Конец закона об аренде. Районы, в которых предложение было наиболее активным, и способ корректировки, запрашиваемый арендодателями.

В условиях неконтролируемой инфляции, которой были отмечены последние несколько лет, стоимость аренды была единственным показателем, который корректировался каждые 12 месяцев при заключении договоров сроком не менее трех лет. Закон, вступивший в силу в 2020 году, в итоге исказил рынок недвижимости и навредил всем участникам. Арендодатели продавали или оставляли свои объекты пустыми, чтобы не терять деньги, а у арендаторов не оставалось никаких вариантов: в некоторых районах даже не было свободных мест. Теперь, когда закон отступил, возникает вопрос: увеличилось ли предложение? С тех пор как президент Хавьер Милей отменил закон через ДНУ, с которого он начал свое правительство, стороны обсуждают самые важные пункты договоров: срок действия, цену, корректировки и их частоту, валюту, в которой они будут выплачиваться, гарантии, которые должны быть представлены, и т. д. "Постепенно владельцы начали снова предлагать свою недвижимость, и спустя почти два месяца после отмены закона об аренде цифра красноречива: предложение жилья в CABA увеличилось на 74% с декабря по февраль. Учитывая эти изменения на рынке, LA NACION провела исследование, в каких районах Буэнос-Айреса наблюдается наибольший рост предложения. На первом месте с приростом в 300 % за последние два месяца находится Parque Centenario (микрорайон в составе Caballito), хотя важно учитывать, что он начинался с очень низкой базы публикаций. В Палермо, Бельграно и Caballito за тот же период было зарегистрировано от 300 до 600 новых публикаций об аренде. Одно из объяснений заметного роста в этих кварталах - их давняя традиция как инвестиционных районов, где всегда строились проекты с небольшими квартирами, из 1 и 2 комнат, которые владельцы использовали для сдачи в аренду. В отсутствие законодательных норм эти объекты вернулись на порталы. Кроме того, эти районы пользуются большим спросом в качестве мест постоянного или временного проживания благодаря близости к транспорту, университетам и рабочим местам, а также широкому выбору магазинов". "Не маловажным фактом является то, что Палермо - самый большой район города, что логично предполагает большее количество доступных квартир по сравнению с другими, более мелкими районами. Феномен парка Сентенарио, где с декабря по февраль наблюдался наибольший рост объявлений о сдаче в аренду, можно объяснить побочным эффектом от Палермо, Вилья-Креспо и Кабаллито, когда арендаторы расширяют поиск и новые проекты сопровождают это движение. Агустин Вальгер, директор Lepore Propiedades, отмечает, что в течение многих лет застройщики в таких районах, как Кабаллито и Палермо, двигались в парк Сентенарио, где больше свободной земли, чтобы найти новые участки. В результате были получены большие участки, построены высококачественные здания с большими комнатами или балконами с террасами, что сейчас пользуется спросом, а также очень красивый парк", - добавляет брокер. За последние три-четыре года в этом районе наблюдалось значительное увеличение количества застроек. По словам Луиса Д'Одорико, директора D'Odorico Propiedades, эта тенденция объясняется низкой стоимостью земли, которая колеблется между 300 и 400 долларами США за 1, 2 и 3 комнатную недвижимость вдоль проспектов Диас Велес и Онорио Пуэйрредон. Средняя стоимость продажи новой недвижимости составляет 2466 долларов США, в колодце - 2471 доллар США, а подержанной - 2003 доллара США". "Работы, начатые четыре года назад, уже завершены, но отсутствие динамики продаж привело к тому, что инвесторы, желающие продать недвижимость, предпочитают сдавать ее в аренду, чтобы покрыть эксплуатационные расходы", - описывает Д'Одорико. Он добавляет: "Менталитет владельцев в этих районах склоняется к аренде, поскольку они ценят стабильный доход, а не финансовые спекуляции, что более характерно для владельцев в других, более богатых районах". Что касается арендаторов, то Уолгер утверждает, что "дефицит предложения в целом заставил их расширить карту поиска и рассмотреть районы, которые не входили в их первоначальные планы. Близость к зеленой зоне и соседство с Палермо, Вилья-Креспо и Кабаллито сделали Parque Centenario привлекательным микрорайоном для всех игроков рынка недвижимости". Д'Одорико подчеркивает скорость роста предложения после вступления в силу DNU. "Поскольку теперь можно сдавать недвижимость в аренду и расторгать договор с уведомлением в случае продажи, многие инвесторы, выставившие свои квартиры на продажу, предпочитают сдавать их в аренду вместо того, чтобы снижать цены на продажу. И это происходит не только в Parque Centenarios, но и во многих других районах, - объясняет он. - После пандемии и введения закона об аренде доступность арендного жилья неуклонно снижалась, пока в феврале 2023 года не достигла исторического минимума, составив 4700 объявлений. Прошлый год был одним из самых травматичных для рынка: годовой рост стоимости аренды составил 260 % (в 2,65 раза больше, чем в 2022 году) и превысил инфляцию 2023 года, которая составила 211 %. "В этом контексте, несмотря на растущее предложение, в первый месяц года средняя цена аренды в CABA выросла на 21 % по сравнению с декабрем 2023 года, согласно данным Zonaprop. Январская инфляция составила 20,6 %. "Средняя стоимость аренды 2-комнатной квартиры в городе сейчас составляет 405 218 песо в месяц. В декабре за ту же квартиру просили 334 888 песо. Факт, отражающий высокую стоимость публикаций, заключается в том, что ни в одном районе вы не найдете 2-комнатных квартир дешевле 300 000 песо в месяц. Самым дорогим районом для аренды является Палермо, где ежемесячная стоимость составляет 508.160 песо, то есть более полумиллиона песо за двухкомнатную квартиру. На втором месте - Бельграно, а Чакарита, один из районов, наиболее выросших за последние годы, неожиданно оказался на третьем месте. "Хотя стоимость квартир не упала, "владельцы начинают снижать цены", чтобы завершить операции, говорит Соледад Балаян, директор компании Maure Propiedades. "У нас было несколько квартир, в которых мы снизили стоимость; рынок корректирует ее. Очень трудно увидеть снижение номинальной стоимости при том уровне инфляции, который наблюдается в стране. Арендная плата, как правило, будет соответствовать инфляции. Наступит замедление, и арендная плата будет расти все меньше и меньше. В этом смысле Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на рынке недвижимости, и президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, ожидает, что наибольший рост предложения закрепится только через шесть-семь месяцев. "Арендодатель, сдающий жилье сегодня, сможет отстоять более выгодную цену, чем через некоторое время, когда конкуренция возрастет и арендатор сможет требовать более выгодных условий", - говорит он. DNU также повлиял на условия договоров, предоставив сторонам свободу в согласовании различных аспектов аренды. И хотя теперь каждый договор может быть разным и особенным, риелторы сходятся в одной тенденции. "Подавляющее большинство выбирает двухлетние договоры", - говорит Питер Войзеховски, директор по маркетингу и коммуникациям компании Finaer. Абатти, между тем, подчеркивает другой формат, появившийся после отмены этого правила: "Арендодатели предпочитают соглашаться на годичные договоры, чтобы оценить поведение арендатора. Заключение двухлетнего контракта, даже если арендаторы предпочитают стабильность, означает сотрудничество с человеком, которого они еще не знают, если только у них нет опыта работы с этим человеком". "Когда дело доходит до выбора индекса для обновления арендной платы, Войцеховский отмечает, что в CABA чаще всего используется индекс потребительских цен (IPC), хотя есть и случаи, когда повышение регулируется индексом среднего налогооблагаемого вознаграждения стабильных работников (RIPTE), индексом Аргентинской строительной палаты (CAC) или даже процентами, согласованными непосредственно между сторонами. "С другой стороны, Абатти отмечает, что за пределами Буэнос-Айреса при заключении контрактов преобладают провинциальные показатели. "Поскольку не во всех местах стоимость жизни одинакова, они предпочитают использовать индексы, предоставляемые институтами статистики и переписи населения каждой провинции", - говорит он. Что касается частоты корректировки, то эксперты сходятся во мнении, что в настоящее время предпочтительно устанавливать периоды раз в квартал или четыре месяца и, в меньшей степени, раз в полгода. Предпосылки для арендодателей понятны: не потерять (или потерять как можно меньше) на фоне инфляции. "Несмотря на распространение публикаций в долларах в последние месяцы, Абатти говорит, что арендная плата в иностранной валюте - редкость и что в подавляющем большинстве операций используется аргентинское песо".