Как «Veraz of rents»: что такое сертификат неплательщика и как он может быть реализован в Аргентине?

В условиях постоянно меняющегося рынка недвижимости, когда одновременно сосуществуют три вида договоров аренды: те, которые обновляются раз в год ICL (в соответствии с законом 27. 551, утвержденный в середине 2020 года, которые были инициированы до середины октября 2023 года), те, которые увеличиваются каждые шесть месяцев Casa Propia (в соответствии с обновлением правил с октября 2023 года); и те, которые являются заключаемыми соглашениями со свободой между сторонами после официального утверждения DNU - 29 декабря 2023 года; во время аренды недвижимости владельцы и будущие арендаторы вступают в контакт, чтобы попытаться найти лучший способ гарантировать свои собственные интересы. «В этом смысле для арендодателя это будет возможность иметь дело с человеком, который не является проблемным и своевременно и в полном объеме оплачивает все финансовые обязательства, вытекающие из договора аренды; а для арендатора это будет поиск недвижимости, соответствующей его интересам и потребностям, но вписывающейся в его бюджет. При заключении договора необходимо учесть несколько аспектов, чтобы добиться хорошего управления: в том числе договориться о хорошей гарантии и тем самым избежать неожиданностей в случае невыполнения обязательств. «Для того чтобы гарантировать, что арендатор будет платить в срок и в надлежащей форме, существуют гарантии, которые выступают в качестве поручителя или гаранта, либо через другое лицо, банк, страховую или компанию, и которые возьмут на себя погашение долга в случае, если арендатор не выполняет условия договора. Традиционный и наиболее распространенный способ - это когда человек выступает в качестве поручителя, предлагая в качестве гарантии имущество или получение зарплаты. Но существуют и другие способы, такие как страхование поручительства, гарантии, предоставляемые компаниями, называемые также облигациями поручительства, и банковские гарантии. Эти типы существовали на рынке довольно давно. Однако именно закон об аренде, принятый в середине 2020 года (27.551), «сделал их достоянием общественности, поскольку в нем они перечислены как возможные типы для использования», объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой компании Эрнана Лакунсы, и автор недавней книги El sueño de la casa propia. Стоит уточнить, что, хотя гарантии запрашиваются при заключении договора аренды, они не являются обязательными. «Вы можете подписать договор аренды без каких-либо гарантий, он будет абсолютно действителен как до, так и после введения DNU Хавьера Милея; это не юридические требования, а скорее вопрос практики, использования и обычаев», - говорит Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости и преподающий в Университете Аустраль и Университете Буэнос-Айреса. В любом случае арендодатели, чтобы защитить себя в случае невыполнения обязательств, требуют их предоставления: «Большинство арендодателей требуют, чтобы будущие арендаторы представили гарантии собственности и чтобы они относились к городу, где они собираются снимать жилье, например: если человек ищет квартиру в Буэнос-Айресе, то обычно требуется, чтобы недвижимость, представленная в качестве гарантии, также находилась в столице. Это может быть трудно получить, и, с другой стороны, арендодателю сложно узнать, «если недвижимость была выставлена в качестве залога по многим контрактам или если она продана в течение срока действия договора». Риск того, что имущества не окажется на месте, когда оно понадобится, очень высок", - говорит Гонсалес Руко. А что, если есть возможность найти другой выход, менее утомительный для обеих сторон? Например, сертификат о том, что арендатор не является неплательщиком. Этот документ доступен в нескольких европейских странах, таких как Испания и Ирландия, и осуществляется платформой недвижимости Idealista. Цель этого документа - подтвердить, что арендатор выполнил все финансовые обязательства, вытекающие из договора аренды: не только ежемесячные платежи, но и налоги и связанные с ними услуги, такие как расходы на электричество, воду или газ. Его цель - избежать конфликтов, вызванных неуплатой в течение срока действия договора аренды. Чтобы узнать эту информацию, портал недвижимости проверяет информацию об арендаторе в пяти базах данных, и если он не фигурирует ни в одной из них, это говорит о том, что это надежный человек, не имеющий невыполненных обязательств и обладающий экономической состоятельностью, чтобы выполнить условия договора». В Аргентине многие арендодатели и агентства недвижимости обычно запрашивают отчет Veraz, который содержит информацию об экономической состоятельности и финансах запрашиваемого лица. С его помощью «можно узнать, проходил ли арендатор через судебный процесс о выселении или взыскании арендной платы», - объясняет Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики. Однако эта система не позволяет узнать, не просрочил ли человек платежи по договорам, которые не привели к судебным разбирательствам. Однако «для внедрения этого сертификата необходим более развитый рынок гарантий аренды (поручительство или страхование залога)», - говорит Гонсалес Руко, добавляя, что «идеальным вариантом было бы перекрестное сопоставление информации о соблюдении договора с финансовым прошлым». По мнению экономиста Empiria, такая реализация - «отличная идея», поскольку «она создаст канал информации, непосредственно связанный с поведением арендаторов, и это может служить гарантией или подкреплением для них, а способ ее реализации должен осуществляться через эмитентов гарантий (поручителей или облигаций)». Кто выиграет? С одной стороны, для арендодателей это будет плюсом, так как они будут знать, кому сдавать жилье; для арендаторов это снизит потребность в гарантиях арендодателя, что облегчит процесс аренды; а также поможет агентствам, выдающим гарантии, охватить больший рынок«. „Хотя это принесет пользу арендаторам, на практике в Аргентине это может оказаться невыполнимым, так как, обнародовав данные, многие могут сказать, что нарушаются личные права арендаторов“, - говорит Абатти».