Недвижимость: неожиданный бум на рынке недвижимости Майами

Снижение продаж, рост запасов и падение цен — традиционные показатели рынка недвижимости Флориды отражают цикл замедления. Однако сегмент элитной недвижимости переживает весну с бумом спроса и рекордными ценами. Согласно отчету брокера David Siddons Group, сегмент сверхэлитной недвижимости за год продемонстрировал рост продаж в Майами-Дейд более чем на 20 %. Премиум-недвижимость, особенно в таких районах, как Корал-Гейблс, Коконат-Гроув, Майами-Бич и Брикелл, достигает рекордных цен и демонстрирует удивительно высокий уровень поглощения. «На недвижимость стоимостью свыше 4 миллионов долларов, похоже, не влияет динамика процентных ставок. 90% предложений — это наличные деньги. Это предприниматели, адвокаты, врачи», — говорит Лукас Капурро, аргентинец, основатель Pumayna вместе со своим братом Сантьяго, девелоперской компании, занимающейся строительством элитных домов, которая с момента своего основания менее восьми лет назад продала недвижимости на сумму 80 миллионов долларов. Капурро утверждает, что этот рынок растет из-за небольшого предложения. «Обычный сектор находится в упадке, и я думаю, что эта тенденция сохранится. Мне даже кажется, что это правильно, в некоторых районах должна произойти корректировка цен. В то же время в сегменте элитного жилья не продается то, что люди просят слишком много. Рынок стабилен, он противостоит циклическим колебаниям, которые происходят в остальной части рынка жилья. «Существуют два очень близких мира», — определяет он. «Флорида возглавляет список наиболее пострадавших рынков недвижимости в США, сталкиваясь с токсичным коктейлем из переизбытка предложения, климатических рисков и роста страховых взносов, что заставляет даже самых энтузиастичных покупателей сомневаться в целесообразности покупки. Однако рынок элитной недвижимости находится в лучшем состоянии, чем когда-либо. В то время как многие продавцы недвижимости среднего ценового диапазона находятся под давлением, покупатели с очень высоким чистым капиталом, похоже, действуют на совершенно другом поле. Они не так чувствительны к процентным ставкам и обычно покупают за наличные. Их мотивация в большей степени связана со стилем жизни, долгосрочными инвестициями и даже наследием, поэтому их отношение к ценам совершенно иное». Ангел Николас, основатель The Nicolas Group, брокерской компании, работающей на рынке элитной недвижимости, также подтверждает эту тенденцию. «Если сравнивать с периодом Covid, рынок замедлился, но из года в год мы достигаем рекордных цен. В Пайнкресте был продан дом за 19,5 миллиона долларов (самый дорогой до этого стоил 14,3 миллиона долларов), то же самое произошло в Кокоплуме на берегу океана, где была зарегистрирована самая дорогая сделка в истории. В Ки-Ларго будет достигнут еще один рекорд в 28 миллионов долларов. Если посмотреть на глобальный рынок недвижимости стоимостью от одного до двух миллионов долларов, то там больше предложений, но в сегменте элитной недвижимости стоимостью свыше 10 миллионов долларов спрос очень высокий. Большинство из них устанавливают цены на 40% выше, чем в прошлом году. Рекорды продолжают падать. Тем, кто покупает дом за 2 или 3 миллиона долларов, очень важно, какую процентную ставку им начисляют. Тем, кто покупает дома стоимостью свыше 7 миллионов долларов, это тоже важно, но у них есть наличные деньги и собственная кредитная линия. «В любом случае, люди хотят видеть конкурентоспособные цены. Нельзя выставлять на продажу дом стоимостью 10 миллионов долларов и просить за него 20 миллионов. Есть люди, которые выставляют дома по слишком высоким ценам, и такие дома, как видно, дешевеют», — добавляет Николас. «Районы, в которых он работает и которые он называет чрезвычайно востребованными, — это Коконат-Гроув, Корал-Гейблс, Майами-Бич и Пайнкрест, но он подчеркивает, что это касается высококлассных объектов, покупатели которых знают, что они покупают, обращают внимание на отделку и просят предоставить им аналогичные объекты для сравнения. «Я сосредоточен на рынке элитной недвижимости и постоянно общаюсь с людьми из Нью-Йорка, Чикаго, Калифорнии, которые хотят купить недвижимость. В то время как за пределами Майами ситуация ухудшается, здесь выгодны налоги. Тот, кто зарабатывает 10 миллионов долларов в Калифорнии, получает 4 миллиона, а тот, кто живет здесь, получает 7,5 миллиона из-за отсутствия государственного налога», — объясняет Николас. Резиденция, проданная на Стар-Айленде за 120 миллионов долларов, установила исторический рекорд цены на жилье в Майами-Дейд. Капурро, который покупает участки, строит дома и продает их, рассказывает, что за последние четыре месяца он продал два очень похожих дома. Он выставил их на продажу, и на первого покупателя ушло 15 дней, а на второго — еще шесть дней. Первый был продан за 5,7 миллиона долларов, второй — за 6,2 миллиона долларов. Его компания объединяет инвесторов, которым она приносит от 10% до 17% годовой прибыли. «Мы концентрируемся на очень устоявшихся рынках. Необходимо понимать разницу между инвестированием на западном побережье (например, в Кейп-Корал или Санибел) и в более стабильных районах Майами, не связанных с сезонными рынками. Предложение высококлассных домов недостаточно, а спрос на них выше. Поэтому в последнее время, если вы выставляете на продажу дом на 5% дороже, чем был продан предыдущий, он продается», — резюмирует Капурро. «В мире квартир происходит нечто подобное. Эдгардо Дефортуна, генеральный директор и основатель Fortune International Realty, утверждает, что пострадал инвестиционный продукт. «Причины? Во-первых, потому что предложение большое, а во-вторых, потому что цены выросли, поэтому тот, кто рассматривает это как инвестицию, не видит, что рост стоимости в будущем и доход будут привлекательными для покупки». Но на рынке элитной недвижимости ситуация другая. «Предложение, особенно высокого уровня, меньше. Мы продаем Mandarin Oriental в Brickell Key, запустили вторую башню из-за успеха первой. Происходит следующее: покупатель, который ищет этот тип продукта, знает, что предложения не так много и что хорошие объекты быстро раскупаются, и у него есть средства для этого. Он высоко ценит застройщика с хорошей репутацией и бренд, который гарантирует ему определенный стиль жизни и качество продукта. То же самое происходит с St. Regis в Санни-Айлс, где мы продолжаем продавать по ценам выше средних рыночных. Сегодня покупатели элитного жилья — это в основном американцы, которые переезжают в Майами, или те, кто уже переехал и обновляет то, что купил ранее», — объясняет он. К этому добавляются новые разработки глобальных брендов, таких как Mercedes-Benz или Residencias Dolce Gabbana, которые не только повышают стандарты качества, но и укрепляют феномен «брендовых» резиденций как символа статуса и прибыльности. Типичным покупателям второго жилья, таким как мексиканцы или бразильцы, сегодня составляют конкуренцию американские покупатели из Нью-Йорка, Нью-Джерси, Калифорнии или Чикаго, которые переезжают в Майами из-за образа жизни, более низких налогов, чем в их родных штатах, или потому, что их компании открывают больше возможностей для трудоустройства на юге Флориды. Эта комбинация факторов делает рынок элитной недвижимости по-прежнему сильным, постепенно восстанавливающимся после пандемии COVID-19. По словам Дефортуны, рекордные цены наблюдаются и на квартиры. «Сегодня квадратный метр стоит от 25 000 до 40 000 долларов. Квартиры, расположенные на берегу моря или на пляже, достигли рекордных цен, но все еще не превосходят цены в Нью-Йорке или Калифорнии. Я думаю, что нас ждет интересный путь. Для Майами они превышают любые исторические показатели. 10 лет назад они продавались по 15 000 долларов за квадратный метр. Цены значительно выросли, но и затраты тоже, — отмечает он. По мнению предпринимателя, эта тенденция сохранится и приведет к росту остальной части рынка. «Хотя затраты стабилизировались, тенденция к росту сохраняется. Цены должны следовать за этим, чтобы продолжать производить этот тип продукта, это эффект домино. Первым растет хороший рынок, а за ним следует рынок ниже. Когда разница между очень хорошим и хорошим, но не таким хорошим, слишком велика, люди, очевидно, начинают ориентироваться на то, что имеет большую ценность», — объясняет он. По данным Ассоциации риэлторов Флориды, международный интерес частично стимулируется визовой программой, которая предлагает путь к получению американского гражданства для тех, кто инвестирует 5 миллионов долларов США или более. С почти 70 000 заявителей программа может принести до 350 миллиардов долларов инвестиций, большая часть которых, вероятно, пойдет на рынки жилой и коммерческой недвижимости. Сообщества южной Флориды и Лос-Анджелеса зарегистрировали самые высокие продажи в этом году. Наконец, не менее важным является совместный отчет рыночного аналитика Altrata и инвестора в сверхбогатых частных лиц Realm, который показывает, что Нью-Йорк по-прежнему возглавляет список 20 ведущих городов мира по количеству проживающих в них сверхбогатых частных лиц (UHNW), то есть тех, чей чистый капитал превышает 30 миллионов долларов США. В Нью-Йорке проживает более 33 200 таких людей, за ним следуют Лос-Анджелес и Гонконг, занимающие второе и третье места с показателем около 20 000 человек в каждом. Майами занимает четвертое место, опережая Лондон, который находится на пятом месте и имеет примерно в два раза меньше UHNW, чем Нью-Йорк.