Покупка новой квартиры становится все дороже: растет разрыв в ценах с подержанными квартирами

Рынок недвижимости Буэнос-Айреса не дает передышки и переживает новый парадокс: в то время как цены на недвижимость в целом демонстрируют стабильную тенденцию, разрыв между стоимостью новой и подержанной квартиры увеличивается как никогда за последние 10 лет. «Разница между этими двумя сегментами достигает 30%, что является самым высоким показателем с декабря 2015 года, когда она составляла всего 7%. В среднем, новая квартира публикуется по цене 2898 долларов США за м², в то время как подержанная — по цене 2219 долларов США за м², согласно отчету риэлторской платформы Zonaprop. В 2025 году цены на новые квартиры выросли на 5,2% в годовом исчислении, в то время как цены на подержанные квартиры выросли на 3,32%. В то же время, в месячном сравнении стоимость подержанных объектов практически не изменилась (2218 долларов США в августе и 2219 долларов США в сентябре), а новые объекты показали рост на 0,24%. «Несмотря на эти повышения, квартиры в строящихся домах лидируют по годовому росту с 8,29%, достигая 3033 долларов США за м², что на 4,4% больше, чем у новых квартир. Хотя они еще не достроены, их поведение предвещает тенденцию: цены на новые объекты по-прежнему привязаны к стоимости строительства, которая продолжает расти». По мнению Фабиана Ачавала, владельца одноименной риэлторской компании, текущий разрыв объясняется соотношением двух противоположных сил: удорожанием строительства и стабильностью цен на подержанные объекты. «Разрыв представляет собой отношение числителя, то есть новых или неиспользованных единиц, к знаменателю — цене подержанных единиц. Здесь есть два эффекта: в числителе — стоимость строительства, которая не перестает расти, а в знаменателе — подержанные объекты, которые меньше всего подорожали во всей аргентинской экономике», — объясняет он. «И в этом заключается ключ: в то время как все подорожало (автомобили, материалы, продукты питания), подержанные квартиры остались в стороне. Ачаваль резюмирует это ясным образом: «Не только значительно выросла стоимость строительства, но и подержанные объекты недвижимости отстали от других товаров в экономике». «Хотя с июля стоимость строительства немного снизилась, она остается на исторически высоком уровне. Индекс на 94% выше, чем в октябре 2023 года, и почти в три раза выше, чем на историческом минимуме в октябре 2020 года». Это базовое удорожание напрямую отражается на стоимости новых квартир. «С одной стороны, растут затраты на строительство, поэтому разрыв будет продолжать увеличиваться. Он очень велик, и в контексте, где нет такой динамичности», — предупреждает Ачаваль. «К давлению затрат добавляется особенность рынка: предложение подержанных квартир продолжает расти. «Мы не видим, чтобы оно падало. На продажу выставлено более 110 000 единиц, это очень много. Пока этот запас не сократится, мы будем продолжать наблюдать этот разрыв», — поясняет Ачаваль. «Однако рост предложения прямо контрастирует с текущим дефицитом ипотечного кредитования. Повышение процентных ставок по кредитам и политическая (предвыборная) и экономическая (из-за роста обменного курса) неопределенность полностью повлияли на спрос на долгосрочное финансирование. «В этой ситуации цены на подержанные автомобили стабилизировались на низком уровне. Я не думаю, что они будут снижаться дальше. Нет запаса: они уже значительно ниже других затрат», — добавляет предприниматель. «Несмотря на стагнацию в среднем сегменте, спрос на дорогие объекты возвращается. Возможно, это другая аудитория, но это сигнал о том, что квадратный метр по-прежнему дешев в историческом плане», — отмечает Ачаваль. Таким образом, рынок делится на два сегмента: сегмент новых объектов недвижимости с растущими ценами и сегмент подержанных объектов с большим предложением, более доступных и с небольшим давлением со стороны спроса. Пуэрто-Мадеро лидирует в рейтинге районов с самыми дорогими квартирами. В этом случае цена новой квартиры составляет 6701 доллар США за квадратный метр. На втором месте находится Палермо с ценой 3309 долларов США за квадратный метр, за ним следует Бельграно с ценой 3774 доллара США за квадратный метр. С другой стороны, Вилья-Риачуэло является самым дешевым районом для покупки новых квартир. Квадратный метр там стоит 1742 доллара США. За ним следуют Парк Авельянеда (1830 долларов США за м²) и Нуэва Помпея (1855 долларов США за м²).