Ипотечные кредиты: причины, по которым банки снижают ставки, и их возможное влияние на цены на недвижимость

В последнее время уже 12 банков начали снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Дело в том, что такое снижение барьера для получения кредита вновь подняло вопрос, на который до недавнего времени казалось трудно ответить: является ли это началом нового этапа в развитии ипотечного кредитования в Аргентине? «Эта тенденция нельзя назвать незначительной. После второй половины 2025 года, отмеченной резким ростом ставок, государственные и частные финансовые учреждения начали менять курс. Снижение ставок напрямую влияет на размер ежемесячных платежей и повышает покупательную способность семей, стремящихся приобрести жилье». По мнению экономиста Федерико Гонсалеса Руко, объяснение выходит за рамки конкуренции между банками. «Они не конкурируют друг с другом; они просто обращают вспять процесс повышения ставок, наблюдавшегося в прошлом году», — отмечает он. По словам эксперта, переломный момент наступил после выборов в октябре прошлого года, когда улучшение экономических ожиданий начало отражаться на финансовом рынке, а теперь — и на рынке ипотечного кредитования. «Среди банков, недавно снизивших свои ставки, можно отметить Banco Hipotecario, который понизил ставку с 10,5 % до 9,5 %; банки группы Petersen, которые снизили ставку с 12 % до 8,9 %; Банк Корриентес, снизивший ставку с 12 % до 9,9 %; и Банк Провинция — единственный, не привязанный к индексу UVA, — который снизил стоимость своих ипотечных кредитов с 39,2 % до 31,2 %».К ним присоединились также банки, которые начали этот процесс ещё несколько месяцев назад. ICBC предлагает льготную ставку в 6,9% для клиентов, подтверждающих наличие средств на счете; BBVA снизил свою ставку до 7,5%; Santander снизил её с 15% до 9,5%; а Patagonia — с 14% до 12,5%». Однако, чтобы понять, что происходит в настоящее время и чего ожидать от рынка недвижимости в будущем, газета LA NACION пообщалась с Banco Hipotecario — одним из частных банков с крупнейшим ипотечным портфелем в стране. «Ставки снижаются, потому что экономическая ситуация улучшается», — резюмирует Диего Гатто, менеджер по жилищному кредитованию Banco Hipotecario. По словам руководителя, решение о снижении процентных ставок по кредитам напрямую связано с динамикой макроэкономических показателей. «Снижение происходит в соответствии с макроэкономической конъюнктурой, и мы посчитали, что должны снизить стоимость продукта», — объясняет руководитель. «Однако за нынешним снижением стоит еще один, менее известный, но ключевой фактор для понимания будущего кредитования: секьюритизация портфелей». Чтобы предложение кредитов действительно выросло, Гатто утверждает, что банкам необходимо продавать свои портфели. «Аргентинская финансовая система в целом не в состоянии удовлетворить спрос на ипотечные кредиты из-за имеющегося у нас дефицита жилья», — отмечает он. «Это означает, что финансовые учреждения продают ипотечные кредиты (ранее выданные физическим лицам) долгосрочным инвесторам — таким как пенсионные фонды или пенсионные страховые компании, — которые выкупают эти кредиты у банков. Затем они создают траст с этими кредитами, преобразуют их в финансовые активы и выводят на рынок капитала для получения прибыли. Таким образом, вместо того чтобы ждать 20 или 30 лет, пока кредит будет погашен, банк быстро получает средства из этих фондов, что дает ему больше возможностей для предоставления новых кредитов». По словам менеджера, его банк был единственным, кто осуществил секьюритизацию ипотечных кредитов в ходе цикла кредитования по индексу UVA в 2018 году. Сегодня, как он утверждает, условия для повторения этого опыта становятся всё более благоприятными. «Если всё пойдёт хорошо, вероятно, во второй половине года такая возможность появится», — прогнозирует он. По мнению руководителя, секьюритизация — это гораздо больше, чем просто финансовый инструмент: это ключ к тому, чтобы аргентинский ипотечный рынок вышел на новый уровень. «Доля ипотечного кредитования в Аргентине может увеличиться в 10 раз», — утверждает он. Хотя он и уточняет, что такой рост не будет мгновенным, он объясняет, что это позволит значительно расширить предложение кредитов в ближайшие годы. «Нам предстоит многое сделать, и впереди долгий путь», — уверяет он. Гатто считает, что у ставок ещё есть потенциал для дальнейшего снижения, особенно если продвинется процесс секьюритизации и укрепится экономическая стабильность. Однако он уточняет, что анализ не должен сосредотачиваться исключительно на снижении процентных ставок, поскольку «сегодня цены на недвижимость в долларах всё ещё находятся на низком уровне. «Если экономика продолжит стабилизироваться и возобновится кредитование, эти цены могут начать расти», — объясняет он. Оптимизм Гатто основан на стабильности. Он считает, что по мере снижения инфляции люди перестают бояться ипотечных кредитов с индексацией по инфляции (UVA) и обращаются к поиску собственного жилья. «Ипотечный кредит — единственный финансовый продукт, который не может измениться сам по себе: для этого должны сложиться необходимые рыночные условия», — поясняет он. «По мнению руководителя, конечная цель заключается в том, чтобы ипотечный кредит стал постоянным инструментом для аргентинцев и не зависел от временных акций. Если условия останутся прежними, Гатто прогнозирует, что ставки могут снизиться до уровня 6–7 %, аналогичного показателям других стран региона с более стабильной экономикой». « «Если вы сомневаетесь, делать это сейчас или подождать, я считаю, что нужно действовать сейчас, потому что, хотя ставка может быть немного выше, цена на недвижимость ниже», — аргументирует он. «С ростом спроса, по его мнению, вероятно, что цены на недвижимость, которые сегодня находятся на исторически низком уровне, начнут расти. Поэтому, по мнению Гатто, нынешний момент открывает двойную возможность: воспользоваться выгодными ценами до того, как рынок полностью восстановится. «Восстановление, по словам руководителя, приведет долю сектора в ВВП к уровням, гораздо более близким к региональным стандартам, позволив преодолеть нынешний дефицит жилья. Цифровизация, стабильность цен и зрелость финансовой системы — вот столпы, на которых строится этот новый этап развития ипотечного кредитования в Аргентине». «По данным Ипотечного банка, в настоящее время средняя сумма запрашиваемого кредита составляет около 75 миллионов песо, что эквивалентно примерно 50 000 долларов США по текущему обменному курсу». В среднем покупатели финансируют от 50% до 55% стоимости недвижимости. «Что касается доходов, семье необходимо подтвердить доход в размере около 3,9 млн песо в месяц, чтобы получить кредит на сумму 35 млн песо. Однако средний доход тех, кто сегодня берет кредиты в этом банке, превышает 5 миллионов песо. «Между тем банк также продвигается в направлении цифровизации процесса. По данным банка, 96 % семей сегодня оформляют кредит полностью в цифровом формате, и одобрение можно получить всего за 10–15 дней — это ключевой срок для заключения сделок с недвижимостью на рынке, который начинает восстанавливать динамику».