" content="width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=0.5,maximum-scale=5.0,user-scalable=yes" >Иван Керр, бывший министр жилищного строительства страны: «Необходимо превратить меры правительства в целостную систему и не путать способность оплатить с возможностью получить доступ» - LA NACION{ «pagetype»: «nota», «valor»: «abierta», «subtype»: «1», „nota_id“: «6XX7I3C4BNG2TPNWYUBN7O6CYY», «isListenable»: «да», «слова»: 2000, „чтение“: «11» } @font-face {font-family:„Prumo“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-LNVF.woff2?d=2047“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} @font-face {font-family:„Prumo Italic“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-ItalicLNVF.woff2?d=2047“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} .- -prumo{font-family:Prumo,georgia,serif}.- -font-primary{font-family:Prumo,georgia,serif}.row{display:flex;flex-wrap:wrap;width:100%}[class*=col-]{width:100%;position:relative}.col{flex-basis:0%;flex-grow:1;max-width:100%}.col-1 {flex:0 0 8,3333333333%;max-width:8,3333333333%}.col-2{flex:0 0 16,6666666667%;max-width:16,6666666667%}.col-3{flex:0 0 25%; max-width: 25%}.col-4{flex: 0 0 33,3333333333%; max-width: 33,3333333333%}.col-5{flex: 0 0 41,6666666667%; max-width: 41,6666666667%}. col-6{flex:0 0 50%;max-width:50%}.col-7{flex:0 0 58.3333333333%;max-width:58.3333333333%}.col-8{flex:0 0 66.6666666667%; max-width:66.6666666667%}.col-9{flex:0 0 75%;max-width:75%}.col-10{flex:0 0 83.3333333333%;max-width:83.3333333333%}.col-11{flex:0

Объявление правительства о выделении двух триллионов песо из Фонда гарантий устойчивости (FGS) на расширение ипотечного кредитования — это очень хорошая новость. Не только из-за объема задействованных средств, но и потому, что оно подтверждает решение, которое мы приветствуем с тех пор, как вновь начали появляться кредиты, индексированные по UVA: Аргентина должна сделать всё возможное для восстановления рынка ипотечного кредитования». Программа, объявленная министром Луисом Капуто, предусматривает, что FGS разместит эти средства посредством тендеров на срочные депозиты с корректировкой по UVA в финансовых учреждениях, которые должны будут направлять их на кредиты для приобретения, строительства, расширения или ремонта первого жилья. Срок кредитов составит не менее 15 лет, максимальная ставка — UVA плюс 7,5 %, а максимальная сумма — 150 000 UVA. «По официальным оценкам, два триллиона песо позволят первоначально профинансировать около 17 000–18 000 семей». Это важный шаг, который, к тому же, происходит в момент, когда кредитование нуждается в расширении масштабов. Мы уже давно об этом говорим: необходимо всесторонне продвигать все необходимые меры для возобновления ипотечного кредитования. «И первая из них, без всякого сомнения, — это макроэкономическая стабильность». В экономике, лишенной стабильности, не может быть долгосрочного финансирования. Никто не может предоставлять кредиты на 20 или 30 лет, если отсутствует минимальная предсказуемость в отношении стоимости денег, динамики доходов и условий, на которых должен выполняться этот договор. «Поэтому снижение инфляции, наведение порядка в государственных финансах и восстановление стабильности, вероятно, являются наиболее важными мерами жилищной политики, которые может принять правительство. Без упорядоченной макроэкономики не может быть устойчивого ипотечного кредитования». «Но стабильности, хотя она и необходима, недостаточно». «В Аргентине существует дефицит жилья, от которого страдают около 35 % домохозяйств, а более 40 % работников заняты в неформальном секторе. В таких условиях надеяться на то, что рынок без какой-либо государственной политики сможет самостоятельно решить проблему доступа к жилью, нереалистично. Такого не происходит ни в одной стране мира». «Чили, имеющее один из самых развитых ипотечных рынков в Латинской Америке, сочетает банковское кредитование с субсидиями, гарантиями и государственными инструментами для облегчения доступа к жилью. Соединённые Штаты, являющиеся эталоном рыночной экономики и обладающие одной из самых развитых ипотечных систем в мире, на протяжении десятилетий создавали обширную институциональную архитектуру для обеспечения кредитов, предоставления ликвидности и увязки ипотеки с рынком капитала. «Нет противоречия между развитием частного ипотечного рынка и проведением активной государственной жилищной политики». Напротив, на наиболее развитых ипотечных рынках сочетаются оба подхода. «Выбранный механизм позволит банкам получить дополнительный источник финансирования для выдачи ипотечных кредитов. Банки по-прежнему будут проводить оценку своих клиентов и брать на себя кредитный риск, в то время как FGS будет размещать свои средства посредством инструментов, приносящих доход и имеющих конкретное назначение. Это разумный инструмент для данного этапа». «Интересно, что многие из этих вопросов всего месяц назад стали темой обсуждения в рамках круглого стола по вопросам доступного жилья, организованного Управлением по устойчивому территориальному развитию CAF (Банка развития Латинской Америки и Карибского бассейна), в котором приняли участие представители финансовой системы, застройщики, предпринимательские палаты, органы субнационального управления, научные круги и специалисты. Там был достигнут широкий консенсус в том, что одним из главных препятствий для расширения ипотечного кредитования в Аргентине является отсутствие долгосрочного финансирования. «Среди проанализированных альтернатив фигурировали развитие вторичного рынка и секьюритизация ипотечных кредитов, гарантийные фонды и ипотечное страхование, а также возможность мобилизации ресурсов FGS в качестве источника долгосрочных сбережений. Поэтому объявление, сделанное на этой неделе, является особенно своевременным. «По мере роста рынка задача должна заключаться в переходе к еще более совершенному механизму: создании подлинного вторичного рынка ипотечных кредитов». Банки должны иметь возможность выдавать кредиты, объединять их и секьюритизировать, чтобы эти активы могли приобретаться на рынке капитала. Таким образом они смогут восстановить ликвидность, освободить ресурсы в своих балансах и возобновить кредитование. «Здесь сам FGS мог бы на следующем этапе сыграть ещё более стратегическую роль: участвовать в качестве институционального инвестора в эти ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, наряду со страховыми компаниями, инвестиционными фондами и другими долгосрочными инвесторами». «Речь не идёт о противопоставлении одного инструмента другому. Объявленное сегодня финансирование может оказаться весьма полезным для ускорения кредитования на данном этапе. Долгосрочной целью должно стать использование этого импульса для развития рынка, способного на постоянной основе направлять сбережения в ипотеку». «Но финансирование — не единственная проблема». «Существует ещё одно препятствие, которое, возможно, сегодня является одним из главных барьеров, мешающих многим семьям превратить свою платежеспособность в собственное жильё: первоначальный взнос». Это ясно видно на примере, приведённом самим правительством. «Для приобретения недвижимости стоимостью 106 667 долларов США финансовая организация профинансирует 75 % от её стоимости. Сумма кредита составила бы примерно 80 000 долларов США, а семье пришлось бы внести оставшиеся 26 667 долларов США. «При ставке в размере UVA плюс 7,5 % и сроке погашения 25 лет расчетный первоначальный взнос составил бы 865 098 песо, а требуемый семейный доход — примерно 3,46 млн песо в месяц». Это демонстрирует принципиальную разницу между способностью погасить кредит и возможностью его получения. «Семья может иметь официальный доход в размере 3,5 млн песо в месяц, соответствовать требуемому банком соотношению «платеж/доход» и быть в состоянии выплачивать ежемесячный платеж в размере 865 000 песо. Но это не означает, что у неё есть 26 667 долларов США сбережений». Недавний отчёт Фонда «Tejido Urbano» приходит к аналогичному выводу. Для анализа потенциала доступа к кредитам среди арендаторов в Буэнос-Айресе в нём рассматривается жильё стоимостью 105 530 долларов США — практически та же стоимость, что и в примере, используемом сейчас правительством, — и кредит в размере 75 % от этой цены. Исследование выявляет значительную группу домохозяйств, которые, с учётом уровня доходов и формальности занятости, могли бы претендовать на ипотечный кредит. Однако здесь следует сделать одно важное уточнение: этот потенциальный сценарий не учитывает, есть ли у семей необходимые сбережения, чтобы оплатить первоначальный взнос». Здесь открывается огромное поле для государственной политики. «После десятилетий инфляции, повторяющихся кризисов и огромных трудностей с накоплением долгосрочных сбережений требование, чтобы семья накопила 20 % или 25 % от стоимости недвижимости, лишает возможности получить кредит многие домохозяйства, которые на самом деле способны выплачивать ежемесячные платежи». «Речь не идет ни об отмене первоначального взноса, ни о том, чтобы подталкивать банки к принятию неосторожных рисков. Собственный вклад играет основополагающую роль в любом ипотечном кредите. «Речь идет о разработке инструментов, позволяющих разумно увеличить коэффициент «кредит к стоимости» (LTV).» «В том же примере, который приводит правительство, переход от финансирования 75 % к 90 % сократил бы требуемые первоначальные сбережения с примерно 26 700 долларов США до 10 700 долларов США». Для многих семей именно эта разница может стать решающим фактором, определяющим, смогут ли они приобрести жилье или будут вынуждены продолжать снимать его. «Ипотечное страхование и гарантийные фонды могли бы покрыть часть этого дополнительного риска и позволить банкам увеличить долю финансирования без ухудшения качества своих кредитных портфелей». Неслучайно на заседании CAF гарантийные фонды и ипотечное страхование также были названы инструментами, позволяющими помочь семьям, не имеющим достаточных сбережений, и снизить требования к получению кредита. «Но снижение первоначального взноса — не единственное решение. Необходимо также восстановить механизмы предварительного накопления средств на жилье. Специализированные сберегательные счета, механизмы планового накопления и схемы, в которых постоянные усилия семьи могут дополняться стимулами или целевыми взносами, позволили бы начать формировать необходимый капитал ещё до подачи заявки на ипотеку. В стране, которая на протяжении многих лет уничтожала стимулы к сбережению в национальной валюте, восстановление связи между предварительным накоплением и ипотечным кредитованием должно стать частью той же повестки дня». «То же самое касается неформальной занятости. Учитывая, что более 40 % работников находятся вне формального рынка труда, мы не можем игнорировать тот факт, что огромное количество семей может иметь доходы и платежеспособность, но испытывать трудности с их подтверждением в соответствии с традиционными банковскими критериями. «Если мы хотим, чтобы ипотечный кредит вновь стал реальным инструментом доступа к жилью, необходимо будет работать и над этой структурной проблемой». И есть ещё один инструмент, который уже был создан самим правительством и до сих пор ожидает своего эффективного внедрения: делимые ипотечные кредиты. Предоставление семьям возможности получить кредит на покупку жилья с нуля может значительно снизить стоимость доступа к нему и в то же время увязать ипотечное финансирование со строительством нового жилья. Нормативно-правовая база существует, но ей еще предстоит превратиться в доступный банковский продукт. Если к объявленному сейчас новому финансированию наконец добавится введение в действие делимых ипотечных кредитов, эффект может быть гораздо больше: появятся не только дополнительные ресурсы для кредитования, но и больше жилья, доступного для финансирования, причем с меньшими первоначальными затратами для семей. «В последние годы начали появляться некоторые из необходимых элементов». Кредиты, индексированные по индексу UVA, осторожно вернулись на рынок. Была создана нормативная база для раздельных ипотечных кредитов и финансирования жилья, находящегося в стадии строительства, хотя эти инструменты ещё должны фактически превратиться в банковские продукты. Банки вновь начинают конкурировать за ипотечных клиентов. И теперь FGS выделит новые средства для увеличения объема финансирования. «Все это идет в правильном направлении». «Но задача состоит в том, чтобы объединить все эти элементы в единую систему». Система, в которой макроэкономическая стабильность позволяет выдавать долгосрочные кредиты; банки выдают кредиты; рынок капитала обеспечивает ликвидность; застройщики создают новое предложение; институциональные инвесторы направляют долгосрочные сбережения; а государственная политика позволяет включить в эту систему те семьи, которые, несмотря на наличие платежеспособности, сегодня остаются за бортом из-за отсутствия сбережений или неформального характера своих доходов. «Все эти инструменты, кроме того, требуют координации и преемственности». Участники круглого стола, организованного CAF, подчеркнули растущую роль провинций и муниципалитетов в решении жилищных вопросов. В этом контексте, после упразднения Секретариата по вопросам жилья, по-прежнему важно, чтобы на национальном уровне существовал подход, способный согласовать кредитование, сбережения, гарантии, рынок капитала и строительство жилья. Речь не обязательно идет о воссоздании структур прошлого, а о том, чтобы различные инициативы стали частью последовательной и устойчивой стратегии». «На протяжении десятилетий мы обсуждали жилищную политику Аргентины как ложный выбор между государством и рынком». «Международный опыт показывает, что эффективные системы сочетают в себе оба этих компонента». «Нам нужна макроэкономическая стабильность. Нам нужны банки, готовые выдавать кредиты». Нам нужен рынок капитала, который будет финансировать эти ипотечные кредиты. Нам нужны застройщики, которые будут строить, и институциональные инвесторы, которые будут направлять долгосрочные сбережения. «Но нам также нужна разумная государственная политика, которая позволит тем, кто обладает платежеспособностью, но сегодня остается за бортом, войти в систему». Объявление правительства — ещё один важный шаг в этом направлении. «Почти два года назад в другой статье, опубликованной в этой газете, мы утверждали, что Фонд гарантирования ссуд (FGS) может сыграть важную роль в восстановлении ипотечного рынка. То, что сегодня он начинает это делать, — сигнал в правильном направлении». «Теперь нужно продолжать двигаться вперёд». «Ведь настоящий успех будет заключаться не в том, что эти 2 триллиона песо позволят выдать несколько тысяч дополнительных кредитов. Настоящий успех будет заключаться в том, чтобы они способствовали созданию глубокого, устойчивого и способного финансировать сотни тысяч домов и квартир ипотечного рынка». «Чтобы получение кредита на 20 или 30 лет перестало быть сенсацией и вновь стало обычной возможностью для аргентинской семьи». «Инструменты начинают появляться. Сейчас задача состоит в том, чтобы придать им масштаб, обеспечить непрерывность и превратить их в настоящую систему». «Автор занимал должность государственного секретаря по вопросам жилищного строительства при президенте Маурисио Макри и был президентом программы Procrear».