Конец цепо: какие объекты стоит покупать?

По мнению специалистов, на рынке, где спрос на недвижимость только разгорается, окончание cepo стало «вехой», которую ждали в секторе недвижимости, чтобы закончить взлет. В то время как продажи недвижимости выросли в феврале почти на 100 % по сравнению с предыдущим годом (было совершено на 94 % больше сделок купли-продажи, чем в феврале 2024 года), а цены на недвижимость продолжают расти, увеличившись на 8,8 % за последние 12 месяцев, по данным Zonaprop, отмена ограничений ускорит операции и поможет разжечь осиное гнездо спроса. Но какой тип недвижимости выиграет от недавней отмены ограничений на обмен? «В понедельник рынок начал работать без ограничений на обмен, после шести лет действия этого ограничения. С тех пор курс доллара будет колебаться между песо 1000 и песо 1400, благодаря новой схеме плавающих диапазонов, которая была установлена. «Больше всего на рынке недвижимости выигрывает сектор подержанного жилья, потому что цены все еще находятся на уровне 2006 года, а предложений по-прежнему много», - объясняет Фабиан Ачаваль, сотрудник одноименной компании по недвижимости, и добавляет: „Все думали, что валютные ограничения будут сняты в конце года, когда обычно наблюдается большая активность, но сейчас это очень поможет сектору“. Он отмечает, что в краткосрочной перспективе будет наблюдаться турбулентность, что означает, что люди будут более осторожны при совершении сделок, но в среднесрочной перспективе «это будет отличная новость». «Экономика без валютного контроля всегда имеет более высокий объем деятельности, чем экономика с валютным контролем, поэтому отмена валютных ограничений окажет положительное влияние в среднесрочной перспективе», - отмечает Ачавал. «Эксперты объясняют, что в случае с подержанными объектами недвижимости, которые сегодня можно купить с помощью ипотечных кредитов, отмена cepo ускорит операции и обеспечит большую предсказуемость. «Положительным знаком является то, что количество песо, которое вам потребуется для получения одного и того же доллара при запросе кредита, не будет продолжать расти, что говорит о стабильности, открытости, определенности и упорядочении операций. Это также означает меньший доход для получения кредита и меньшие ежемесячные платежи по кредиту», - объясняет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Другими словами, процесс подачи заявки на кредит упрощается, поскольку, учитывая коридор колебаний, установленный между 1000 и 1400 песо, известно, что доллар не превысит этот барьер, а значит, нестабильность при совершении операции будет меньше. Кроме того, Розадос поясняет, что «в данном сценарии используемая валюта не обесценилась, а скорее девальвировалась (снизилась в цене) в песо по сравнению с прошлой неделей». Если учесть, что для ипотечных операций использовался доллар MEP, который в пятницу 11 апреля закрылся на отметке 1362,74 песо, то если сравнить его с официальным долларом сегодня - который используется с понедельника для покупки недвижимости в кредит - то это 1230 песо (хотя он колеблется с момента отмены cepo). Если в пятницу кто-то хотел купить недвижимость с помощью ипотечного кредита на сумму 100 000 долларов США, ему требовалось 136 274 000 песо, то сегодня ему потребуется 123 000 000 песо, то есть на 13 274 000 песо меньше. «В любом случае, нам придется подождать, чтобы увидеть, какие меры примут банки, то есть согласятся ли они использовать официальный доллар для операций купли-продажи недвижимости». На данный момент LA NACION получил доступ к информации от риелторов, которые уже провели операции с ипотечным кредитом с использованием официального доллара, и других, которым пришлось покупать MEP, который, хотя в понедельник упал, на момент публикации этой статьи находится выше официального в песо 1237,90 (имейте в виду, что колебания происходят постоянно). «Стоимость строительства является еще одной переменной игры, которая заставляет используемый выйти на первый план. Это значение накапливает рост в 108% с октября 2023 года, цифры, которые еще не перешли в цены предложения. После отмены cepo «стоимость таких товаров, как сталь, краска и другие, которые импортировались по официальному курсу, возросла, но после девальвации, произошедшей в понедельник, когда официальный курс доллара поднялся с 1100 песо до 1230 песо, эти цены вырастут и еще больше повлияют на стоимость строительства», - объясняет Хосе Розадос, основатель компании Reporte Inmobiliario. Возможность, которую сектор рассматривал в последнее время, чтобы снизить затраты за счет импорта материалов из Китая, осталась в прошлом. «Теперь для расчета стоимости строительства в качестве ориентира используется обменный курс «синего» или MEP, который сегодня также упал с окончанием cepo. Для строительного сектора это плохая новость, так как падение курса доллара означает, что для покупки одной и той же вещи требуется больше долларов. «При сохраняющейся высокой стоимости строительства, которая также может вырасти из-за девальвации, и при долларе, стабилизировавшемся в установленном диапазоне, стоимость и динамика этого сектора будут оставаться сложными, и в этом смысле преимущество подержанной недвижимости усиливается», - заключает Розадос. В этом контексте Ачаваль объясняет, что „пока запас подержанной недвижимости не опустеет, в сегменте застройки сохранится высокая стоимость, а баланс будет больше склоняться в сторону рынка подержанного жилья“. Как только предложение таких объектов будет очищено, новые продукты станут более конкурентоспособными. В любом случае, уточняет Ачаваль, есть застройщики, которые смягчают рост стоимости, потому что у них есть финансовая поддержка, и они могут передать конечным потребителям более низкую цену. «Гонсалес Руко уверяет, что «когда есть ограничения на обмен, делается гораздо меньше, чем когда их нет». Он объясняет, что без валютных ограничений кредитному рынку гораздо легче развиваться благодаря стабильности, которую он создает, большему финансированию, которое получают банки, и росту спроса, обусловленному ожиданиями людей. «А когда кредит составляет 20% от общего числа совершаемых сделок, все сделки увеличиваются на 50% по сравнению с тем, когда в CABA нет ипотечного кредита», - объясняет эксперт, сравнивая годы, когда в CABA был кредит, с годами, когда его не было. «Ачаваль объясняет, что в условиях стабилизации экономики существует большая предрасположенность к покупке, в то время как при скачках валютного курса запросы прекращаются. «Если сравнить все годы с валютными ограничениями и без них, то в экономике без валютных ограничений в среднем на 55 % больше сделок, чем в экономике с ограничениями. Сегодня у нас есть отмывание денег, ипотечные кредиты и множество переменных, которые способствуют росту спроса». Специалисты ожидают не только положительного эффекта от продажи недвижимости, но и, после отмены ограничений для компаний, новой волны инвестиций в другие секторы недвижимости. «Для корпоративного мира это очень важно, так как увеличит инвестиции в отели, участки в микрорайонах, сельских районах, промышленных объектах, а также в офисном секторе», - объясняет Гонсалес Руко. Кроме того, он отмечает, что сегодня на рынке жилой недвижимости нет иностранных инвестиций, но отмена валютного курса может позволить в долгосрочной перспективе увеличить объем иностранного финансирования для крупных застройщиков или возможность партнерства с компаниями из других стран. Специалист объясняет, что есть секторы экономики, такие как горнодобывающая промышленность, которые уже давно ждут отмены валютного курса, чтобы инвестировать. «В случае с недвижимостью такой спешки не было, но это очень маленький сектор с огромным потенциалом роста, в котором отмена валютных ограничений может открыть двери, чтобы пойти по этому пути», - добавляет Гонсалес Руко. Более того, если другие сектора, такие как туризм, рыболовство, горнодобывающая промышленность и углеводороды, будут расти в результате отмены валютного ограничения, то в среднесрочной перспективе им потребуется больше инфраструктуры, и они смогут еще больше продвинуть строительный сектор». «С декабря прошлого года рынок недвижимости беспокоит одна новость: 12 банков повысили процентные ставки по ипотечным кредитам. «Линейное объяснение заключается в том, что, с одной стороны, существует большой спрос, который растет очень быстро, а с другой стороны, финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, поскольку это кредиты с очень высокими процентными ставками, которые требуют существования вторичного рынка для финансирования, - говорит Гонсалес Руко. Эти рынки реализуются с помощью таких инструментов, как секьюритизация портфеля или секьюритизация, крупные долгосрочные инвесторы, такие как пенсионные фонды или пенсионное страхование, которые покупают ипотечные кредиты и продают их обратно с процентами. Покупка ипотечных кредитов - это большой бизнес для них, поскольку они гарантируют доход в течение 30 лет». „Сегодня в Аргентине этого не существует, это подразумевает очень большую финансовую изощренность, но она может быть повышена выходом из cepo, что увеличит возможности финансирования, поскольку откроет двери для иностранных инвесторов“, - объясняет Гонсалес Руко, добавляя, что процентные ставки по кредитам в Аргентине более привлекательны для них, поскольку они выше, чем в других странах, например, в Чили. «Эта реальность объясняется риском, связанным с инвестициями в Аргентину, но если вы видите, что дефолт по кредитам UVA в нашей стране составляет около 1%, что уровень ставок в среднем равен 7,4% и что страна делает ставку на нормализацию, это хорошая комбинация для привлечения инвестиций«, - объясняет он. „“»"»