Взгляд Эдуардо Костантини и влияние макроэкономики на сектор недвижимости

Эдуардо Костантини хорошо знаком с перипетиями жизни страны. Имея за плечами более четырех десятилетий работы в финансовом и недвижимостном секторах, создатель таких знаковых проектов, как Nordelta, Puertos и Fundación Malba, утверждает, что Аргентина переживает «переходный период в поисках долгосрочного равновесия», необходимого для восстановления динамики рынка. «Это правительство пришло к власти, когда страна находилась на грани гиперинфляции, с отрицательными резервами, краткосрочными долгами в долларах и полностью разбалансированными ценами, коммунальными услугами по смешным ценам и чрезвычайно высокими государственными расходами. В этой ситуации оно продвинулось вперед с политикой бюджетной дисциплины и добилось удивительных результатов в снижении государственных расходов и инфляции», — отметил предприниматель в беседе с Хосе дель Рио, генеральным секретарем редакции LA NACION, во время саммита по недвижимости. Но он также предупредил, что внешний сектор еще не нашел равновесия и что впереди еще долгий путь: «Не хватает долларов, и Центральный банк не может накопить резервы. Это задерживает изменение ожиданий. Без резервов нет доверия, а без доверия нет доступа к международным кредитам. Сегодня страна находится в тупике. Без доступа к международному кредитному рынку все становится сложнее». В этой связи Костантини не уклонился от обсуждения вопроса об обменном курсе и определил его как «подвижную мишень». «Обменный курс — это переменная величина. Необходимо проанализировать денежные потоки, чтобы понять, можно ли справиться с выплатами по долгам и процентам. Сегодня мы видим, что Центральный банк должен накапливать доллары. Это приведет к росту обменного курса. Но я не считаю, что это трагедия, и что произойдет умеренная девальвация», — считает он. «И сравнение со стабильностью, достигнутой Уругваем, также не осталось без внимания. «Там обменный курс может показаться высоким, но он сбалансирован, потому что компенсируется балансом капитала. Экономика стабильна, государство большое, но люди имеют работу. Каждая страна достигает своего собственного баланса в зависимости от международных потоков», — аргументировал он. По мнению Костантини, та же логика применима к рынку недвижимости. «Застройщики говорят, что строительство дорого в долларах. Да, затраты выросли, но также верно, что мы начинали с очень низкого уровня. Мы не так дороги, если сравнивать с Монтевидео или Майами. Проблема в том, что нет спроса, который оправдывал бы такие цены. Сегодня требуется больше времени, чтобы семьи, имеющие сбережения в долларах, приняли стоимость новых квартир или домов». Этот дисбаланс между спросом и предложением находит выход в сегменте подержанного жилья. «Когда происходит много сделок с подержанным жильем, рынок очищается. И это позволяет активизировать новые застройки». В среднесрочной перспективе, по его мнению, цены на обе категории сблизятся. С тех пор, как он узнал о землях, которые стали основой для Nordelta в 1998 году, его видение всегда было комплексным. «Мы объединились с соседями, создали инфраструктуру, разработали эстетику, объединили зелень, воду и город, профинансировали подъездные пути и даже поставщиков услуг. Проект был выполнен на 90%». И эта логика сохраняется в его последующих инициативах. «Каждый проект имеет целостный подход, в котором сходятся эстетика, культура, экология, спорт и здоровье. Мы сосредоточены на внутренней ценности и стараемся дать больше, чем просто недвижимость. В Пуэртос, например, мы построили Malba Puertos с инвестициями в 10 миллионов долларов. Он приносит нам убыток в 1 миллион долларов в год, но его уже посетили более 150 000 человек. 90 % из них не знали о Malba в Буэнос-Айресе. Существует очень высокий спрос на культуру, и это улучшает качество жизни», — подчеркнул он. Несмотря на сложившуюся ситуацию, проекты Costantini продвигаются вперед. Недавно предприниматель приобрел 51% Argencons, девелоперской компании, стоящей за проектами Quartier. «Мы знаем их много лет и знаем, что у них другая бизнес-стратегия, чем у нас: в то время как мы инвестируем капитал, у них есть клуб инвесторов, и благодаря своему девелоперскому ноу-хау они разрабатывают проекты и взимают плату за услуги. Это партнерство позволяет нам охватить больше проектов на рынке. В свою очередь, мы можем расширить их платформу, поскольку у нас есть много контактов и потенциальных инвесторов», — пояснил он. Кроме того, он подтвердил, что в районе Каталинес уже реализуется мегапроект: «Это почти 100 000 квадратных метров собственной площади. Земельный участок стоил 145 миллионов долларов, и после преодоления некоторых регуляторных проблем мы продвигаемся вперед с запланированными инвестициями в размере от 250 до 300 миллионов долларов». Параллельно с этим Costantini удваивает свои ставки в Уругвае. «Пунта-дель-Эсте — это международный центр. У нас есть генеральный план проекта площадью 145 гектаров, центром которого является полюс между населенными пунктами Манантиалес и Хосе Игнасио, и, возможно, мы сможем начать предварительную продажу в этом году. Мы также объединились и купили 171 гектар в Карраско, последнем большом зеленом легком Монтевидео. Цены на землю уже высокие — около 500 долларов США».