Какие ипотечные кредиты позволяют купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

С тех пор как в апреле прошлого года стал доступен ипотечный кредит, возможность приобретения собственного жилья вышла на первый план и стала постоянной темой для разговоров среди аргентинцев. Кроме того, недвижимость вновь обрела привлекательность как вид инвестиций, поскольку доходность за последний год выросла (в мае она составила 5,37 %, по данным Zonaprop), поэтому многие снова начинают рассматривать этот сектор как способ сделать свои сбережения окупаемыми. В связи с этим некоторые люди, заинтересованные в инвестировании в недвижимость, задаются вопросом: можно ли купить недвижимость по ипотечному кредиту и сразу же сдавать ее в аренду? "Эксперты, с которыми мы консультировались, говорят, что в принципе можно сдавать в аренду недвижимость, приобретенную по ипотечному кредиту, независимо от того, приобретается ли она в качестве первого или второго жилья. Однако специалисты отмечают, что все может измениться, если стороны прямо укажут в договоре ипотеки обратное: "Если в договоре ипотеки ничего не указано, то сдавать в аренду вполне можно. Но есть банки, которые в своих кредитных линиях запрещают сдавать в аренду заложенную недвижимость. В конечном итоге все будет зависеть от того, на что стороны свободно согласятся (условия, которые банки выдвигают для получения кредита), как указано в статье 958 Гражданского и торгового кодекса, то есть принцип договорной свободы", - говорит Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на рынке недвижимости и президент Палаты владельцев недвижимости Аргентинской Республики. В этом смысле Марта Лиотто, бывший президент Ассоциации недвижимости CABA, отмечает: "С юридической точки зрения ничто не препятствует этому, будь то первая, вторая, четвертая или десятая ипотека. Однако многие (если не все) банки добавляют в ипотечные кредиты пункт о предотвращении аренды, и в случае невыплаты кредита гарантия может быть исполнена". Другими словами, если должник не выплачивает ипотечный кредит, кредитор может потребовать недвижимость в качестве залога, поскольку в ней не проживает третье лицо. "Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости, профессор UBA и Austral University, предупреждает, что это может быть истолковано как то, что это невозможно в случае аренды. В этом смысле он ссылается на статью 2195 Гражданского и торгового кодекса, которая устанавливает, что залогодатель «сохраняет все полномочия, присущие его праву, но не может совершать никаких действий, уменьшающих стоимость залога». "Иными словами, даже если в договоре об этом ничего не сказано, правило ст. 2195, и таким образом можно утверждать, что сдача в аренду заложенной недвижимости может представлять собой действие, запрещенное этой статьей, поскольку это может рассматриваться как уменьшение стоимости залога", - заключает юрист, хотя и предупреждает, что это лишь интерпретация правила, которое может быть понято и в другом смысле. "В любом случае, Эспер настаивает на том, что любой ипотечный договор, даже самый простой, обычно содержит некое условие, связанное с обязанностью должника запрашивать разрешение кредитора (в данном случае банка, предоставившего деньги) для того, чтобы иметь возможность сдавать недвижимость в аренду. «Ипотечные договоры, особенно банковские, обычно содержат очень сильную оговорку о том, что владелец, являющийся залогодателем, не может совершать в отношении заложенного имущества никаких действий, которые могут ущемить права залогодержателя». Эспер приводит пример типовой оговорки, которая часто используется: "Пока действует ипотечное обязательство, должник обязуется: не обременять, не сдавать в аренду, не передавать, не закладывать и не заключать договоры, представляющие собой антикрезис, сервитут, пользование, безвозмездный залог, проживание, аренду или иные права, предполагающие ограничение обремененного имущества, не позволять третьим лицам осуществлять права удержания на имущество, не признавать любые виды ограничений на имущество и не совершать никаких иных действий или фактов материального или юридического распоряжения, не перечисленных в настоящем пункте, целью или следствием которых является уменьшение ипотечной гарантии, оформленной настоящим документом, без прямого согласия кредитора". «Одним словом, чтобы точно знать, что именно устанавливает каждый банк Аргентины, предлагающий ипотечный кредит, необходимо проанализировать каждый из них. »Учитывая, что специалисты рекомендуют выяснять у каждого банка, что устанавливают положения их ипотечных кредитных линий, LA NACION обратился к каждому из них и смог выяснить, что устанавливают 15 банков Аргентины, предлагающих этот вид кредита. "Существуют различные сценарии, которые могут привести к тому, что кто-то захочет приобрести недвижимость и сдавать ее в аренду. Есть и те, кто вкладывает в нее деньги, поскольку все еще живет в доме родителей или родственников, работает, но пока не хочет становиться самостоятельным, поэтому приобретает жилье, чтобы переехать в него в будущем: таким образом, они сдают недвижимость в аренду и выплачивают взносы по ипотеке за счет доходов, которые приносит арендатор. Бывает и так, что некоторые люди заинтересованы в покупке недвижимости таким образом, поскольку уже владеют недвижимостью, но хотят переехать в более просторное жилье. Таким образом, живя в небольшом доме, они могут оплачивать новую недвижимость (очередные взносы по ипотечному кредиту), не прибегая к другим расходам. Другой возможный сценарий для тех, кто выбирает этот вариант, - это те, кто выбирает недвижимость в качестве средства инвестирования: они ищут недвижимость, которая через несколько лет будет приносить доход, хотя в течение нескольких лет прибыль от аренды придется использовать только для выплаты кредита. Но является ли это хорошей инвестицией? Экономический аналитик Дарио Рубинштейн отвечает: "Это зависит от ситуации. В Соединенных Штатах это самая обычная вещь в мире - покупать недвижимость в ипотеку, сдавать ее в аренду и за счет доходов арендатора выплачивать кредит, но чтобы понять, работает ли это уравнение, нужно проанализировать несколько моментов". "Во-первых, он советует обратить внимание на то, является ли процентная ставка фиксированной или переменной. Если речь идет о втором сценарии (а это касается практически всех ипотечных кредитов, предлагаемых сегодня в Аргентине), он предлагает проанализировать, как обстоят дела с инфляцией. Кредиты UVA корректируются с учетом инфляции, а это значит, что если инфляция вырастет, то кредит станет дороже. Стоит отметить, что процентная ставка по кредитам, запрашиваемым на покупку второго жилья, обычно выше, чем на покупку первого, поскольку аргентинские банки, с которыми мы консультировались, разрешают аренду только в том случае, если это второй дом. В качестве примера можно привести следующие банки: Galicia предлагает процентную ставку в размере 10 % при запросе на первый дом, но повышает ее до 12 % в случае второго дома; также Nación, который предлагает номинальную годовую ставку для клиентов, не получающих доход через банк, в размере 8,1 %, если речь идет об одном доме и постоянном проживании, но повышает ее до 9,78 % для тех, кто запрашивает кредит на второй дом. "Еще один показатель, который необходимо учитывать, - финансирует ли кредит 100% недвижимости или только ее часть, и, следовательно, входить в него нужно с накоплениями. Если это второй случай, то экономист советует учитывать, что хорошо бы иметь дополнительные сбережения, поскольку, если арендатор досрочно покинет недвижимость, выплачивать взносы по кредиту придется кому-то другому. Также стоит добавить, что некоторые банки, когда речь идет о линиях на покупку второго дома, финансируют меньшую часть стоимости недвижимости; так, например, Banco Santander, который для недвижимости, предназначенной для постоянного использования, финансирует 75%, а для тех, которые не предназначены для этой цели, они кредитуют до 50% стоимости недвижимости. «Еще один немаловажный факт, который стоит уточнить, заключается в том, что тем, кто анализирует покупку недвижимости с помощью ипотечного кредита для целей аренды и прибегает к линии второго дома, придется заплатить НДС с покупки, то есть продукт будет стоить на 21% дороже». Один из банков, с которым проводились консультации, добавляет свой анализ по этому поводу, предупреждая, что доход от аренды не всегда может покрыть платеж по кредиту. "Если они заявляют, что это непостоянное жилье, они платят НДС с процентов. Таким образом, если они сдают его в аренду, то, конечно, доход будет покрывать не весь платеж по кредиту, а примерно 70% (это если они берут кредит с авансовым платежом в 25%)", - пояснили в COMAFI. "Другие эксперты отмечают, что при том уровне, на котором сейчас находятся ставки, кредиты являются дорогостоящими и не оставят столь высоких вложений. Я не считаю это хорошей инвестицией, потому что вы платите 7% по кредиту за то, что принесет вам доход в 4% или 5% брутто (то есть без вычета налогов и эксплуатационных расходов, которые повлечет за собой новая недвижимость)". Возможно, это хорошо для тех, кто покупает квартиру, думая, что будет пользоваться ею через пару лет, а пока платит за нее арендную плату", - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищных вопросах. "