Историческая справка: каково повышение арендной платы в феврале для текущих контрактов и как его рассчитать?

В целях дерегулирования ключевых секторов экономики президент Хавьер Милей отменил Закон об аренде путем принятия декрета о необходимости и срочности (DNU). Таким образом, новые договоры аренды, подписанные с 29 декабря, теперь регулируются Национальным гражданским и коммерческим кодексом с некоторыми важными изменениями: "Новое положение отличается гибкостью в отношении продолжительности договоров, позволяет корректировать цены аренды по соглашению сторон (как индекс, так и период времени), а также позволяет заключать договоры в песо, долларах или другой согласованной валюте. Важно уточнить, что данная отмена не затрагивает действующие контракты, которые будут продолжать корректироваться в соответствии с индексом локальных контрактов (ICL) или коэффициентом Casa Propia до окончания срока их действия, в зависимости от даты подписания контракта. Это изменение породило неопределенность в отношении того, как будут меняться цены на аренду в первые месяцы года. В январе 2024 года арендаторы с контрактами, подписанными один или два года назад и подлежащими ежегодной корректировке в соответствии с ICL, испытали повышение на 137 % в начале месяца, а те, кто обновил контракт в течение второй недели января, испытали корректировку на 140 %, согласно индексу. "Хотя повышение уже давно находится в трехзначной цифре, показатель первой половины февраля превышает показатель предыдущего месяца, и прогнозируется новый рекорд корректировки с повышением на 147 %. Это означает, что те, кто обновит свою арендную плату в следующем месяце и платил 100 000 песо, будут вынуждены тратить 247 110 песо в месяц до января 2025 года, если их корректировка будет соответствовать годовому LCI. "LCI, подготовленный Центральным банком, учитывает инфляцию и заработную плату, но в этих данных есть двухмесячный лаг. Поэтому те, кто корректирует арендную плату в феврале, будут делать это на основе декабрьских данных по инфляции и зарплатам. Это означает, что рост арендной платы будет отражать самую высокую инфляцию за последние десятилетия, когда она достигла 25,5 % в последнем месяце прошлого года. Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на рынке недвижимости, поясняет, что LCI меняется ежедневно, поэтому рост зависит от времени месяца, в которое он рассчитывается. Это означает, что во второй половине февраля, по оценкам Гонсалеса Руко, рост арендной платы может составить 166 %. Иными словами, контракты, заключенные с 1 февраля 2023 года, будут иметь рост 147 %, который будет увеличиваться с каждым днем и достигнет примерно 166 % к концу февраля". "Каждый месяц с августа увеличивается больше, чем предыдущий месяц. В марте к середине месяца ожидается рост на 183 %, а к концу - на 190 %. Эти прогнозы сделаны в контексте экономики, в которой, по прогнозам, к третьему месяцу 2024 года годовая инфляция вырастет более чем на 200%", - отмечает экономист. "С другой стороны, те, кто подписал договор аренды в период с 19 октября по 29 декабря, получат первое полугодовое обновление, самое раннее, в апреле следующего года. Это обновление будет привязано к индексу Casa Propia, а не к ICL, который используется Министерством территориального развития и среды обитания в планах Procrear II. Вышеупомянутая формула учитывает более низкий индекс между изменением заработной платы и инфляцией за последний год. Существует несколько веб-сайтов, на которых есть калькуляторы, предназначенные для определения роста арендной платы. Одним из них является, например, Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Чтобы ознакомиться с индексом, необходимо выполнить следующие действия: "Эти данные помогут рассчитать сумму, которую нужно будет заплатить в течение следующего года, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. Вкратце, формула, которая применяется, состоит из общей суммы арендной платы, разделенной на индекс на момент подписания договора, умноженный на индекс дня, в который применяется повышение. Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: "Что касается новых договоров, подписанных 29 декабря, то гибкость, с которой стороны могут применять различные индексы и условия корректировки, а также свобода выбора периода действия договора, наиболее соответствующего их потребностям, оказали непосредственное влияние на предложение". Менее чем через месяц после введения DNU количество объектов, сдаваемых в аренду в Буэнос-Айресе, увеличилось на 50 % за первые 20 дней года: "В конкретных цифрах предложение выросло с 5495 единиц 2 января до 8253 23 января на порталах недвижимости. Среди типологий двухкомнатные квартиры увеличились на 68%, за ними следуют однокомнатные квартиры с ростом в 60%. Трехкомнатные квартиры выросли на 48%, четырехкомнатные - на 28%, а квартиры с пятью и более комнатами - на 5%, согласно данным, проанализированным Соледад Балаян, владелицей компании Maure Inmobiliaria, на основе публикаций Zonaprop. Мы пережили заметный рост: с нуля арендных предложений до 11, причем три из них находятся на стадии оформления. В некоторых случаях нам пришлось снизить цены в песо из-за отсутствия достаточного количества просмотров", - уверяет агент по недвижимости. Важно отметить, что январь - не самый благоприятный месяц для поиска аренды, так как большинство людей находятся в отпуске. "Хотя в первые недели года предложение выросло, спрос еще не достиг того же уровня", - говорит Балаян. Специалисты говорят о возможности воспользоваться моментом. В этом смысле Энрике Абатти, президент Палаты собственников Аргентинской Республики, ожидает, что наибольший рост предложения "будет наблюдаться только примерно через шесть-семь месяцев". Именно поэтому арендодатель может получить лучшую цену сейчас, чем через некоторое время, когда будет больше конкуренции, и когда арендатор будет в состоянии потребовать больше условий".