Ипотечные кредиты: правительство ищет способы стимулировать финансирование покупки недвижимости

Ипотечное кредитование по-прежнему остается ахиллесовой пятой аргентинской экономики. В мае 2024 года банки сменили курс и вновь запустили кредитные линии в UVA, что оживило рынок недвижимости почти на год, пока банки не повысили ставки, в результате чего значительная часть спроса перестала соответствовать требованиям и лишилась возможности приобрести недвижимость в кредит. Таким образом, вновь обострилась историческая дилемма, с которой сталкивается местная финансовая система: как выдавать кредиты на 20 или 30 лет в экономике, где депозиты обновляются на гораздо более короткие сроки. Эта проблема занимает часть повестки дня правительства, которое ищет способы возобновить финансирование покупки недвижимости. В этом контексте министр экономики Луис Капуто объявил на этой неделе, что правительство разрешит выдачу банковских кредитов в долларах для предприятий, в том числе и для сектора недвижимости, а также подтвердил, что правительство изучает возможность использования средств Фонда гарантий устойчивости (FGS) агентства Anses для обеспечения долгосрочного финансирования банков и, таким образом, попытки вновь расширить ипотечный рынок. «Этот фонд, управляемый государством, был сформирован за счет средств, которые находились в распоряжении AFJP на момент их национализации в 2008 году, и которые впоследствии инвестировались в различные инструменты: от финансовых до инструментов реальной экономики, таких как, например, программа Procrear в то время». Приводя цифры, экономист, специализирующийся на жилищном секторе, Федерико Гонсалес Руко уточняет, что FGS управляет активами на сумму около 75 млрд долларов США, в то время как весь ипотечный портфель Аргентины составляет около 11 млрд долларов США. «Представьте себе, какое влияние может оказать FGS на ипотечный портфель», — размышляет он. Эта инициатива появилась после 2025 года, когда на ипотечные кредиты было выделено около 3,3 млрд долларов США — лучший показатель с 2018 года, хотя он все еще далек от пика докризисного периода (2017–2018 годы), когда объем превышал 5 млрд долларов США в год, согласно данным, которыми располагает Гонсалес Руко. «К этим показателям добавляется ещё один от Центрального банка: 43 700 новых ипотечных заёмщиков, которым были выданы кредиты в прошлом году, что соответствует примерно 0,4 % ВВП — в три раза больше, чем было выдано в период с 2019 по 2023 год, но на 30 % меньше, чем в 2017 и 2018 годах (во время бума кредитов UVA). «В 2026 году рост ипотечного кредитования не смог сохранить те же темпы, что и в 2025 году. Сегодня сделки с недвижимостью, заключаемые с использованием кредита, составляют 11 % от общего объема продаж, тогда как год назад этот показатель составлял 20 %». «В период с января по июль было выдано около 1 120 млн долларов США в виде ипотечных кредитов, по сравнению с 1 792 млн долларов США, выданными за те же семь месяцев 2025 года. Эти цифры отражают снижение на 37,5 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года». С объемом выданных кредитов в 202 млн долларов США июль стал месяцем с самым высоким показателем с декабря прошлого года. Тем не менее, показатели за седьмой месяц года остались на 28 % ниже среднемесячного уровня, зафиксированного в течение большей части 2025 года. Что касается будущего, то, по оценкам, в течение этого года может быть выделено около 2500 млн долларов США в виде ипотечных кредитов. «Таким образом, текущая картина значительно отличается от той, что наблюдалась в период первоначального бума: сегодня ипотечное кредитование утратило динамику, достигнутую в 2025 году. И именно в этой ситуации начинают появляться новые попытки его оживления: некоторые банки начали снижать ставки по своим кредитным линиям, хотя они все еще находятся на более высоком уровне, чем во время возобновления роста в 2024 году». Без финансирования рынок недвижимости вряд ли наберет обороты. Увеличение объёма кредитования не только расширит количество сделок, но и может начать оказывать давление на цены на вторичное жильё на рынке с избыточным предложением. «Сегодня отставание цен на продажу такого рода объектов недвижимости оценивается в 27 % по сравнению с другими показателями экономики, которые выросли в долларах, такими как заработная плата, стоимость строительства и акции, согласно отчетам экономической консалтинговой компании Empiria. Этот факт может объяснить, почему сейчас подходящий момент для инвестиций в недвижимость». Прошлый год завершился с 69 000 оформленных сделок купли-продажи в Буэнос-Айресе — это хороший показатель в историческом контексте. Однако пока этого недостаточно для роста цен на вторичное жилье, которые с начала года выросли всего на 0,9 %, а за последние 12 месяцев — на 1,3 %, что является самым низким годовым приростом за последние 28 месяцев, согласно данным Zonaprop. «Между тем разрыв между ценой на вторичное жилье и новостройку увеличился и составляет около 32 %, согласно опросу той же платформы. Год назад он составлял 28,4 %, а пять лет назад — всего 10,8 %». Рост стоимости строительства в долларах более чем на 140% с октября 2023 года стал причиной этого разрыва, который повлиял на динамику строящихся объектов и привел к спаду в строительном секторе, где за два с половиной года было сокращено более 100 000 рабочих мест. «Если бы была предоставлена возможность покупки недвижимости на стадии строительства в кредит, восстановление строительной отрасли произошло бы быстрее», — признают в Палате, объединяющей девелоперские компании (CEDU+AEV), которая поддержала недавние заявления правительства. В то же время он отметил, что следующим шагом должно стать расширение финансирования строительства жилья. «Возвращение ипотечных кредитов показало, что спрос есть. Проблема в том, что банкам нужны ресурсы для предоставления долгосрочных кредитов». «Сегодня банки финансируют ипотечные кредиты сроком на 20 или 30 лет за счет 30-дневных депозитов. Это приводит к колоссальному несоответствию сроков, что структурно ограничивает долгосрочное ипотечное кредитование в Аргентине. Если у вас нет долгосрочного финансирования, вы не можете выдавать долгосрочные кредиты», — резюмирует Гонсалес Руко. Именно эту проблему и призвана решить схема FGS. «Однако альтернативный вариант, который рассматривает Министерство экономики, не предполагает использования фонда для прямой покупки ипотечных кредитов. «Предложение заключается в том, чтобы разместить часть средств на банковских депозитах сроком на два, три, четыре или пять лет посредством тендеров, в ходе которых финансовые учреждения будут конкурировать, предлагая ставки по этим средствам. «FGS не может заниматься выкупом ипотечных кредитов у физических лиц, потому что это не входит в его задачи. Мы же ищем способы, которые, по нашему мнению, будут более эффективными», — пояснил Капуто в рамках выставки Expo de Real Estate, прошедшей на этой неделе. «В конечном счете, стратегия заключается в том, чтобы FGS, ликвидность и срочные вклады которого, по оценкам, составляют около 1,5 млрд долларов США, выступал в качестве стабилизирующего фактора на рынке кредитов, пока частный сектор развивает его. Откуда взята эта цифра? Большая часть средств FGS инвестирована в облигации (80 %), часть — в акции (12 %), а остальная часть — в другие инструменты. «Именно из этой остальной части будут выделены средства на срочные вклады, сумма которых, по моим оценкам, составляет 1,5 млрд долларов США», — отвечает экономист. «Однако в правительстве обсуждение не ограничивается FGS. Министр по дерегулированию и преобразованию государства Федерико Стурценеггер заявил на том же мероприятии, в котором участвовал министр Капуто, что для расширения кредитования банки также должны более активно конкурировать за сбережения аргентинцев». « «Чтобы мы могли увеличить объём кредитования — не только ипотечного, но и во всех секторах экономики, — банковский сектор должен изменить свой подход и начать привлекать сбережения аргентинцев», — заявил министр. По его оценкам, аргентинцы держат около 300 000 миллионов долларов США вне местной финансовой системы. «Именно эти деньги и нужно привлекать. Нужно убедить их привезти эти средства в Аргентину, положить их в банк, сберегать в стране и превратить эти вклады в ипотечные кредиты», — отметил он. «В конечном счете, FGS мог бы выступать в качестве моста, но для создания крупного ипотечного рынка необходима структура сбережений и долгосрочного финансирования, которой у Аргентины пока нет».