Изменения в законе об аренде: что будет с действующими договорами и когда они повлияют на новые?
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Вскоре после рассвета на заседании, которое длилось до пяти утра, Палата депутатов дала зеленый свет новому законодательству, касающемуся договоров аренды. Эта реформа, которая изменяет закон об аренде, действующий с 2020 года, представляет два заметных изменения. Во-первых, период корректировки стоимости аренды сокращается с одного года до шести месяцев. Во-вторых, базовый коэффициент – Индекс договора аренды (ИКЛ) ЦБ – заменяется коэффициентом собственного жилья. Этот новый индекс, который будет применяться, основан на самом низком показателе между средним изменением заработной платы за последний год и средним показателем инфляции за тот же период». Текущая ситуация на рынке аренды, характеризующаяся в последние годы дефицитом предложения и чрезмерным ростом. Коэффициент Casa Propia рассчитывает среднее значение вариации заработной платы и инфляции, выбирая наименьшее значение (обычно это зарплата из-за ограниченного увеличения доходов по сравнению с головокружительным ростом цен). В результате рост арендной платы будет связан скорее с заработной платой, чем с инфляцией. В этом смысле собственники и дальше будут сталкиваться с дисбалансом, поскольку инфляция превышает рост заработной платы». Кроме того, одобренный законопроект вводит ряд изменений, среди которых выделяются следующие: «В секторе недвижимости неопределенность относительно Текущих контрактов вызывая беспокойство. От агентств недвижимости и доверенных юристов владельцев и арендаторов поступает множество вопросов относительно уже заключенных договоров, возможных изменений, которые могут возникнуть, а также изменений в расходах. «Важно иметь в виду, что одобренная реформа была отправлена в исполнительной власти, и для того, чтобы он официально вступил в силу, он должен быть опубликован в Официальном вестнике. Пока это не произойдет, текущие контракты будут оставаться предметом закона, принятого в июле 2020 года, который устанавливает трехлетний период и ежегодные корректировки через ICL». По словам Энрике Абатти, юриста, специализирующегося на праве недвижимости и президента Палаты. Владельцев Аргентины: «Закон не имеет обратной силы, если это прямо не указано». Это означает, что изменение законодательства не повлияет на контракты, которые уже находятся в стадии реализации». Абатти уточняет, что новый закон будет распространяться на контракты, которые заключены после его опубликования, и что «контракты, находящиеся в стадии разработки, останутся в силе до истечения их срока действия». Это процесс, аналогичный тому, что произошло, когда в июле 2020 года был принят действующий закон об аренде: контракты, которые уже были в силе, сохраняли свои условия до их заключения». изменений не будет, и все будет продолжаться так же до истечения срока действия договора, с ежегодными корректировками, регулируемыми Индексом договоров аренды, контролируемым Центральным банком. Как только этот контракт будет завершен, новый должен быть заключен в соответствии с новым стандартом с полугодовым обновлением и корректировкой в соответствии с индексом Casa Propia. В обоих случаях срок составляет три года, поскольку этот пункт не был изменен. Что касается даты вступления в силу нового закона об аренде, то он еще не обнародован исполнительной властью, и хотя президент имеет право частично или полностью наложить вето на закон, «маловероятно, что это произойдет», — говорит Абатти. По его словам, "обнародование может произойти в ближайшие несколько дней, самое позднее на следующей неделе", а это означает, что изменения будут реализованы на следующий день после публикации закона в Официальном вестнике. "Для контрактов, которые очень близки к срок их действия, есть возможность продлить или возобновить их. Если намерение состоит в том, чтобы продлить договор, а новый закон еще не вступил в силу, будет продолжать применяться Закон 27551 от 2020 года, который подразумевает сохранение минимального срока в три года с корректировками на основе Индекса договоров аренды (ICL).» Однако для желающих сохранить условия действующего договора, несмотря на принятие нового закона, существует возможность их продления, позволяющего сторонам продлить условия договора на срок до 20 лет. Это применимо до тех пор, пока как имущество, так и вовлеченные стороны остаются неизменными. В случае смены арендатора или владельца необходимо будет подписать новый договор в соответствии с последними изменениями в законодательстве. Эта стратегия стала популярной среди тех, кто ожидает изменения законодательства и желает сохранить более благоприятные условия. "Однако, поскольку лидеры отрасли считают новый закон менее выгодным, чем нынешний, люди, у которых истекает срок контрактов, близки к они добиваются продления соглашений на три, шесть или восемь месяцев в ожидании возможных изменений в рамках потенциального нового правительства, которое начнется в декабре, и нового законодательства. Уместно отметить, что две из трех основных политических сил, конкурирующих на следующих выборах, а именно депутаты Хавьера Милея (La Libertad Avanza) и партии «Вместе за перемены» (кандидат в президенты которой Патрисия Буллрич), проголосовали против поправок, одобренных в Депутатах. этим утром. Эта неуверенность в том, что 22 октября один из этих двух кандидатов может победить и отменить закон в декабре, заставляет владельцев избегать подписания новых контрактов или продления существующих, ожидая возможных политических и законодательных изменений в будущем».