Конец крышки: что произойдет с ценами на недвижимость, продажами и стоимостью строительства?

Снятие режима «cepo» дало надежду рынку недвижимости, переживающему период «зеленых ростков». На протяжении 35 месяцев сделки купли-продажи недвижимости в Буэнос-Айресе растут, и спрос подтверждает опубликованные значения, которые в недвижимости, расположенной в Буэнос-Айресе, зарегистрировали годовой рост на 8,8% в марте 2025 года по сравнению с тем же месяцем предыдущего года, что является самым высоким годовым ростом с ноября 2018 года. Согласно последнему отчету Zonaprop: «Кроме того, в феврале было подписано на 94% больше сделок, чем в том же месяце 2024 года. А по количеству сделок это был лучший второй месяц года за последние 18 лет в городе Буэнос-Айрес». «Рынок недвижимости сбрасывал со счетов отмену cepo, но когда это произойдет, оставалось неясным», - говорит Фабиан Ачаваль из одноименного агентства недвижимости. «Даниэль Салайя Ромера, директор компании, носящей его фамилию, объясняет, что рынок все еще частично сдерживался ожиданиями девальвации. Он анализирует, что постоянное падение резервов в последние недели - чистый отрицательный баланс оценивается примерно в 6,1 миллиарда долларов США - неопределенность в отношении утверждения соглашения с МВФ и беспрецедентный глобальный кризис, развязанный повышением тарифов, объявленным Трампом, добавили давления и неопределенности в и без того сложную ситуацию для развивающихся рынков. Салайя Ромера рассказывает о международном «черном лебеде» и местных возможностях. «С «огневой мощью», представленной резервами, прибывшими во вторник, вместе с фискальной дисциплиной и профицитом, кажется, что на этот раз, когда мир простудится, Аргентина не подхватит пневмонию», - восторгается он. «Доминго Сперанса, президент компании Newmark, предоставляющей услуги в сфере недвижимости, настаивает на том, что «мы не можем игнорировать глобальный контекст неопределенности и то, как товары длительного пользования получают преимущество над акциями и становятся еще более сильным убежищем стоимости в таких странах, как наша». «Несмотря на оптимизм, лидеры рынка недвижимости настроены реалистично и ожидают первоначального эффекта охлаждения из-за неопределенности, которую движение доллара всегда порождает в сделках с недвижимостью. Но как только переменные улягутся, они ожидают ускорения и консолидации роста». «Это рынок, который движим ожиданиями, и инвесторы ждали признаков того, что оживление станет более глубоким», - прогнозирует Габриэла Голдсцер, директор Ocampo Properties. «Один из фактов, который может оправдать этот прогноз, заключается в том, что если проанализировать исторические ряды, то в экономике без лимита сделок с недвижимостью на 54 процента больше, чем в экономике с ограничениями на доступ к доллару. Однако это не означает, что количество сделок также вырастет на 50 процентов. «Он уже восстанавливается, поэтому мы прогнозируем увеличение количества сделок на 20 процентов, что означает, что мы можем завершить год с 65 000 сделок купли-продажи в Буэнос-Айресе, что на 10 000 больше, чем в прошлом году», - говорит Ачаваль. Если все пойдет хорошо, то сложится почти идеальная комбинация: хорошие ожидания, уверенность, стабильность обменного курса, кредит и низкие цены, все еще восстанавливающиеся с середины 2023 года». Все циклы на рынке недвижимости начинались не с кредита, а с окончания цепо«, - категоричен Дэниел Брин, аналитик рынка недвижимости: „Выход из цепо - это ожидаемая “веха» для начала взлета и роста экономики. Это означает рост занятости, рост потребления, рост спроса, рост денег», - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве и работающий в Empiria, консалтинговой компании Эрнана Лакунсы. «Это поворотный момент, и впервые за многие годы сектор снова может проектировать с более четкими правилами и предсказуемостью«, - соглашается Мали Васкес, исполнительный директор Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Другими словами, они согласны, что Аргентина находится на пути к тому, чтобы стать более надежной страной. Эта реальность поможет привлечь инвестиции и получить доступ к долговым рынкам», - объясняет экономический аналитик Дарио Рубинштейн. Он поясняет, что это означает, что в страну будет поступать больше долларов, что «запустит двигатель аргентинской экономики во всех аспектах, а также в секторе недвижимости». Для начала, отныне они будут оперировать официальным долларом, а не MEP″, уточняет Гонсалес Руко. В любом случае, хотя он и уточняет, что еще слишком рано делать анализ, он говорит, что не представляет себе «хаотичной ситуации» для обменного курса. «MEP - доллар, с которым сравнивается UVA, кредитная единица, - уже был выше песо 1300», - оправдывается он. «Салайя Ромера соглашается с ним и говорит, что если стоимость свободного доллара будет находиться примерно на уровне закрытия прошлой пятницы, то есть на 23% выше официального доллара в тот же день, это создаст «определенность для кредитов UVA -pesos - уже выданных, но еще не переданных». Другими словами, потолок, установленный в коридоре обменного курса, создает конкретное облегчение, поскольку песо кредита будет достаточно для завершения операции. «Другой анализ должен быть проведен теми, кто выплачивает кредит, поскольку платежи корректируются с учетом инфляции, и если корректировка обменного курса повлияет на инфляцию и в апреле продолжит расти, платежи UVA станут более дорогими». «Кроме того, брокер Фабиан Ачаваль предупреждает, что большая часть операций по ипотечному кредитованию закрывается по «старым» ставкам и доллару по 1200 песо из-за задержки, вызванной процессом предоставления кредита. Другими словами, пока не ощущаются эти два негативных воздействия: «рост процентных ставок и скачок обменного курса в последние недели». «Гиперактивность пятницы удивила мартовской инфляцией, которая закрылась с повышением на 3,7%. А если взять три месяца 2025 года, то набирается рост на 8,6% и 55,9% в международном сравнении, по данным INDEC. «С такими показателями последние прогнозы инфляции в 26,6% за год в отчете LatinFocus - сделанные до объявления об отмене лимита и мартовской инфляции - оказываются далеко не оправданными. Этот прогноз трудно выполнить, потому что за девять месяцев она не должна увеличиваться более чем на 1,8-2% в месяц». «Леандро Молина, директор Zonaprop, признает, что «линии финансирования должны развиваться в направлении более сбалансированных систем, способных смягчить риски, присущие устойчивой инфляции и несоответствию между зарплатами и стоимостью недвижимости», - добавляет он. В любом случае, экономисты, похоже, не беспокоятся о том, как корректировка обменного курса может повлиять на инфляцию. «Это будет инфляционная искра, - сказал экономист Эрнан Лакунса в программе Хосе дель Рио на телеканале LN. Это эффект в краткосрочной перспективе». Отмена cepo делает покупку недвижимости менее обременительной. Кроме того, это позволит иностранной валюте поступать в страну, то есть в экономике появится больше долларов, а это будет способствовать росту иностранных инвестиций», - говорит экономист Хуан Мануэль Телечеа. В конечном счете, на рынке, где недвижимость оценивается в долларах - несмотря на то, что она не подлежит экспорту, что является парадоксом этой Аргентины - доступность и определенность будут иметь очень конкретные последствия для рынка недвижимости». »Экономика без валютного контроля всегда имеет более высокий объем деятельности, чем экономика с валютным контролем. Тем более в секторе, который работает с долларами. «На используемых объектах операции показали активный спрос, который принимает доллар в качестве валюты и не следит за стоимостью доллара или ее колебаниями», - говорит Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával. С другой стороны, историческая связь между доходностью сельского хозяйства и инвестициями в недвижимость предвещает хорошие перспективы». Поэтому «ликвидация экспорта из сельской местности и новый более четкий контекст обменного курса могут быть направлены на инвестиции в недвижимость - как в земельные участки, так и в городскую недвижимость, - что создаст благоприятный круг для сектора», - говорит Салайя Ромера. «Фабиан Ачаваль добавляет, что отмена долларовой смеси, которая позволяла рассчитываться 80% иностранной валюты от экспорта в официальном долларе, а оставшиеся 20% - в финансовом долларе, будет стимулировать экспортеров к расчетам, а у импортеров не будет стимула их авансировать. Это позволит генерировать иностранную валюту, что стабилизирует обменный курс», - говорит он. «Короче говоря, активный спрос, нежелание владельцев идти на агрессивные встречные предложения, поглощение рекордного предложения и отставание стоимости - это те переменные, которые предполагают, что для падения стоимости нет места, особенно потому, что за четыре года, с 2019 по 2023 год, она упала на 24 процента, а восстановилась только на 8-10 процентов. Другими словами, они все еще отстают. «Но перестройка - это тенденция. Цены на публикации в Zonaprop и Mercado Libre добавляют 14 месяцев роста и последовательное увеличение в годовом исчислении. В исследовании Radar Inmobiliario приводится еще один показатель, который подтверждает «не низкий»: цены закрытия выросли почти на 12% в 2024 году - больше, чем в публикации - с процентами переговоров, которые сегодня ниже 2019 года и около 5%, сокращаясь еще больше в недвижимости с более низким билетом. Даже с учетом роста цен в реальном выражении они находятся на уровне 2006 года», - говорит Ачаваль. „Забегая вперед, Фабиан де Нарваес, глава одноименной компании по недвижимости, поясняет, что “в 2025 году ожидалось повышение цен на 5 - 6 %. Эта мера ускорит его, но незначительно, улучшив темпы продаж». Однако он не ожидает «одномоментного» эффекта. «Более того, следует понимать, что девальвация не обязательно приведет к снижению цен на недвижимость. Если вы посмотрите, что произошло с девальвацией 2018 года во время правления Маурисио Макри, когда спрос сократился, цены упали в среднем всего на 2%». Объяснение в том, что нет ни пузыря, ни задолжавших владельцев, которым нужно избавиться от своей недвижимости. У аргентинцев в ДНК заложено, что они складывают свои сбережения в кирпичи, и если им не нужно продавать, они ждут цикла роста». »Хотя год назад в стране заработала машина ипотечного кредитования, и сегодня 20 % сделок с недвижимостью совершаются с помощью ипотеки, местной финансовой системе нужно еще больше, чтобы поддержать и укрепить себя. Не случайно в последние месяцы 12 из 23 банков, предлагающих кредитные линии, повысили свои процентные ставки. «Линейное объяснение заключается в том, что, с одной стороны, существует большой спрос, который растет очень быстро, а с другой стороны, финансирование ипотечных кредитов является дорогостоящим для банков, которым необходимы такие инструменты, как секьюритизация портфеля или секьюритизация, крупные инвесторы, такие как пенсионные фонды или пенсионное страхование, чтобы поддерживать его в долгосрочной перспективе. Основополагающим моментом является снижение ставок, которые сегодня колеблются между 5,5 и 9 %. Макроэкономический порядок с низкой инфляцией и стабильностью обменного курса создает предсказуемость на ближайшие годы, а это значит, что человек, заинтересованный в получении кредита, будет более охотно это делать». «Однако ключевым моментом для консолидации ипотечного рынка является восстановление покупательской способности, поскольку спрос на кредиты зависит от располагаемого дохода. Без повышения доходов доступ к кредитам для многих домохозяйств остается ограниченным». В период с сентября 2024 года по февраль 2025 года выплаты по кредитам выросли на 15,9 процента». Молина из Zonaprop признает, что даже в условиях повышения уверенности и расширения доступа к кредитам рост заработной платы вряд ли будет идти в ногу с ростом стоимости недвижимости, что приведет к углублению сегментации рынка. «Больше, чем инфляция, люди анализируют, смогут ли они выплатить взнос со своей зарплаты», - настаивает Гонсалес Руко. Он также утверждает, что в 2018 году во время правления Макри темпы роста кредитования замедлились из-за девальвации, а не инфляции. «В цифрах покупательная способность зарплаты, измеряемой в долларах, которая составляет Radar Inmobiliario, является одним из наиболее значимых показателей для объяснения динамики цен на недвижимость и влияния кредитов UVA». «Отчет показал, что покупка 60-метровой квартиры потребовала усилий в размере 136,2 зарплаты в январе, что на 41,6% меньше, чем год назад. Это значение все еще ниже тех, которые были достигнуты в период с 2012 по 2019 год, когда усилия составляли около 141 зарплаты. Однако он далек от среднего показателя, зафиксированного во время кредитного бума 2017-2018 годов, когда он составлял 110 «Развитие недвижимости занимает от трех до шести лет работы, чаще всего оно начинается с одних экономических правил и заканчивается другими. В этом смысле макростабильность - всегда хорошая новость». Однако рост стоимости строительства в долларах за последние полтора года - одна из ахиллесовых пяток сектора и, возможно, момент, порождающий наибольшую неопределенность». «Согласно данным Zonaprop, с октября 2023 года стоимость строительства выросла на 107 процентов, а в 2024 году - на 52,7 процента. Этот рост стоимости осложнил жизнь застройщикам, которые вели переговоры о земле в обмен на метры, которые теперь стоят дороже. В Бокете считают, что корректировка официального курса доллара до стоимости, аналогичной стоимости наличных с ликвидностью, могла бы снизить его и сделать объекты, находящиеся в стадии строительства, более конкурентоспособными». Карлос Спина, директор компании Argencons, застройщика, создавшего бренд Quartier, согласен с этим мнением: «Если эта небольшая коррекция обменного курса не вызовет сквозной инфляции и переноса цен, стоимость колодцев приблизится к используемой, и строительная индустрия оживится», - анализирует он и подчеркивает необходимость запуска промежуточного кредита для покупки новых или строящихся квартир. Неопределенность всегда замедляет рост, а определенность повышает; если турбулентность пройдет и стоимость доллара стабилизируется, спрос вновь активизируется». «Когда доллар растет, операции замедляются, но, с другой стороны, стоимость строительства снижается, что приносит облегчение девелоперам», - говорит Мигель Ладмер, президент компании Interwin. Он объясняет, что это обратная ситуация, которая сложилась в прошлом году, когда доллар был привязан к 1200 песо, а затраты выросли на 100 процентов за один год из-за инфляции. Херардо Аскуй, глава одноименной компании-застройщика, реализующей семь проектов, объясняет, что в условиях высокой инфляции и неподвижного доллара «за последние 15 месяцев зарплаты сильно выросли, что привело к удорожанию строительства в долларах». В то время как стоимость материалов и оборудования, резко подорожавшая в результате покрытия, начинает падать», - анализирует он. В любом случае, есть один удивительный факт: в эти месяцы турбулентности рынок оказал мощную поддержку этой отрасли, обеспечив рекордные продажи, которых не наблюдалось уже много лет». Азкуй объясняет это новым позитивным деловым климатом, который разблокирует весь сохранившийся спрос, переходящий в закрытые операции, и консенсусом, что цены на квадратный метр сильно восстановятся в ближайшие месяцы. В CEDU также настроены оптимистично: «Если открытие валютного рынка будет сопровождаться снижением инфляции и конкурентоспособности производственных ресурсов, это может значительно улучшить уравнение затрат для застройщиков», - говорит Васкес. «В долгосрочной перспективе отмена ограничения на обменный курс может привести к увеличению финансирования из-за рубежа для крупных застройщиков или возможности партнерства с компаниями из других стран. «Есть секторы экономики, такие как горнодобывающая промышленность, которые ждали окончания цепо, чтобы инвестировать. В случае с недвижимостью такой спешки нет, но это очень маленький сектор с огромным потенциалом роста, в котором отмена валютных ограничений может открыть двери для движения по этому пути», - добавляет Гонсалес Руко. Бокете из компании Toribio Achaval уточняет, что, хотя отмена валютного ограничения является важным шагом, «институциональный имидж Аргентины в мире является ключевым фактором, гарантирующим сохранение экономических правил в будущем». «Спина считает, что многие ждут «промежуточных выборов и закрепления плана». Снижение странового риска также будет играть ключевую роль в качестве магнита. «Она должна составлять около 300-350 базисных пунктов, что является далекой целью», - считает Салайя Ромера и утверждает, что институциональные или частные фонды из-за рубежа, которые ожидают этого, будут большими победителями. Причина? Недвижимость в Аргентине «дешева» не только по сравнению с миром, но и с регионом. «Последнее исследование недвижимости Латинской Америки (RIAL), проведенное совместно компаниями Di Tella и Zonaprop, показывает, что со средней стоимостью 2450 долларов США за м2 Буэнос-Айрес находится на четвертом месте в рейтинге самых дорогих городов. Его возглавляет Монтевидео с квадратным метром в 3454 м2, за ним следуют Мехико (2706 м2 в песо) и Монтеррей, также расположенный в стране ацтеков (2561 м2 в песо). «Не маловажным фактом является то, что в последнее время зарождается интерес иностранцев к покупке недвижимости в стране. Так, несколько дней назад на презентации проекта стоимостью 75 миллионов долларов США в самом центре Палермо был упомянут интерес китайских фондов к местным кирпичам и раствору. «Они говорят, что видят в Аргентине Китай 80-х годов», - говорят бизнесмены. Они также видят конкретные возможности». Разработчики проекта, расположенного в Палермо, признали, что венесуэльцы, американцы и индийцы приобрели квартиры по самым высоким ценам - около 650 000 долларов США. «И как будто этого недостаточно, несколько дней назад бразильская группа Safra, один из основных игроков на бразильском рынке, объявила о своем первом проекте в стране: башне стоимостью 200 миллионов долларов США, спроектированной Норманом Фостером в районе Каталинас».