Как определить, что объект недвижимости имеет хорошую цену для покупки?

В условиях роста цен понимание того, правильно ли оценена недвижимость, стало одной из главных проблем для тех, кто планирует инвестировать в кирпичи и раствор. По этой причине понимание того, правильно ли оценена недвижимость, имеет ключевое значение. Однако какие элементы определяют, была ли недвижимость опубликована по правильной цене? «Существует множество факторов, влияющих на оценку недвижимости, помимо цены за квадратный метр. Специалисты сходятся во мнении, что хорошая оценка учитывает пять ключевых переменных: «В основном недвижимость оценивается правильно, когда запрашиваемая стоимость находится в пределах диапазона других аналогичных объектов по качеству, размеру и местоположению, так что она представляется как вариант по сравнению с ними», - резюмировал Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. «Согласно анализу Даниэля Брайна, отраслевого аналитика, современный рынок располагает лучшими инструментами для оценки реальной стоимости недвижимости. Благодаря более чем 4700 ежемесячным сделкам и возобновлению активности, сегодня у нас есть надежные ориентиры для установления цен». Агентства недвижимости, которые заключают больше всего сделок, имеют реальные данные о закрытии сделок и могут сделать более точную оценку», - объясняет он. »Он также отметил, что состояние недвижимости является ключевым фактором: если она требует ремонта, то из цены следует вычесть оценочную стоимость работ, которая в настоящее время составляет около 550-600 долларов США за квадратный метр. «Наконец, он предупредил о распространенных ошибках при оценке открытых пространств: «Балконы, патио или террасы не стоят столько же, сколько крытая площадь; они оцениваются от 30 до 50 % стоимости квадратного метра, в зависимости от их качества и функциональности. Одна из самых распространенных ошибок - путать эмоциональную ценность с рыночной стоимостью. Обычно владельцы переоценивают свою недвижимость, потому что вложили деньги в ремонт, привязаны к месту или просто надеются «вернуть то, что вложили». Но рынок реагирует на другие правила: сравнение с другими аналогичными объектами и динамика спроса и предложения. Главная ошибка, которую обычно совершает покупатель, - это излишнее волнение и отсутствие реального анализа имеющихся вариантов, - предупреждает Розадос. На самом деле, хорошо оцененная недвижимость обычно вызывает запросы, визиты и предложения в течение первых 60 дней после публикации». С другой стороны, если она остается неизменной более шести месяцев, это обычно свидетельствует о том, что цена выше реальной стоимости. «В некоторых объектах недвижимости, особенно в новостройках или домах, подлежащих реконструкции, в игру вступает дополнительная переменная: стоимость замещения, то есть сколько бы стоило построить эту недвижимость с нуля сегодня». «В случае с подержанными городскими квартирами в основном используется метод сопоставимости. Стоимость замещения - это просто дополнительный параметр, который может дать сигнал о том, что сейчас подходящее время для покупки или продажи. Если стоимость недвижимости значительно ниже стоимости замещения, это говорит о том, что цена желательна. С другой стороны, если она намного выше, то цена может быть завышена, ведь речь всегда идет о динамичных рынках», - пояснил Розадос. Соглашаясь с Розадосом, Брин добавил, что эта стоимость выступает в качестве „теоретического пола“, особенно в домах или PH, где можно рассчитать стоимость земли и строительства. «Сегодня строительство дома площадью 315 м² обходится примерно в 1 156 миллионов песо», - подсчитал он. «Он также отметил, что из-за резкого роста стоимости (на 90% с октября 2023 года) есть районы, где новая недвижимость стоит дешевле, чем уже построенная. «В закрытых сообществах многие дома продаются ниже восстановительной стоимости, особенно если они находятся в отдаленных районах или с высокими расходами», - добавляет он. В целом, оценки довольно сильно скорректировались и сегодня находятся в терминах, близких к реальной стоимости концессии. В то же время Брин утверждает, что текущие оценки «гораздо больше соответствуют реальному рынку, особенно в отношении объектов, действительно предназначенных для продажи». Благодаря цифровизации и росту активности, по его словам, «вы можете очень точно сравнивать в режиме онлайн». «По мнению Брина, рынок недвижимости начал выходить из длительного периода адаптации и демонстрирует признаки постепенного восстановления. Благодаря большему количеству совершенных сделок и фактическим данным о закрытии сделок, оценки стали более точными, а покупатели - более информированными. «В этом контексте ключевым моментом является информация: перекрестная проверка данных, консультации с надежными источниками и обращение к профессионалам помогают принимать более уверенные решения. Перед тем как делать ставку, рекомендуется сравнить данные с недавних сделок, оценить реальное состояние объекта и не поддаваться эмоциональному влиянию. Таким образом, знание того, сколько на самом деле стоит недвижимость, помимо рекламы, сегодня является важным инструментом для тех, кто инвестирует в кирпичи и растворы».