Rentals in Vicente López: is it better to rent near Libertador or Maipú?

For people who do not want to live in the city of Buenos Aires but want to be in a strategic area close to the center, Vicente López is an attractive option due to its accessibility, location, and services. In terms of numbers, a one-bedroom apartment in Florida Oeste costs 864,688 pesos per month, according to the latest ZonaProp index, which collected data in November. Another important piece of information reflected in the report is that it is the area with the highest rental prices in the northern zone. Olivos ranks second, with a monthly rent of 830,541 pesos. However, there are two streets in the area that stand out: Libertador and Maipú avenues, which, although parallel, have substantial differences. They are distinguished by the audience they target, the services they offer, public transportation connectivity, and above all, price. “Today, Avenida Del Libertador continues to be the most valuable corridor in northern Greater Buenos Aires and is between 20% and 40% above Maipú, depending on the type of property,” says Alan Flexer, manager of the San Isidro branch of the Narvaez real estate agency. «Упомянутый специалистом разрыв наблюдается при сравнении стоимости аренды квартиры (двухкомнатной) среднего качества на обеих авеню: в то время как на проспекте Либертадор цена может достигать 1 000 000 песо, на проспекте Майпу она составляет около 800 000 песо, как уточняет Даниэль Салая, президент Salaya Romera, который также отмечает, что недвижимость в премиальных зданиях стоит на 50 % дороже. Несмотря на то, что цена на второй авеню значительно ниже, эксперты отмечают тенденцию: «В последние годы Майпу переоценился и сократил этот разрыв». «Цена является решающим фактором при определении профиля арендатора. В недвижимости, расположенной недалеко от Дель Либертадор, преобладает публика с более высокой покупательной способностью, «семьи с опытом проживания в этом районе, которые ищут классический, стабильный район, расположенный в непосредственной близости от реки», — комментирует Грасиэла Као, менеджер по развитию в D’Aria Propiedades. Майпу, напротив, «привлекает молодых специалистов, пары и семьи, которые хотят хорошее расположение и лучшее соотношение цены и качества», добавляет она. В то же время она отмечает параллель между Майпу и Сааведра: «Недвижимость в районе Висенте Лопес будет продолжать расти в цене, как это произошло в Сааведра в последние годы». Другим фактором, влияющим на принятие решения, являются услуги, расположенные рядом с проспектами. В Либертадоре «меньше магазинов, больше качественных предложений, крупные клубы с выходом на побережье и престижные частные школы», перечисляет Салая Ромера. «С другой стороны, в районе Майпу есть небольшие районные клубы и хорошие школы для среднего класса. В свою очередь, последний является коридором, который в сленге риэлторов определяется как «смешанный», поскольку сочетает в себе жилые и коммерческие объекты, объясняет Вероника Посписил, риэлтор в LJ Ramos, специализирующаяся на этом районе Висенте Лопеса. «Доступность, особенно общественный транспорт и его связи, является ключевым моментом при выборе района. Майпу предлагает «одно из лучших транспортных сообщений в ГБА, с Metrobus, множеством автобусных линий и поездом Mitre, а также близостью к General Paz», утверждает Флексер. «С другой стороны, Либертадор «идеален» для тех, кто передвигается на автомобиле, благодаря его связи с КАБ, а также с Сан-Исидро, Тигре и всем Северным побережьем». Эксперт риэлторской компании Narvaez различает типы договоров аренды и доходность, которую обеспечивает каждый из районов: в то время как в Майпу валовая доходность договора аренды колеблется от 3,8% до 4,5% в долларах в год, в Либертадоре она снижается почти на один пункт и составляет от 3% до 3,8%. «Основное различие, поясняет он, заключается в типе договора, поскольку на более дешевой улице договоры заключаются на более короткий срок и с очень быстрой сменой арендаторов из-за высокого спроса, а на традиционной улице договоры более стабильны, с меньшим количеством вакансий и более высокой сохранностью стоимости». Обе улицы обладают особым шармом и ориентированы на разную аудиторию, поэтому выбор не так прост. «Для аренды Маипу обычно более удобен из-за цены и транспортной доступности», — утверждает Флексер из Narvaez. В свою очередь, Као из D´Aria соглашается с этой теорией и добавляет, что «изменения в Маипу ощутимы, и цены еще будут расти». Однако есть и те, кто по-прежнему предпочитает более традиционный вариант: «Либертадор переживает бум, за последние 15 лет он значительно вырос, привлекая взыскательных людей, которые ищут эксклюзивность, удобства и услуги», — говорит Посписил из L.J. Рамос также заявляет, что район выбирается в зависимости от покупательной способности арендатора, поскольку «обе улицы имеют два очень заметных ценовых уровня». С другой стороны, если выбор касается покупки недвижимости, а не аренды, эксперты придерживаются схожего мнения: «Инвесторы обычно предпочитают Майпу из-за более высокой доходности и скорости сдачи в аренду, а те, кто ищет жилье, отдают предпочтение Либертадору из-за его качества, дизайна и окружения», — объясняют в Narvaez. Представительница D´Aria резюмирует дилемму в одной фразе: «Либертадор — это устоявшееся настоящее, а Майпу — это растущее будущее». Переоценка этой авеню произошла благодаря сочетанию нескольких факторов: «Рост стоимости произошел за последние семь лет в результате принятия городского кодекса, который стимулирует строительство на больших участках, создавая новые предложения по высококачественным высотным башням с удобствами», — объясняет Салая Ромера. Но он отмечает, что это не единственная причина: «Также благоприятно повлияли на возрождение района организация дорожного движения (Metrobus) и хорошая работа последних администраций в области безопасности». В Майпу сдаются в аренду более новые объекты с лучшей отделкой и удобствами, что улучшает соотношение цены и качества», — добавляет Као, который также утверждает, что в районе уже есть важные здания, такие как Vicente López Boulevard и Yrigoyen Boulevard, «которые по масштабу и качеству не уступают зданиям, которые можно увидеть на Libertador». «В настоящее время между Vicente López и San Isidro на проспекте Libertador находится от 15 до 20 строящихся или недавно завершенных проектов, многие из которых являются бутиковыми и высококлассными», — подтверждает Флексер. В то же время он объясняет, что в Майпу это число еще больше — более 25 проектов. На последней проспекте еще есть участки под застройку, в отличие от проспекта Либертадор, где их «практически нет», объясняет менеджер по развитию D´Aria. «Тем не менее, успех этого района не вызывает сомнений: «Полюс Висенте Лопес находится в стадии роста и на данный момент не имеет пределов», заключает Посписил.