Квартиры, которые покупатели перестали искать в одночасье

2024 год стал прорывным для рынка недвижимости: возвращение ипотечного кредитования вернуло покупателей в гонку за жильем. Этот спрос, который почти пять лет не мог участвовать в сделках из-за отсутствия финансирования, обратился к крупным объектам, в то время как небольшие квартиры потеряли свою популярность. В этом контексте возвращение кредитов UVA (Unit of Acquisitive Value) из 24 банков изменило динамику рынка: это отразилось на увеличении спроса и сделок. "Согласно точным данным: цены на средний квадратный метр на рынке подержанного жилья выросли на 11,7% в 2024 году, хотя в реальном выражении они все еще на 36% ниже по сравнению со значениями 2019 года, согласно последнему исследованию операций с недвижимостью (ROI), в котором анализируются операции с 2019 года. "В этом новом сценарии моноамфитеатры, которые исторически связаны с инвестициями, остались позади. У них были годы звездного часа, когда наблюдался бум временной аренды, и это была идеальная типология для покупки, оснащения и сдачи в аренду долларов. Но в 2024 году на них приходилось всего 11 % операций купли-продажи, а в 2023 году - 13 %, что намного ниже трехкомнатных (30 %), двухкомнатных (25 %) и даже четырехкомнатных (22 %). «Моноамбиентес теряет свою значимость с появлением ипотечного кредита», - подчеркивает Даниэль Салайя Ромера, президент одноименного агентства недвижимости. "В прошлом году оживление рынка было вызвано желанием приобрести жилье в собственность, а не инвесторами. И кредит был главной движущей силой этих изменений. Но этот кредит не распространялся на однокомнатные квартиры", - объясняет Соледад Балаян, владелица Maure Inmobiliaria. «Ключевые данные, которыми делится специалист, - это то, что в 2024 году они не смогут зарегистрировать в ROI ни одной операции с банковским кредитом на покупку однокомнатных квартир. Этот формат сделан для инвестора», - замечает Балаян. "Для застройщика он функционален, потому что для него выгоднее количество квадратных метров. Поэтому строится много, даже если продается не так много. На самом деле сегодня, на мой взгляд, наблюдается переизбыток этого типа недвижимости«, »Это связано с тем, что в то время как двух- и трехкомнатные квартиры плавно переходят в разряд однокомнатных, запас однокомнатных накапливается. В 2023 году они составляли 18 % от общего объема предложения. Сегодня эта цифра выросла до 20 %, но продажи никогда не превышают 12 %". «Они продолжают накапливаться, потому что продавать их дороже, и в то же время их продолжают больше строить, тогда как двух- и трехкомнатные квартиры продаются быстрее и в большем объеме», - объясняет специалист. Даже доля инвесторов снизилась по сравнению с предыдущим годом: по данным ROI, на тип клиента-инвестора приходится всего 11% продаж в 2024 году, что на один процентный пункт меньше, чем в предыдущем году. "Сегодня есть более интересные альтернативы для инвестирования, помимо размышлений о недвижимости. Есть молодые люди с другим видением и они вкладывают свои деньги в работу, так что, возможно, недвижимость становится более конкурентоспособной. Конечно, сейчас она более привлекательна, чем в период действия закона об аренде (отменен 29 декабря 2023 года), но новые поколения могут иметь больше знаний в области других инвестиций и не укрывать свои сбережения в кирпичах", - говорит Балаян. Но почему они продолжают строить однокомнатные квартиры? Иван Брионес, партнер и коммерческий директор Estudio Kohon, объясняет причины постоянного предложения небольших квартир: "Застройщики делают ставку на квартиры-студии по нескольким причинам. Первая связана с лотами: большинство небольших девелоперов покупают простые участки с одним фасадом, что затрудняет планирование крупных объектов. Это уже физическое ограничение. Но есть и финансовые причины. "Если они хотят финансировать работы за счет предварительных продаж, то проще продавать маленькие объекты, чем большие. Покупатели недвижимости с тремя и четырьмя спальнями не покупают в колодцах, потому что они, как правило, являются конечными пользователями, которые покупают, когда здание уже готово и они смогут им пользоваться", - говорит девелопер. «Таким образом, это еще и стратегия финансирования: небольшие объекты позволяют поддерживать работу», - добавляет он. Для Брионеса инвестор отвечает за колодец, а не конечный пользователь. И в этой вселенной есть два профиля: инвестор, сдающий жилье в аренду, и инвестор, получающий прибыль. "Первые считают, что однокомнатная квартира более выгодна, поскольку требует меньшего капитала и, соответственно, более высокой арендной платы. С другой стороны, те, кто имеет доступ к кредиту и ищет собственное жилье, отдают предпочтение комфорту, отдельным комнатам и большей площади. Как показывает анализ рентабельности инвестиций, недвижимость меньшего размера, например однокомнатные квартиры, как правило, имеет меньше возможностей для ведения переговоров. Средняя ставка по сделке в 2024 году составит 5,7 %. «В среднем площадь продаваемых однокомнатных квартир составляет 35 кв. м, двухкомнатных - 48 кв. м, трехкомнатных - 85 кв. м, четырехкомнатных - 134 кв. м (включая помещения с открытой планировкой)». Джонатан Балбис, руководитель отдела развития компании Spazios, высказал другую точку зрения на роль квартиры-студии на современном рынке, ориентированную на конечного потребителя: «Во многих случаях конечный потребитель выбирает этот тип, потому что это то, что он может себе позволить», и добавляет: «Эта единица работает как своего рода мост, чтобы иметь возможность купить большую недвижимость в будущем». «Большинство предпочитает жить не в однокомнатной квартире, а в квартире, которая отвечает потребностям их семьи, но они используют ее как первый шаг на пути к собственному жилью», - говорит он. ROI относится к этому переходу, гарантируя, что цепочка операций остается высокой: 24,6 % покупателей ранее продали недвижимость, чтобы заключить сделку, и почти четверть продавцов выразили заинтересованность в покупке другой единицы. «Чтобы узнать лучшие варианты, которые соответствуют вашим потребностям, введите кредитный калькулятор ипотечного кредитования LA NACION, который позволит вам узнать, в какие банки вы можете претендовать и каковы условия в каждом из них, в соответствии с вашими требованиями».