиентов и неклиентов банка, которые ищут постоянное или непостоянное жилье или думают о расширении или ремонте. В Banco Provincia признают, что будут следовать тому, что «обозначает рынок», но пока с осторожностью смотрят на панораму. Они ссылаются на то, что система UVA принесла много неудобств клиентам из-за повышения квоты, поэтому они ввели льготу, которая заключалась в субсидировании должников по ипотечным кредитам UVA, когда процент квоты превышал 35% от их дохода. Банк Насьон принял аналогичные меры. В итоге, пока только три банка вскочили на этот путь, но ходят слухи, что это сделают и другие учреждения: «El Hipotecario официально запустит его в мае, а Banco Ciudad начнет обслуживать желающих в понедельник 29 апреля на своем сайте и во всех своих отделениях. С другой стороны, с 4 мая Supervielle позволит тем, кто хочет смоделировать платеж по кредиту, сделать это онлайн на сайте, а также узнать требования и условия для подачи заявки и оставить свои данные. Объявленные кредиты предназначены для покупки (первого или второго жилья, которое можно заложить), строительства, расширения, реконструкции или отделки дома. В случае со Сьюдадом это должна быть недвижимость, расположенная в АМБА или в провинциях Кордова, Мендоса, Тукуман и Сальта. В обоих случаях (Ciudad и Hipotecario) - до 250 миллионов песо, то есть около 250 000 долларов США. В случае с Hipotecario кредит может покрывать до 80 % стоимости дома. Другими словами, заявитель должен иметь оставшиеся 20 процентов. Ciudad финансирует до 75% стоимости приобретаемого объекта, поэтому заемщик должен иметь 25% первоначального взноса. «По линии Hipotecario ставка составляет 8,5%, но снижается до 4,4% в течение первого года для клиентов, получающих зарплату в банке. В то время как в общей линии Ciudad процентная ставка составляет 5,5 %, а для покупки недвижимости в микроцентре - 3,5 %. В обоих случаях капитал регулируется UVA. «Есть два способа проанализировать это. Если сравнивать с рентабельностью аренды, которая сегодня составляет около 4,5 % годовых, то говорить о ставках от 5,5 до 8,5 % «может быть высоковато». Другой способ анализа - сравнить ее с процентными ставками, взимаемыми по финансовым линиям, предоставляемым банками в таких странах, как Колумбия и Уругвай, - странах, в которых на протяжении многих лет наблюдаются стабильные макроэкономические сценарии. В данном случае и с учетом того, что Аргентина все еще имеет слабый сценарий, ставки могут быть логичными: «Максимальный срок выплаты в случае Hipotecario составляет 30 лет (360 месяцев). В обоих случаях размер выплат не должен превышать 25 процентов дохода заявителя или членов его семьи». Гонсалес Руко приводит конкретный пример: для покупки недвижимости стоимостью 125 000 долларов США необходим доход в размере около 3,2 миллиона песо. Речь идет о четырех средних зарплатах. В случае с Banco Ciudad, если человек, семья или группа заемщиков имеют доход в 1 930 000 песо, они могут получить, например, кредит в размере 70 миллионов песо на 20 лет с первоначальным взносом в 482 000 песо. Если сумма меньше - 10 миллионов песо на 20 лет, то первоначальный ежемесячный взнос составит 68 943,32 песо. С другой стороны, по этим кредитам есть возможность запросить продление срока, если сумма выплачиваемого взноса превышает 10 % от стоимости взноса, возникшего в результате применения к кредиту корректировки капитала на коэффициент изменения заработной платы (CVS) с момента его выдачи. В таких случаях первоначальный срок кредита может быть продлен на 25 %. «Анализ проводится в каждом конкретном случае. Но, например, при сумме кредита в 50 000 долларов США (не стоимость дома) со сроком погашения 25 лет платежи составляют 400 000 песо, а семье-должнику необходим чистый доход в размере 1,6 млн песо. Если речь идет о паре (семье-должнике), доходы можно сложить и подать совместную заявку на кредит. В случае с городом, как было разъяснено в предыдущем ответе, для получения кредита в размере 70 миллионов песо на 20 лет первоначальный взнос составит 482 000 песо. Если сумма меньше, 10 миллионов песо на 20 лет, то первоначальный ежемесячный взнос составит 68 943,32 песо. «Пример рассрочки для клиентов и неклиентов выглядит следующим образом: каждые 1 000 000 песо на 30 лет, те, кто является клиентом и перечисляет туда свою зарплату, будут платить взнос в размере 5050 песо с льготной ставкой 4,25% в течение первого года; те, кто не является клиентом банка, будут платить взнос в размере 7820 песо в течение того же периода. «Это система постоянных взносов, при которой заемщик платит одну и ту же сумму каждый месяц, что позволяет добиться некоторой предсказуемости, но в начале выплачивается больше процентов, чем капитала. Последний погашается в конце срока ипотеки. «Это вызывает много сомнений, но на самом деле с поправкой на инфляцию заемщик всегда должен меньше. То есть каждый месяц долг UVA меньше, чем предыдущий", - объясняет Гонсалес Руко. «Происходит так, что инфляция корректирует оставшийся баланс», - добавляет Спина и объясняет, что это позволило некоторым заемщикам в 2017-2018 годах погасить свои кредиты, потому что UVA корректировался меньше, чем доллар, и в итоге они заплатили 70 000 долларов США за недвижимость, которую купили за 100 000 долларов США. «Поскольку кредитного бума не ожидается, брокеры говорят, что роста цен в краткосрочной и среднесрочной перспективе не будет. «Для того чтобы рынок цен скорректировался, необходим объем, а я не думаю, что пока есть уверенность в том, что это произойдет», - отвечает Спина, уточняя, что для продвижения процесса необходимо снижение инфляции и ставок. Иными словами, при сценарии, когда макроэкономическая ситуация съедает покупательную способность, непосредственное влияние на стоимость продаж затруднено. В любом случае, «зеленые ростки» кредитования могут пойти на пользу подержанным объектам старше 20 лет с типологией, далекой от той, которую ищут покупатели после пандемии. Если все пойдет хорошо, мы увидим коррекцию цен, но только в следующем году", - объясняет Гонсалес Руко, - „Тем не менее, мы должны помнить, что независимо от кредитного эффекта, рынок недвижимости переживает смену цикла с ростом цен уже несколько месяцев“. Средняя стоимость продажи в CABA выросла на 0,4% в марте до 2202 долларов США за м2. За первые три месяца года она выросла на 1,1 %, а в годовом сравнении - на 1,3 %, что является самым высоким показателем с мая 2019 года, согласно индексу, который Zonaprop составляет каждый месяц. Кроме того, в марте в 71 % районов города был зафиксирован месячный рост цен". »Объем квартир, выставленных на продажу с понижением, перестает падать в последние шесть месяцев и остается стабильным на уровне 18 % в первом квартале 2024 года. Это снижение объемов является одним из факторов, объясняющих рост цен, зафиксированный с июля 2023 года", - анализирует Леандро Молина, директор Zonaprop. Заглядывая в будущее, Торибио Ачаваль из Бокете прогнозирует рост на 10% до конца года и до 25% к середине следующего года. «Учитывая, что однокомнатная квартира площадью 40 м2 стоит 97 248 долларов США, двухкомнатная квартира площадью 50 м2 - 116 539 долларов США, а трехкомнатная квартира площадью 70 м2 - 160 480 долларов США, максимальная сумма, выдаваемая банками, объявившими о предоставлении кредитов, может позволить купить до четырехкомнатной квартиры, которую сегодня можно приобрести даже от 200 000 долларов США в районах федеральной столицы с самыми низкими ценами на рынке», - настаивает он. Важно уточнить, что во всех объявленных кредитах заемщик должен располагать 20 или 25 процентами от стоимости приобретаемого жилья. «Линия с самой низкой ставкой находится в банке Banco Ciudad и составляет 3,5 процента, но получить ее могут только те, кто покупает жилье для семьи, одного и постоянного проживания, расположенное в микроцентре. Этот район находится в периметре программы Фонда устойчивого городского развития (Fodus), в который входят Сан-Хуан, Энтре-Риос, Кальяо-Санта. Fe, Leandro N. Alem и Paseo Colón, на обоих тротуарах. Следует иметь в виду, что эта область является частью плана правительства Буэнос-Айреса по содействию возрождению микроцентров, который предусматривает налоговые льготы для застройщиков, переоборудующих офисы в жилье или помещения для тех, кто переезжает в микроцентр в качестве арендаторов. Остальные требования те же, что и для общего кредита: быть клиентом банка с аккредитацией зарплаты, финансирование до 75% (максимальный вес 250 миллионов), на 10, 15 и 20 лет, а также процент от зарплаты, который не должен превышать квоту (25%). Например, что касается размера ежемесячного взноса: на каждые 10 млн песо, запрашиваемые на 20 лет для покупки дома в микроцентре, первоначальный ежемесячный взнос составляет 58 149 песо (на 10 000 песо в месяц меньше, чем в случае с недвижимостью, расположенной за пределами этого района). Индекс Zonaprop показывает, что стоимость квадратного метра в этом районе колеблется между 1 400 и 2 000 долларов США, в зависимости также от каждой микрозоны. В качестве примера можно привести публикации на платформе недвижимости, где указано, что самый дешевый объект стоимостью 37 500 долларов США имеет площадь 26 квадратных метров и расположен в Виамонте по цене 800, но есть также варианты в Суипаче и Корриентесе площадью 21 квадратный метр за 42 000 долларов США. При таких значениях те, кто имеет 9375 долларов США (25 % от стоимости) в сбережениях и ежемесячную зарплату чуть более 1 миллиона песо, могут получить доступ к линии в 20 миллионов песо, выплачивая ежемесячный взнос в размере почти 116 300 песо. Единственное отличие заключается в том, что если заемщик просит деньги на строительство, то организация предлагает внести авансовый платеж и два платежа по мере выполнения работ - а не один платеж, как при покупке недвижимости. Остальные условия остаются прежними: финансируется до 250 миллионов песо и до 80 % бюджета строительства. При этом он также должен быть использован для строительства первого или второго дома. Ставки остались прежними: 8,5 % и льготная ставка 4,25 % в течение первого года для клиентов банка. Максимальный срок погашения также составляет 360 месяцев (30 лет). Капитал регулируется UVA, а ежемесячный платеж не может превышать 25 % от дохода заявителя. В этом случае Hipotecario снижает сумму кредита: она составляет 125 миллионов песо за один раз. Эти деньги могут составлять до 50 % бюджета строительства. Это единственный случай, когда Hipotecario финансирует до 100 % бюджета, не превышая 35 % от стоимости текущей гарантии. Кредит предоставляется на сумму до 125 миллионов песо за один раз. Кредит должен быть выдан на приобретение первого или второго жилья. Ставка составляет 8,5 %. Первые 12 взносов для клиентов, имеющих кредит в банке, имеют ставку 4,25 %, что означает повышение на 50 % в первый год. Максимальный срок выплаты составляет 360 месяцев (30 лет), капитал регулируется UVA, а ежемесячные взносы не могут превышать 25% от дохода заявителя. «При максимальной сумме - примерно (125 000 песо США), - которую может предоставить Hipotecario, можно построить чуть более 80 квадратных метров, принимая за основу стоимость строительства дома около 1500 долларов США за м2. «Стоимость строительства, измеренная в долларах, выросла на 35,5% в 2024 году, в то время как средняя цена квартир увеличилась на 1,1%», - анализирует Леандро Молина, директор ZonaProp, и добавляет, что строительство сегодня стоит почти втрое дороже, чем в октябре 2020 года, минимального показателя серии, и на 30,2% выше среднего показателя 2012-2023 годов. «Кредит UVA, ежемесячно корректируемый с учетом инфляции, позволяет сделать первоначальный взнос не таким высоким (как в случае с кредитами с фиксированной ставкой); кроме того, для его получения не нужно иметь такой большой средний доход. Эта мера, с учетом специфики ситуации, была принята несколькими странами, такими как Мексика, Колумбия и Чили, более 60 лет назад, когда они также переживали период инфляции: «Все они начинают использовать эти схемы, когда у них есть инфляция», - говорит Гонсалес Руко и добавляет: «Другие страны, с более стабильной экономикой, могут предоставлять кредиты с фиксированными взносами». «В любом случае, кредит UVA подвергся резкой критике со стороны многих секторов, так как с учетом инфляции он мог сильно усложнить ситуацию для должника, которому приходилось выплачивать очень высокие взносы, не растущие в том же темпе, что и зарплата. Возможно, в нынешних условиях высокой инфляции такая ситуация и была бы сложной, но процент дефолтов среди должников UVA составляет 1%, что «очень мало», говорит Гонсалес Руко. В любом случае, без индексируемой единицы в экономике с 10-процентной ежемесячной инфляцией не было бы никакого кредита. Динамика инфляции является ключевым фактором, поскольку именно она определяет рост выплат, но еще одной переменной, за которой следует наблюдать, являются колебания реальной заработной платы людей, которая с декабря упала на 25 % по отношению к инфляции. «Главное, чтобы зарплата росла быстрее инфляции», - объясняет Гонсалес Руко и признает, что сегодня зарплаты в стране находятся на историческом минимуме, поэтому при росте экономики они должны восстановиться. «До сих пор инфляция корректировалась быстрее, чем зарплаты, поэтому у нас меньше заемщиков», - говорит Спина, добавляя, что в какой-то момент при благоприятном для экономики контексте ситуация изменится на противоположную. Еще одним ключевым показателем будет динамика курса доллара: возможная девальвация и влияние, которое рост обменного курса оказывает на цены - сквозное - могут стать проблемой, поскольку это приведет к инфляции. «Источники, с которыми мы консультировались, поясняют, что если бы прежний закон об аренде был сохранен, эффект был бы немедленным, но сегодня, при большей свободе в определении условий контрактов и повышении годовой рентабельности, которая сегодня составляет 4-5 процентов - во время пандемии она составляла 2 процента - владельцы не будут принимать решение о продаже недвижимости, которую они предлагают в аренду: „они будут думать об этом“. «Соотношение цены и стоимости аренды составляет 4,67% годовых и снизилось за последний месяц из-за замедления роста стоимости аренды. Сегодня для возврата инвестиций требуется 21,4 года аренды, что на 4,2 % меньше, чем год назад", - говорит Молина из ZonaProp. Балванера и Патернал остаются лучшими районами для инвесторов, ищущих аренду, со средней доходностью 5,7 % и 5,6 % соответственно. В то время как Палермо (4%) и Бельграно (4,1%) являются наименее прибыльными. Одним словом, решение о переходе от аренды к продаже будет зависеть от каждого конкретного случая и от того, есть ли у владельца «необходимость избавиться от недвижимости». «Если взять за основу тот факт, что за два года самого большого бума за последние 25 лет в стране, где 10 миллионов человек арендуют жилье (три миллиона домохозяйств), было выдано всего 125 000 ипотечных кредитов, то я не думаю, что новые линии сдвинут компас с места», - говорит Гонсалес Руко. «В 2016 году была создана UVA (ипотечный кредит, индексируемый на единицу приобретаемой стоимости - UVA), и в течение двух лет в Аргентине наблюдался бум ипотечного кредитования. До этого момента кредиты выплачивались фиксированным платежом, что было немыслимо в условиях нынешней инфляции в Аргентине. Чтобы получить кредит, нужно было иметь примерно пять средних зарплат; кроме того, чтобы кредитор не терял деньги, он просил очень высокие первоначальные взносы, поскольку они не менялись в течение года. «Но в условиях нестабильной ситуации в стране с одним из самых высоких уровней инфляции в мире мало кто решался давать деньги в долг в рамках этой законодательной базы. Вот почему никогда не было ипотечных кредитов: люди не могли их получить", - объясняет Гонсалес Руко и обосновывает, почему индексируемая единица, такая как UVA, - единственный возможный вариант в условиях инфляции. Руко защищает кредиты с поправкой на UVA, то есть кредиты, предлагаемые на долгосрочной основе, со сроком погашения 20 лет и более, но сопровождаемые компенсационным фондом. Этот фонд позволит должникам выплачивать взносы с поправкой на зарплату (в отличие от нынешних взносов, которые корректируются с учетом инфляции), а кредитору - взимать взносы с индексацией на инфляцию. Фонд будет отвечать за «компенсацию» разницы: «Такое решение позволит кредитору не терять деньги из-за инфляции, гарантирует, что их можно будет вернуть, и поможет должнику не быть постоянно на крючке в условиях, когда инфляция может быть очень высокой». Но как это достигается? Компенсационный фонд частично формируется за счет разницы: если в один месяц квота, скорректированная на зарплату, вырастет больше, чем квота, скорректированная на инфляцию, эта дополнительная сумма попадет в фонд; а в тот день, когда зарплата вырастет ниже инфляции и должник заплатит меньше, эта дополнительная сумма будет взята из фонда и покроет недостающую. Кроме того, Руко предлагает, чтобы заемщик ежемесячно платил дополнительно 1%, который также поступает в фонд и позволяет в случае очень плохого периода, когда зарплата растет намного ниже инфляции, иметь этот 1% для компенсации». «Параллельно с этим экономист добавляет инструмент, который, по его мнению, может помочь еще больше снизить барьеры для получения кредита: „Сегодня, чтобы прийти в банк и попросить кредит, нужно накопить примерно 20 % от стоимости недвижимости; однако в США и других странах существуют схемы, известные как ипотечное страхование, которые могут помочь: заплатив страховку, не нужно иметь эти 20 %, а можно войти с 5 %“. Специалист объясняет, что имеет смысл просить эти 20 % сбережений, но считает, что «если мы хотим, чтобы молодые люди могли получить доступ к ипотечному кредиту, необходимо снизить барьеры для входа». Показатель, с помощью которого Гонсалес Руко прогнозирует спрос на кредиты, еще далек от большого объема. «Требование к доходу домохозяйства в размере от 2,9 до 3,2 миллиона песо говорит о том, что массового рынка не существует. Эти линии ориентированы на профессионалов с хорошим относительным доходом по сравнению со средним в бедной стране", - отвечает он. Его показатель отражает, что только в конце года и при хорошем развитии экономики спрос на кредиты будет вдвое меньше, чем в 2017-2018 годах. В этот период было выдано 100 000 линий, а в течение восьми месяцев ежемесячно подписывалось в среднем 10 000 кредитов. «В случае с Banco Hipotecario они финансируют до 80% стоимости, тогда как обычно это 75% - как предлагает Ciudad - так что барьер для входа ниже. Это все еще много, но меньше, чем в других странах«, - объясняет экономист, а что касается дохода, необходимого для получения кредита, то он отмечает: „Это уровень, близкий к тому, который может получить представитель среднего или высшего среднего класса“. Аргентина, пожалуй, единственная страна в мире, где большинство людей покупают футболку в рассрочку, а квартиру - за наличные», - пишет Руко в своей книге. Специалист объясняет, что для мелких покупок финансирование есть, но для того, что важно и для чего должно быть финансирование, оно недоступно. Хотя ипотечное кредитование имеет свои положительные стороны, которые заключаются в формировании лояльности клиентов на 25 или 30 лет, оно также является одним из крупнейших рынков финансирования. В Аргентине очень трудно делать сбережения, а те, кто делает сбережения, не хранят их в банках, поэтому их деньги находятся вне финансовой системы. Банки занимают промежуточное положение между теми, кто берет в долг, и теми, кто вкладывает свои деньги в дело, но «если люди не инвестируют в акции или в финансовый рынок, они не дадут вам денег на покупку дома», - объясняет Руко и добавляет: «Мой вывод в книге заключается в том, что в Аргентине нет ипотечного кредитования, потому что ей трудно поддерживать долгосрочную перспективу, а рынок жилья нуждается в этом».