Проблемы стареющего бизнеса в сфере недвижимости с устаревающими проектами и небольшим количеством новых возможностей

На рынке, где спрос по-прежнему активен, но все более избирателен, офисные помещения класса А сталкиваются с рядом проблем, которые определяют их конкурентоспособность и эволюцию. Таков вывод нового отчета CBRE Argentina, в котором подробно анализируется связь - или ее отсутствие - между имеющимся предложением и новыми требованиями спроса. Исследование выявляет структурное несоответствие: в то время как компании сохраняют интерес к переезду в качественные помещения, существующие запасы сталкиваются с препятствиями, которые затрудняют удовлетворение этой потребности. Отсутствие новых проектов в краткосрочной перспективе и старение существующего фонда еще больше увеличивают этот разрыв. "Несмотря на сложившуюся ситуацию, активность не стоит на месте: объем сделок с квадратными метрами увеличился, что отражает положительное чистое поглощение. Однако эта динамика не является однородной: некоторые субрынки вызывают больший интерес благодаря более современному инвентарю, в то время как другие демонстрируют признаки стагнации. Нехватка новых проектов в краткосрочной перспективе заставляет нас задуматься о том, где может быть размещен спрос, который ставит во главу угла качество, технологии, устойчивость и благополучие, и как текущий инвентарь отвечает этим потребностям«, - говорит Карина Лонго, менеджер по исследованиям CBRE Argentina. »В отчете подчеркивается, что сегодня рынок переживает поворотный момент: 35 % офисов класса А старше 15 лет, многие из них имеют недостатки в обслуживании, что ограничивает их способность конкурировать с новыми корпоративными стандартами". В региональном разрезе рост запасов в Аргентине замедлился по сравнению с другими городами Латинской Америки, что усугубляет несоответствие между спросом и предложением". Ключевой темой отчета является взаимосвязь между возрастом зданий и уровнем арендной платы. Разница в цене между зданиями, построенными до 2000 года, и более поздними проектами может достигать 10,6 долларов США за кв. м в месяц, что составляет 69,3%. "Здания, построенные в период с 2010 по 2019 год, также демонстрируют разницу по сравнению с проектами, завершенными в последние пять лет, хотя разрыв сокращается до 4,1 долларов США за кв. м в месяц (18,8%). Это говорит о том, что возраст продолжает оставаться значимым фактором, но не линейно: выше определенного порога разница в качестве и цене ослабевает. «Разброс цен на аренду отражает корректировку арендодателей, направленную на удовлетворение все более избирательного спроса, - заключает Ана Гонсалес, старший управляющий директор CBRE Argentina, - текущий инвентарь отражает ряд структурных проблем, но также открывает пространство для новых возможностей». Чтобы выявить потенциальные районы, компания, ответственная за подготовку отчета, провела классификацию офисных субрынков в соответствии с двумя ключевыми переменными: возрастом инвентаря и уровнем вакантных площадей. Выделяются четыре категории: перспективные районы, районы с высоким спросом и районы с упадком. «Районы с высоким спросом, такие как проспект Дель Либертадор в Буэнос-Айресе, сочетают низкий уровень вакантности и недавно построенные здания, в то время как перспективные районы объединяют относительно молодой инвентарь с высоким уровнем вакантности, что открывает пространство для пересмотра цен или условий». "В период с 2020 по 2025 год будет сдано более 523 000 кв. м, 49 % из которых приходится на здания, построенные за последние пять лет. «Тенденция, известная как Fly to Quality - переселение в более современные, эффективные и экологичные помещения, - продолжается, хотя и более умеренными темпами, чем в годы, предшествовавшие пандемии». "Один поразительный факт: первоначальная заполняемость новых объектов упала с 86 % (2019-2020) до 19 % (2023-2024). Это отражает более осторожный рынок, обусловленный макроэкономической неопределенностью и эволюцией моделей работы«. »В исследовании делается вывод, что если в краткосрочной перспективе не появятся новые проекты, рынок может столкнуться со сценарием дефицита в условиях спроса, в котором приоритет отдается более высоким стандартам. Возможности для девелоперов и арендодателей заключаются в адаптации существующего фонда и повышении стоимости тех помещений, которые можно улучшить".