Аренда: районы с наибольшим предложением, в которых владельцы могут согласиться на «снижение цены»

Борьба за цену аренды в автономном городе Буэнос-Айрес продолжается: все больше арендаторов могут предлагать встречные предложения по первоначальным предложениям. В условиях обострения конкуренции между владельцами недвижимости знание того, где сосредоточены лучшие варианты квартир, позволяет лучше понять стратегии ведения переговоров и добиться более выгодных условий. В этом смысле, с момента вступления в силу DNU 70 2023, который отменил закон об аренде в конце 2023 года, предложение увеличилось на 176,14%, согласно последним данным, предоставленным Коллегией риэлторов города Буэнос-Айрес (Cucicba). Однако в последний месяц предложение в CABA немного сократилось на 0,41%, что указывает на замедление после сильного первоначального роста. Тем не менее, объем доступных объектов недвижимости удовлетворяет текущий спрос. Согласно отчету, доля объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, составляет 14,83% от общего объема рынка продаж. Из них 95% текущего предложения приходится на квартиры. Анализ показывает, что шесть районов имеют наибольшее количество объектов, сдаваемых в аренду, что составляет более половины всего доступного предложения (55,94%): «Палермо остается районом с наибольшим предложением арендуемого жилья в городе, с более чем 3400 квартирами, за ним следуют Реколета и Бельграно. В этих районах сосредоточено не только наибольшее количество вариантов, но и разнообразие типологий и ценовых диапазонов, что благоприятно для арендатора при представлении встречных предложений. «Стоимость аренды на рынке жилья в реальном выражении (то есть с учетом инфляции) снижается с января 2024 года по май 2025 года включительно. Среднее снижение составило 32,4%. В некоторых договорах уже можно наблюдать снижение арендной стоимости в номинальном выражении», — говорится в отчете. «Сегодня переговоры между сторонами проходят очень хорошо, и на самом деле владелец уже имеет меньше влияния при ведении переговоров, потому что недвижимость, которая в 2023 году сдавалась в аренду за считанные часы, теперь может сдаваться более трех недель», — объясняет Мигель Чех Мусе из Inmobinet Propiedades. Контрапредложения со стороны арендаторов становятся все более распространенными и приемлемыми. «Одним из наиболее значимых изменений после отмены предыдущего закона является преобладание договоров, заключаемых в песо с корректировкой по индексу потребительских цен (ИПЦ). Это привело к большей предсказуемости и принятию как со стороны владельцев, так и со стороны арендаторов. «До отмены закона владельцы просили доллары, чтобы не отставать от инфляции. Но с корректировками по ИПЦ владельцы спокойны, и арендаторы тоже. Арендаторы получают оплату в песо, поэтому они также предпочитают платить в песо», — объясняет Соледад Балаян, руководитель агентства Maure Inmobiliaria. «В настоящее время 94 % новых договоров аренды заключаются в песо с ежеквартальной индексацией. Наиболее востребованный срок аренды по-прежнему составляет 24 месяца, а индексация предпочтительно основана на индексе потребительских цен (ИПЦ), публикуемом INDEC. «Реальное — а в некоторых случаях и номинальное — снижение цен на аренду является одним из наиболее заметных последствий этого нового этапа. Обилие предложений, экономическое давление и необходимость быстрого заполнения пустующих квартир заставили владельцев смягчить свои требования. В этом контексте рынок аренды в Буэнос-Айресе демонстрирует более сбалансированную тенденцию: теперь на первый план выходит не срочность со стороны спроса, а необходимость со стороны предложения. И с большим количеством вариантов на столе арендаторы могут воспользоваться новой ситуацией, чтобы договориться о более выгодных условиях».