Федерико Гонсалес Руко, экономист: «Цепочка гарантий опирается на все более сужающуюся базу собственности, и аренда становится недоступной для тех, кто в ней больше всего нуждается»

«На аргентинском рынке ипотечного кредитования существуют две проблемы, которые часто путают, но которые следует разграничивать». Первая связана со спросом: доступных кредитов мало, поскольку не хватает финансирования (песо для кредитования) и отсутствуют долгосрочные инвесторы, причем этот дефицит носит структурный, а не конъюнктурный характер. «Вторая проблема связана со спросом: речь идет о наличии критической массы людей, способных соответствовать требованиям, и здесь это различие имеет важное значение. Рынок страхования, как вспомогательное звено во всей цепочке доступа к жилью — будь то в собственность или в аренду, — может стать тем ключом, который усилит этот процесс и позволит механизму заработать». Часть проблемы спроса на кредиты носит временный характер и зависит от доходов: когда покупательная способность восстанавливается, все больше домохозяйств получают возможность взять кредит. «Но есть и другая часть спроса, которая также носит структурный характер и не решается экономическим ростом: неформальная занятость. Значительная часть потенциальных заемщиков не может подтвердить доходы, у них нет расчетных листов или кредитной истории, которую можно было бы предъявить. «Дело не в том, что они не могут платить; дело в том, что они не могут доказать, что могут платить. А без возможности подтвердить доход кредит не будет предоставлен, как бы ни снижались ставки». К этой картине добавляется менее обсуждаемое, но не менее важное явление. «В аргентинском обществе все меньше людей владеют недвижимостью, и это не только затрудняет доступ к покупке: это подрывает сам доступ к аренде». «Рынок аренды, по сути, функционирует на основе вещных гарантий (то есть на основе права собственности). Типичная схема хорошо известна: молодому человеку, желающему снять жилье, нужен родственник, который предоставит недвижимость в качестве обеспечения. По мере того как в семье становится все меньше собственников недвижимости, такая поддержка становится дефицитом. Цепочка гарантий опирается на все более сужающуюся базу собственности, и в результате арендовать жилье становится сложнее именно для тех, кто в этом больше всего нуждается». В свете этого анализа существует инструмент, который может решить значительную часть проблемы, но сегодня он используется недостаточно: страхование. Точнее говоря, страхование гарантийных обязательств при аренде». Идея проста по своей логике и мощна по своим последствиям. Вместо того чтобы требовать недвижимость в качестве гарантии, арендатор оформляет полис, который обеспечивает выполнение условий договора. Это освобождает рынок от зависимости от семейной собственности и позволяет арендовать жилье тем, кто сегодня остаётся за бортом не из-за отсутствия платежеспособности, а из-за отсутствия реальной гарантии. Первый эффект наступает сразу: повышается активность на рынке аренды и расширяется доступ к жилью. «Но самый интересный эффект проявляется со временем. Каждый выполненный договор страхования позволяет формировать историю платежей для целой группы людей, которые, как правило, не охвачены банковской или финансовой системой». «Арендатор, который ежемесячно вносит арендную плату, подтверждаемую страховым полисом, постепенно формирует поддающуюся проверке историю добросовестного плательщика. В условиях высокого уровня просроченной задолженности и строгих требований к кредитным рейтингам возможность доказать, что человек на протяжении многих лет своевременно вносил ежемесячные платежи, эквивалентные ипотечному взносу, как раз и решает ту проблему подтверждения, о которой мы упоминали в начале. Размер арендной платы и ипотечного платежа находятся в схожем диапазоне и, как правило, растут в том же темпе, что и инфляция. «Тот, кто своевременно оплачивал аренду, уже доказал на деле, что способен покрывать ежемесячные расходы на жилье. Страхование залога — это не просто гарантия: это источник кредитной информации». Таким образом, тот же инструмент, который открывает рынок аренды, в конечном итоге питает рынок купли-продажи. «Страхование начинает стимулировать рынок недвижимости по двум каналам одновременно: сегодня оно активизирует рынок аренды, а завтра открывает доступ к кредитам для тех, кто постепенно формировал свою кредитную историю как арендаторы. «И существует второй благотворный цикл, на этот раз финансовый. Поскольку арендная плата и страховой взнос находятся на схожих уровнях, кредитный портфель, формируемый таким образом, может создаваться по рыночным ставкам, без необходимости в субсидиях, которые приводят к искажениям. А поскольку он движется за счет страховой системы, этот портфель становится естественным инвестиционным продуктом для самих страховых компаний, которые могут приобретать эти ценные бумаги. Таким образом, страхование не только обеспечивает гарантии и формирует кредитную историю: оно также создает долгосрочный спрос на ипотечное финансирование. «Самая амбициозная перспектива — это та, которая связывает всё это с реальной экономикой. Более развитый кредитный рынок стимулирует строительство, инвестиции и занятость. И здесь у страховых компаний есть возможность сотрудничать с сектором девелоперов, который также выиграет от более широкого и предсказуемого предложения кредитов для реализации своих проектов. Это следующий шаг, и не стоит торопиться: сначала нужно запустить базовую систему. «Речь не идет о том, чтобы ждать снижения ставок или волшебного восстановления официальных доходов. Речь идет об использовании уже существующего инструмента для одновременного решения проблемы гарантий при аренде и проблемы подтверждения доходов при получении кредита. В этом смысле страхование — это ключ, открывающий обе двери. А в стране, где доступ к жилью, кажется, всегда заблокирован из-за одного и того же дефицита — кредитов, собственности, гарантий, — поиск рыночного механизма, способного разблокировать сразу несколько проблем, — это не мелочь». Автор является координатором по макроэкономике в Empiria Consultores.