Какой рынок недвижимости удовлетворяет всем требованиям?

Рынок логистической и промышленной недвижимости, по сравнению с остальными секторами недвижимости, переживает обнадеживающее настоящее. Специалисты утверждают, что экономические переменные отнюдь не являются поводом для беспокойства, а являются хорошим предзнаменованием для будущего. "С другой стороны, согласно последнему отчету о состоянии промышленного рынка Market Beat, подготовленному отделом маркетинговых исследований Cushman Wakefield, международной компании, предоставляющей услуги в сфере корпоративной недвижимости, первые шесть месяцев этого года были очень позитивными для сегмента логистических центров. Чистое поглощение составило 118 112 кв. м, в основном за счет поглощения объектов, построенных в предыдущие шесть месяцев. Несмотря на добавление 66 400 м², уровень вакантных площадей составил 4,1%. "Тот факт, что уровень вакантных площадей продолжает оставаться на однозначном уровне, свидетельствует об очень хорошей реакции спроса на ввод новых площадей", - говорит Игнасио Альварес, координатор маркетинговых исследований компании. Алехандро Бадино, генеральный директор Colliers Argentina, также отмечает, что "местный рынок логистики находится на очень хорошем пути. Если бы мне нужно было оценить его по шкале от 1 до 10, я бы дал ему 8 баллов. Однако он уточняет, что основная дилемма заключается в текущей ситуации, когда запасы сокращаются в результате рецессии. По мнению Мартина Бустильо, помощника директора отдела сделок на рынках компании JLL, отсутствие кредитов для данного сектора формирует рынок. "С точки зрения запасов, северная часть GBA значительно превосходит остальные субрынки, за ней следуют юг, запад и, наконец, CABA. Самым активным субрынком стал треугольник Сан-Эдуардо на севере, где чистый объем поглощения составил 50 234 кв. м, за ним следует юг с 41 362 кв. м. Стратегическое расположение и качество инфраструктуры в этих субрынках обеспечили высокую конкурентоспособность площадей, добавленных к фонду. "Несколько операторов вывели на рынок большие площади с немедленным заполнением", - говорит Альварес, - "Месячная запрашиваемая цена аренды составила 7,4 кв. м (BNA), что свидетельствует о небольшом снижении по сравнению с предыдущим кварталом. Эта корректировка цены может быть отражением увеличения предложения". В любом случае, разница указывает на то, что логистические помещения премиум-класса продолжают высоко цениться", - отмечает Сантьяго Изерн, старший брокер по индустриальному направлению Cushman Wakefield. Без сомнения, главным героем является северный коридор GBA, который за последние 10 лет вырос на 65%, что значительно превышает рост в остальных субрынках", - соглашается Бадино. По словам Каролины Вундес, менеджера по аналитике данных исследования рынка в Newmark, треугольник Сан-Эдуардо, известный своим высоким спросом и техническими характеристиками, располагает запасами в 763 608 м² и вакантностью в 2,8%. 608 кв. м и уровень вакантных площадей 2,8%, южный район характеризуется способностью быстро реагировать на новые запросы, его общий фонд составляет 444 100 кв. м и уровень вакантных площадей 7,3%, а ось Пилар-Фатима, характеризующаяся стабильностью и большими объемами строительных работ, имеет 237 397 кв. м застроенных площадей и нулевую вакантность". Матиас Кастро Кранвель - директор отдела промышленности компании Castro Cranwell, Weiss - объясняет, что логистические объекты, расположенные в районе Буэнос-Айреса, также пользуются большим спросом. "CABA - один из рынков с самым низким уровнем вакантных площадей, а стоимость аренды находится на самом высоком уровне. Для Бустильо отдельного пункта заслуживает субрынок Авельянеда, который в значительной степени развивается благодаря близости к CABA. Определяющими факторами развития различных районов являются не только инфраструктура, доступность и расположение крупных компаний, но и наличие больших участков земли по доступным ценам. Промышленная недвижимость, как и любое другое строительство, эволюционировала и предлагает широкий спектр предложений. Можно сказать, что для каждой потребности существует практически свой тип. Но, помимо этого, есть ряд особенностей, которые являются одними из самых востребованных для большинства компаний. Сегодня наиболее востребованными характеристиками являются бесшовные полы, крыши, гарантирующие водонепроницаемость, и применение двойного листового металла с изоляцией", - говорит Бадино. "Среди объектов, пользующихся большим спросом, - небольшие склады премиального качества (для малого и среднего бизнеса) площадью от 500 до 1000 м²". "Кроме того, наблюдается значительный спрос на небольшие объекты, которые необходимы фирмам, связанным с сектором дистрибуции и расположенным на так называемой последней миле", - говорит Агустин Вайс, директор отдела промышленности компании Castro Cranwell, Weiss. Беглый взгляд на рынок показывает, что секторы, которые мобилизуют как арендные, так и закупочные операции, широки и разнообразны, хотя статистика показывает, что основные арендаторы связаны с массовым потреблением, электронной коммерцией, электроникой и автомобильным сектором, среди прочих. Что касается цен на аренду, то средняя стоимость логистических объектов, которые когда-то были AAA, составляет около USD 6,5 кв. м, а если брать объекты лучшей категории площадью более 5 000 кв. м, то ежемесячная стоимость аренды может превышать USD 8 кв. м. В случае с небольшими складами или бутиками премиум-класса стоимость продажи варьируется от 600 до 800 долларов США за кв. м, по данным Newmark Argentina". Лукас Десальво, специалист по розничной торговле и недвижимости "последней мили" в Cushman Wakefield, говорит: "В качестве возможности мы можем выделить несколько проектов, расположенных на 9-м шоссе, между Эскобаром и Зарате. Там сейчас продается земля по цене от 20 до 35 м²". Вундес добавляет еще два района, где есть возможности для бизнеса: "Треугольник Сан-Эдуардо и Пилар-Фатима, благодаря высокому спросу и новым постройкам, является одним из мест, на которые стоит обратить внимание инвесторам". Что касается новых построек, Винокур объясняет, что сектор продолжает оставаться динамичным. "Если сложить квадратные метры, построенные за последнее время, а также те, строительство которых близится к завершению, то мы получим от 170 000 до 200 000 м² складских помещений. Из них от 70 до 80 % уже имеют арендаторов. Это говорит о том, что сектор перестал строить спекулятивно, как это было некоторое время назад, и что заполняемость растет", - объясняет сотрудник Newmark. Однако местный рынок, несмотря на хорошие показатели, все еще далек от рынка других городов региона. "Наш рынок насчитывает около 2,5 миллионов квадратных метров, но если сравнивать его с ВВП или количеством жителей, то мы на 35-40 % отстаем от таких столиц, как Сантьяго или Лима", - заключает Доминго Сперанса, еще один партнер Newmark.