Федерико Гонсалес Руко, экономист: «Ипотечные кредиты — инструмент работает, с днём рождения, UVA»

В общественной дискуссии укоренилось представление, согласно которому государственная политика приравнивается к государственным расходам. Согласно этой логике, для расширения доступа к жилью требуются средства: субсидии, программы, земельные участки. Единица покупательной способности (UVA, ранее называвшаяся UVI) автоматически опровергает это представление. Банк Аргентины (BCRA) ввел ее 31 марта 2016 года, уже 10 лет назад, не потратив ни одного песо, и за короткое время она преобразовала аргентинский ипотечный рынок больше, чем любая программа субсидий за последние десятилетия. Она просто показала, что делают страны региона, чтобы получить больше кредитов. «У ипотечного кредитования есть два структурных препятствия. Первое — это доход: банки требуют, чтобы ежемесячный платеж не превышал определенного процента от зарплаты заемщика, обычно от 25% до 30%. Если платеж высокий, требуемый доход растет, а круг семей, имеющих право на кредит, сужается. Второе препятствие — это предварительные сбережения: чтобы получить кредит, нужно иметь средства на первоначальный взнос, расходы на оформление документов и комиссионные. Накопление такого капитала занимает годы. В совокупности эти два фильтра исключают из доступа к кредитам большинство наемных работников. «UVA решила первую проблему с хирургической точностью. До ее введения ипотечные кредиты выдавались в песо, а платежи были фиксированными. Чтобы защититься от инфляции, банки взимали очень высокие проценты, что приводило к огромным первоначальным платежам. В результате рынок практически не существовал, поскольку никто не мог на него выйти: требуемый уровень доходов был доступен лишь самым богатым семьям страны. Благодаря индексации на инфляцию банку больше не нужно было закладывать запас в начальной цене: он мог предлагать низкую реальную ставку, поскольку сумма кредита со временем корректировалась. В одночасье первоначальный взнос снизился примерно на 60 %. Субсидий не было. Была переработка. «2017 и 2018 годы стали третьим по интенсивности периодом ипотечного кредитования в истории Аргентины. Ежегодно выдавались кредиты, эквивалентные 0,6% ВВП, что составляло примерно 60 000 операций в год. Это мало для любой страны мира, но очень много для Аргентины. Чтобы оценить этот показатель: в 2025 году, с восстановлением этого инструмента, было оформлено около 44 000 кредитов. В период с 2020 по 2023 год, в разгар кризиса, было выдано в общей сложности 17 000 кредитов. Разница огромна и сама по себе говорит о том, чего может достичь редизайн кредитования. Иными словами: в период с 2004 по 2015 год было выдано около 300 000 кредитов, по 25 000 в год, причем основной объем пришелся на 2006–2008 годы (по 50 000 в год). Затем сочетание глобального ипотечного кризиса, роста инфляции в нашей стране и валютного контроля привело к исчезновению кредитования, и было достигнуто годовое минимум в 7000 кредитов. Затем UVA изменила эту ситуацию, и за несколько месяцев объем кредитования достиг годового темпа в 90 000 кредитов в период с середины 2017 года по середину 2018 года. Затем, также по причинам, не связанным с кредитованием, валютный кризис, постпандемия, растущая инфляция и валютные ограничения (да, все вернулось на круги своя) привели к достижению нового минимума, на этот раз в 4000 кредитов в год. С 2024 года кредитование возобновилось, и до остановки после выборов кредиты выдавались с годовым темпом 26 000 (12 000 в 2024 году и 44 000 в 2025 году). «Инструмент пережил трудные годы, как и вся страна. Было замораживание платежей, законодательные дебаты и доминирующая точка зрения, согласно которой UVA потерпел неудачу. Эту точку зрения стоит пересмотреть, опираясь на данные. Спустя 10 лет после своего создания кредит UVA демонстрирует самый низкий уровень просроченной задолженности во всей финансовой системе. Есть семьи, которые прилагают огромные усилия, чтобы не отставать от графика, это правда. Но речь идет о собственном доме. Показатель просроченной задолженности не лжет: семьи ставят этот платеж выше всего остального. И об этом говорят только потому, что появился ипотечный кредит, а этот кредит появился благодаря появлению UVA. Об этом стоит упомянуть: без UVA рост с 7000 до 90 000 кредитов в год был бы невозможен, но кроме того, те 4000 кредитов в год в 2020–2023 годах были бы равны нулю, и нынешнего кредитного процесса не существовало бы. «Без UVA в Аргентине не было бы ипотечного кредитования, по крайней мере, в широких масштабах». И мы говорим об этом только потому, что ипотечное кредитование существовало, а стало возможным именно благодаря появлению UVA. Об этом стоит упомянуть: без UVA в Аргентине не было бы ипотечного кредитования, по крайней мере, в широких масштабах. И так будет еще долго. «Нет, еще далеко не все. Доступ к ипотечному кредитованию по-прежнему ограничен для подавляющего большинства аргентинцев (в лучшие времена только 0,6% домохозяйств получали кредит в течение года), и укрепление UVA — обязательная задача. Первая проблема — это финансирование: банки не могут выдавать кредиты на 20 или 30 лет, если они финансируются за счет депозитов, привлекаемых на 30 дней, так же как это не может работать, когда срочные вклады не номинированы в UVA. «Крайне важно углубить рынок капитала и обеспечить более широкий выбор инструментов сбережения в UVA». Здесь Фонд помощи работникам (FAL, созданный в рамках трудовой реформы) или Фонд гарантий устойчивости (FGS, при Anses) должны сыграть огромную роль в период снижения странового риска и консолидации местного рынка капитала, будь то в качестве гарантов кредитов или непосредственно в качестве инвесторов в ипотечные портфели. Второй направлением являются дополнительные инструменты: ипотечное страхование, позволяющее снизить первоначальный взнос; компенсационные фонды для сглаживания резких скачков платежей; и более тесная взаимосвязь между рынком гарантий аренды и ипотечным кредитованием, что позволило бы использовать историю оплаты аренды в качестве гарантии для получения собственного жилья. И есть третий фронт, который обычно остается за пределами дискуссии: финансирование строительства. Ипотечный кредит, финансирующий покупку вторичного жилья, перераспределяет существующий фонд; тот, который финансирует новое строительство, создает рабочие места, расширяет предложение и формирует город. Стимулирование кредитования застройщиков, чтобы эти затраты впоследствии переложились на кредит покупателю, — это рычаг, который имеет мультипликативный эффект, одновременно улучшая доступ к жилью и оживляя реальную экономику. «UVA отмечает 10-летие с актуальным уроком: не всякая государственная политика требует бюджета». Некоторые из них требуют точной диагностики, продуманного подхода и решимости при реализации. Впереди нас ждут более сложные задачи, но отправная точка прочная. Механизм работает — с днём рождения, UVA! Автор является координатором по макроэкономике в компании Empiria Consultores.