Кризис аренды: формула Уругвая, которая может покончить с нехваткой квартир в Аргентине

В разгар одного из самых тяжелых жилищных кризисов в Аргентине решение проблемы может быть ближе, чем вы думаете. Прямо через границу, в Уругвае. Там Закон о поощрении жилищного строительства поощряет новые жилые проекты и предусматривает специальные стимулы для владельцев, сдающих свои квартиры в аренду, - опыт, который можно перенести в Аргентину. "Закон о поощрении жилищного строительства - это четкий стимул для инвестиций в Уругвай, который выделяется как надежный рынок с правовой безопасностью, экономическим ростом, инфляцией в 7 % в год, сохраняющейся на протяжении 20 лет (за последние 12 месяцев она составила 3,8 %), и широким доступом к кредитам. Эта норма установилась с момента принятия первого закона о социальном жилье в 2007 году, который, благодаря исключениям, позволил рынку, который до этого момента был очень малоактивным, начать двигаться", - говорит Федерико Гальярдо, генеральный директор Vitrium Capital, девелопера, который строит проекты в соседней стране. "Она не только поддерживала отношения с различными правительствами, но и адаптировалась к различным потребностям, которые ей направляли, и таким образом стала "активатором" рынка", - говорит Алехандра Ковелло, директор одноименной компании по недвижимости, которая работает в обеих странах уже более 35 лет в Аргентине и 20 в Уругвае. "Мы также должны принять во внимание закон о срочной аренде, который позволяет сдавать жилье в аренду с минимальными требованиями и сокращенным сроком выселения", - добавляет он. Сантьяго Тарасидо, генеральный директор аргентинской строительной компании Criba, приземлившейся в соседней стране, отмечает, что продвигаемый в Уругвае жилищный режим направлен не на создание социального жилья, не на урбанизацию бедных кварталов, а на удовлетворение "потребностей в жилье среднего и ниже среднего класса, либо через возможность покупки, либо косвенно через инвесторов, расширяющих потребности в жилье среднего и ниже среднего класса", Исполнительный директор, который участвует в строительстве двух проектов в Монтевидео в соответствии с преимуществами этой нормативной базы, один из них с проектом Карлоса Отта и Карлоса Понсе де Леона. "В то время как часть покупателей имеет доступ к "собственной крыше" благодаря банковским финансовым линиям, доступным на 25 лет, "80% - это инвесторы", которые сдают дома в аренду, - говорит Фабиан Копель, партнер-основатель компании-застройщика Kopel Sánchez, которая уже построила семь проектов в рамках этого закона. "С каждым днем мы видим, что аргентинские инвестиции активны, есть интерес, запросы и, прежде всего, продажи недвижимости", - добавляет он. В качестве доказательства он приводит цифры: в Уругвае насчитывается более 85 000 аргентинских владельцев недвижимости". Что касается доходности инвестиций в недвижимость, то, по его словам, рентабельность составляет 12% в год в долларах, 7% за аренду и 5% за оценку недвижимости и законодательную базу, которая защищает как застройщиков, так и владельцев и арендаторов. "Однако стоит отметить, что "строить в Уругвае дорого" и что арендная плата составляет "около 50% от среднего дохода" арендаторов, рынок "сбалансирован", считает Копель. С момента своего создания закон 18.795 о продвигаемом жилье (ранее известный как социальное жилье) имел ряд ограничений и последующих модификаций. Однако основная идея всегда заключалась в установлении льгот, стимулирующих застройщиков строить за пределами районов, считающихся "горячими", чтобы способствовать росту новых районов и удовлетворить потребности среднего класса в жилье. "Закон включает в себя ипотечные кредитные линии, финансирующие до 90 % стоимости жилья (с оплатой в течение 25 лет), и ряд налоговых льгот, таких как НДС, налог на прибыль, подоходный налог и налог на богатство в течение 10 лет. Эти стимулы повышают рентабельность бизнеса, что способствует появлению новых проектов с привлечением большего количества инвестиций, рабочей силы и экономической активности. В то же время для арендаторов наличие большего количества предложений ведет к улучшению ценовой конкуренции". Дамиан Табакман, президент аргентинской Палаты городских застройщиков (CEDU), очень хвалит эту модель: "Уругвайский закон о стимулировании жилищного строительства очень хорош и достиг отличных результатов. Он позволил реализовать множество проектов, ориентированных на средний класс. Кроме того, его достоинством является то, что он не зависит от политических знаков, поскольку, даже несмотря на некоторые изменения, вносимые каждым правительством, они обеспечили ему преемственность". По данным Национального жилищного агентства страны, в настоящее время в стране реализуется 1 239 проектов и 102 находятся в стадии изучения, в рамках которых построено 33 026 и 3 441 дом соответственно. По мнению Копеля, "многое из того, что было сделано в Уругвае, может быть применено в Аргентине". В том же ключе Ковелло объясняет, что это постановление станет отличной моделью для Аргентины, но уточняет, что не следует "забывать, что правовой контекст в Уругвае не только благоприятствует строительству с помощью льгот, но и имеет законы об аренде, которые позволяют привести экономическую реальность в соответствие с юридической, что делает их выгодными". Тарасидо признает, что с точки зрения AEV они поддерживают для Аргентины этот тип мер, направленных на стимулирование предложения и создание надежной основы для сокращения дефицита жилья. Он говорит о разнонаправленных преимуществах: с одной стороны, это хорошее решение для решения проблемы нехватки арендного жилья, с другой - стимулирование частных инвестиций и создания рабочих мест, что позволит развивать конкретные районы города, которые были заброшены, и генерировать налоговые поступления не только на этапе строительства, но и с готовых зданий. "Есть примеры аналогичных моделей, когда стимулы приносили выгоду, например, технопарк Parque Patricios и другие, такие как программа Minha Casa в Бразилии", - говорит Тарасидо. Опыт Уругвая показывает, что успех был достигнут не за счет отдельных мер, а благодаря "экосистеме" действий: "Результаты можно увидеть сегодня, 15 лет спустя. Но все началось в 2007 году, с налоговой реформы, которая формализовала строительный рынок. И если бы у нас не было налоговых льгот (по закону), рентабельность была бы ужасной, она была бы на дне", - объясняет Копель. Бизнесмен объясняет, что, хотя он не знает конкретных правил и аргентинского налогового законодательства, "мы должны посмотреть, каковы перспективы, потому что такие изменения происходят в долгосрочной перспективе. Все начинается с глубокого изучения фискальной ситуации в секторе недвижимости, чтобы начать связывать все точки и искать стимулы". Нельзя не отметить, что экономическая ситуация в стране не позволяет нам думать о планах финансирования, аналогичных тем, что действуют в соседней стране. Однако Табакман уверяет, что остальные положения вполне осуществимы: "В Аргентине закон такого рода может быть принят немедленно, для этого не требуется никаких предварительных условий". Закон о стимулировании жилищного строительства создал сверхмощные налоговые льготы, и даже если он не содержит ипотечных кредитов, он все равно работает, даже если его перенести сюда. Учитывая весь накопленный положительный опыт, я бы настаивал на этом прямо сейчас". Однако "было бы очень полезно, если бы это шло рука об руку с улучшением законодательной базы для аренды, потому что очевидно, что нынешний закон нуждается в корректировке. Но это два процесса, которые идут рука об руку", - заключает он.