Данные, отражающие сигналы, поступающие с рынка недвижимости: как их понимать и что они означают

Рынок недвижимости Буэнос-Айреса переживает переломный момент. После нескольких лет корректировки и спада цены стабилизируются, количество сделок не падает, а банки вновь начинают выдавать ипотечные кредиты. Согласно индексу, который ежемесячно составляет Zonaprop, в октябре средняя стоимость квартир в Буэнос-Айресе составила 2449 долларов США за квадратный метр. Этот показатель практически не изменился в месячном исчислении, но вырос на 5,5% в годовом исчислении, что стало первым циклом устойчивого роста за семь лет. Квартиры в строящихся домах лидируют по росту с годовым увеличением на 8,3 %, за ними следуют новые квартиры (+5,2 %) и квартиры, бывшие в употреблении (+3,3 %), с разрывом в 31 %, самым высоким с 2015 года. С другой стороны, наиболее обнадеживающим сигналом со стороны финансовой системы является то, что в ноябре некоторые частные банки изменили свои ставки по ипотечным кредитам UVA. Например, ICBC снизил свою номинальную ставку до 1% годовых для клиентов с подтвержденным доходом (ранее она составляла 13%). Параллельно с этим Banco de la Nación Argentina повысил ставку по кредитам UVA на покупку единственного жилья с 4,5% до 6% годовых, что стало первым повышением с момента его перезапуска. Тем не менее, он по-прежнему предлагает самую низкую ставку на рынке и концентрирует более 40% от общего объема кредитов. Эта двойственность — выборочное снижение ставок в частных банках и умеренное повышение в государственных банках — свидетельствует о перестройке системы. Частные компании стремятся завоевать долю рынка, в то время как государственный сектор стремится к более устойчивому уровню. Это происходит в такой стране, как Аргентина, которая исходит из исторического минимума: объем ипотечных кредитов составляет всего 0,2% ВВП по сравнению со средним показателем по региону в 5–10% и 30% в Чили. Это показывает огромный потенциал сектора, если макроэкономическая стабильность сохранится и банки смогут расширить базу доступа к кредитам. «При анализе «реалистичности» цен необходимо учитывать динамику переоценки: их стало меньше, что свидетельствует о доверии. Согласно индексу, только 25% объявлений были переоценены в сторону понижения в октябре, со средней скидкой 6%, по сравнению с 37% в 2020 году и снижением на 8,4%. Это отражает более реалистичный рынок, где цены публикации ближе к цене закрытия, а сделки заключаются быстрее. Стоимость строительства демонстрирует признаки снижения: в долларах она упала на 1,5% в месяц в октябре, хотя по-прежнему на 26% выше исторического среднего показателя за 2012–2024 годы и почти в три раза выше минимумов 2020 года. Эта стабилизация, наряду с ограниченным разрывом в обменном курсе, начинает возобновлять проекты, которые были приостановлены, и улучшает прогнозируемость для застройщиков. Наконец, нормализация рынка аренды жилья продолжается. Предложение аренды утроилось с минимума 2023 года, в то время как цены выросли на 29,8% в 2025 году (+2,4% в октябре). Средняя валовая арендная плата составляет около 4,8% в год, с пиковыми значениями 8,5% в Лугано и 7,4% в Новой Помпее. Это подтверждает тенденцию к большему равновесию между спросом и предложением. «В конечном счете, речь идет не о буме, а о здоровом перераспределении. Если конкуренция между банками укрепится, а инфляция продолжит снижаться, ипотечный кредит может вновь сыграть ведущую роль в 2026 году. Впервые за много лет данные и восприятие начинают совпадать. И когда это происходит, недвижимость вновь становится двигателем роста». Автор является директором Zonaprop Quinto Andar.