" content="width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=0.5,maximum-scale=5.0,user-scalable=yes" >Эксперт предупреждает: «Недостаточно просто возобновить ипотечное кредитование — задача состоит в том, чтобы оно не появлялось и не исчезало постоянно» - LA NACION{ «pagetype»: «nota», «valor»: «abierta», «subtype»: «1», «nota_id»: «5MUHQCYPXBD7FM57TD5BJ7HAQM», „isListenable“: «no», «palabras»: 900, „lectura“: «5» } @font-face {font-family:„Prumo“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-LNVF.woff2?d=2043“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} @font-face {font-family:„Prumo Italic“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-ItalicLNVF.woff2?d=2043“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} .- -prumo{font-family:Prumo,georgia,serif}.- -font-primary{font-family:Prumo,georgia,serif}.row{display:flex;flex-wrap:wrap;width:100%}[class*=col-]{width:100%;position:relative}.col{flex-basis:0%;flex-grow:1;max-width:100%}.col-1 {flex:0 0 8,3333333333%;max-width:8,3333333333%}.col-2{flex:0 0 16,6666666667%;max-width:16,6666666667%}.col-3{flex:0 0 25%; max-width: 25%}.col-4{flex: 0 0 33,3333333333%; max-width: 33,3333333333%}.col-5{flex: 0 0 41,6666666667%; max-width: 41,6666666667%}.col-6{flex: 0 0 50%; max-width: 50%}.col-7{flex: 0 0 58,3333333333%; max-width:58.3333333333%}.col-8{flex:0 0 66.6666666667%;max-width:66.6666666667%}.col-9{flex:0 0 75%;

Одной из главных проблем, с которой сегодня сталкивается аргентинская ипотечная система, является отсутствие долгосрочного финансирования. Банки привлекают в основном краткосрочные депозиты, а кредиты на жилье выдают на срок 20–30 лет. Устранение этого несоответствия является необходимым условием для формирования глубокого и устойчивого ипотечного рынка. «Недавно правительство сделало первый очень важный шаг в этом направлении: оно выразило готовность рассмотреть возможность размещения Фондом гарантий устойчивости (FGS) долгосрочных депозитов в банках при условии, что эти средства будут направлены на предоставление ипотечных кредитов. «Это инициатива, которую мы, представители сектора недвижимости, давно продвигаем и которая заслуживает высокой оценки. Однако, если помимо облегчения доступа к жилью мы хотим, чтобы этот инструмент способствовал оживлению строительства, нам следует сделать ещё один шаг». «Когда FGS будет отбирать на аукционах банки, в которые будут размещены эти средства, он не должен оценивать только то, какая организация предлагает лучшую ставку и срок. Он также должен учитывать, на какие цели каждый банк обязуется направить эти средства». «Часть средств могла бы быть специально направлена на финансирование через делимые ипотечные кредиты покупки жилья, находящегося в стадии строительства, особенно того, которое предназначено для среднего класса, и, в идеале, с федеральным распределением кредитов. «Почему это так важно? Потому что существует проблема сроков, которую мы не можем игнорировать». На завершение строительного проекта, который начинается сегодня, уйдет, вероятно, три или четыре года. Только тогда, в рамках традиционной ипотечной модели, его объекты можно будет приобрести в кредит. Однако никто не может гарантировать, что через четыре года в Аргентине будет такое же предложение ипотечных кредитов, как сегодня. «Наша история показывает, что ипотечное кредитование отличается крайней нестабильностью. Он появляется, исчезает и вновь появляется в такт с макроэкономическими кризисами. Для застройщика, которому сегодня предстоит принять решение о начале строительства, надеяться на то, что через несколько лет для покупателей будет достаточно ипотечных кредитов, — значит взять на себя огромный риск. Поэтому нам необходимо внедрить иной инструмент: финансировать покупателя на этапе строительства». «Делимая ипотека позволяет структурировать именно такого рода сделки. Покупатель может получить доступ к долгосрочному финансированию, пока жилье ещё находится в стадии строительства, а застройщик получает средства, необходимые для продолжения работ». «В Аргентине уже существует правовая база для этого. Чего пока нет, так это отлаженной банковской практики, которая позволила бы внедрить эту систему в широких масштабах». «Мы не изобретаем ничего нового». Страны региона, такие как Перу, на протяжении многих лет разрабатывали механизмы финансирования будущего жилья, в которых банки участвуют с самых ранних этапов реализации проектов. «Экономический эффект от такой системы будет значительно отличаться от эффекта, получаемого при финансировании только готового жилья». Когда семья получает ипотечный кредит на покупку жилья на вторичном рынке, это облегчает доступ к жилью и стимулирует рынок недвижимости, что является весьма позитивным явлением. Но когда та же самая семья получает финансирование на покупку жилья, которое ещё предстоит построить, это, кроме прочего, запускает строительные работы. А за каждым строительным проектом стоят рабочие места, поставщики, материалы, специалисты, налоги и инвестиции. Поэтому финансирование жилья на ранних этапах может иметь значительно больший мультипликативный эффект. «Есть ещё один аспект, который мы должны учитывать. Правительство также разрешило кредитование в долларах для предприятий — это долгожданная мера, которая может позволить финансировать девелоперские проекты. Однако, вероятно, этот инструмент не сразу достигнет значительных объемов. Девелоперская деятельность не функционирует точно так же, как традиционное предприятие, обращающееся за коммерческим кредитом. Каждый девелоперский проект по сути представляет собой самостоятельное предприятие, зачастую организованное в форме траста или специальной компании». Для его оценки необходимо проанализировать участок, разрешения, проект, затраты на строительство, прогнозируемые продажи, будущие денежные потоки и гарантии. Это и есть проектное финансирование. «Аргентинские банки имеют гораздо больше опыта в предоставлении коммерческих кредитов действующим предприятиям, чем в финансировании недвижимостных проектов по этой схеме. С другой стороны, мы, аргентинские застройщики, также не привыкли привлекать масштабное финансирование за счет банковских кредитов». Накопление этих знаний займет время. Именно поэтому столь важен стимул, который может создать финансирование со стороны FGS. «Если банки будут знать, что могут получить доступ к долгосрочным ресурсам на привлекательных условиях в обмен на разработку программ ипотечных кредитов с частичной оплатой, у них появится конкретный мотив для создания специализированных команд, освоения методов оценки проектов и развития нового направления бизнеса». Цель должна заключаться не только в восстановлении ипотечного кредитования, которое когда-то существовало. У нас есть возможность построить систему лучше. Систему, в которой долгосрочные сбережения аргентинцев смогут финансировать жилье; в которой семьи смогут получить кредит до завершения строительства жилых объектов; и в которой такое финансирование одновременно поможет увеличить предложение жилья и возобновить строительство». «Первый шаг уже сделан. Теперь нам нужно добиться того, чтобы часть этих средств поступала на строительство жилья еще на этапе его возведения». Ведь если нам удастся обеспечить финансирование покупателя за счет собственных средств, ипотечный кредит перестанет быть лишь инструментом для покупки жилья. Он также сможет стать мощным инструментом для его строительства. «Автор — Дамиан Табакман, президент CEDU+AEV (Палата предпринимателей-застройщиков + Ассоциация предпринимателей жилищного строительства)».