Уже можно подписать договор купли-продажи на строящуюся недвижимость

В новой попытке упорядочить и сделать более прозрачным рынок недвижимости, Реестр недвижимости (PIR) города Буэнос-Айрес опубликовал сегодня новое Техническое положение о регистрации (DTR), которое стало важной вехой на рынке недвижимости: впервые регламентируется порядок регистрации договоров купли-продажи и других контрактов на объекты, находящиеся в стадии строительства или еще не существующие. Цель состоит в том, чтобы обеспечить юридическую безопасность сделок на стадии строительства, предотвратить мошенничество и облегчить финансирование через будущие делимые ипотеки. «Мера устанавливает, что договоры должны соответствовать ряду технических, регистрационных и нотариальных требований и могут быть зарегистрированы как в RPI, так и в частных организациях, уполномоченных Национальной комиссией по ценным бумагам (CNV). Кроме того, для каждой будущей функциональной единицы будет открыт специальный лист с уникальным регистрационным номером, что позволит регистрировать билеты, уступки, меры предосторожности и другие связанные юридические действия. «Правила направлены на обеспечение прослеживаемости и формальности процесса покупки в строящихся объектах, которые являются ключевым сегментом экономики из-за их влияния на занятость и строительство, и представляют собой конкретный шаг к оперативному внедрению делимых ипотечных кредитов». Это техническое положение дополняет то, что уже было объявлено на прошлой неделе: публикацию Положения 10 25, которое обязывает застройщиков регистрировать свои строительные проекты в Реестре недвижимости перед началом продажи единиц. Это первая юрисдикция в Аргентине, которая регулирует эту сферу. «Это первый необходимый шаг для того, чтобы проект мог выдать регистрируемые билеты купли-продажи. Поэтому важно сначала зарегистрировать проект, чтобы увидеть, сколько единиц, каковы их характеристики и т. д.», — пояснил Бернардо Михура де Эстрада, директор RPI федеральной столицы, подведомственного Министерству юстиции страны. Таким образом, город Буэнос-Айрес стал первым в стране, который урегулировал этот вопрос в соответствии с введением в действие DNU 1017 2024, который создал институт делимых ипотечных кредитов: новую схему финансирования, которая, в случае ее реализации, позволит покупателям недвижимости на стадии строительства получить ипотечные кредиты до того, как объекты будут построены или разделены на части. Хотя эта мера не решает проблему финансирования, она представляет собой прогресс с точки зрения правовой безопасности и защиты для тех, кто покупает строящиеся объекты. Как объясняет президент Палаты городских застройщиков (CEDU) Дамиан Табакман, до сих пор договоры купли-продажи были частными документами, которые не регистрировались. «Теперь они будут регистрироваться, что обеспечит покупателю большую защиту и предотвратит, например, двойную продажу одного и того же объекта», — отмечает он. «В краткосрочной перспективе влияние этой меры будет ограниченным, поскольку она имеет смысл только в сочетании с оформлением ипотеки на будущее имущество. Это необходимая мера, но ее недостаточно, потому что банковская система не располагает необходимой ликвидностью для продвижения вперед», — добавляет Хуан Мануэль Тапиола, основатель Spazios. «Согласно информации, предоставленной Коллегией нотариусов Буэнос-Айреса, пять ключевых пунктов норматива следующие:» Со своей стороны, Соня Лукашевич, юридический консультант Нотариальной палаты города Буэнос-Айреса (CECBA), объясняет, как система будет работать на практике: «Это позволит избежать двойной продажи одной и той же единицы недвижимости или того, что люди не знают о характеристиках того, что покупают, потому что теперь можно будет увидеть зарегистрированный план того, что собираются купить», — поясняет нотариус. «Важно уточнить, что этот процесс не заменяет договор купли-продажи, который по-прежнему будет необходим после завершения строительства и перехода в горизонтальную собственность. Однако он дает покупателю регистрационную поддержку его билета: «Вы можете передать его, можете запросить личный кредит, потому что он зарегистрирован, и, прежде всего, предотвратить продажу объекта, которого нет на плане», — говорит Лукашевич. Как мы видим, это положение дополняет и приравнивает записи в учреждениях, уполномоченных CNV, к записям в провинциальных реестрах недвижимости в целях публичности перед третьими лицами, установленной подпунктом d) статьи 1170 CCyC. По его словам, в Аргентине рынок капитала слаб, и после исчезновения AFJP (Администратора пенсионных фондов) институциональные источники финансирования сократились до минимума. Поэтому он считает ключевым, чтобы правительство прозрачно продавало акции Фонда гарантирования устойчивости (FGS) и направляло часть этих средств на секьюритизацию ипотечных кредитов на новое жилье, что «создает рабочие места и добавляет стоимость». Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, считает, что, помимо того факта, что банки не имеют финансирования, вопрос заключается в том, «хотят ли банки участвовать в процессе предоставления такого рода финансирования, поскольку при покупке ипотечного кредита в качестве гарантии выступает квартира; здесь может провалиться проект недвижимости, и в процедуре участвует больше сторон (например, все покупатели квартир в здании), поэтому эта модель сопряжена с большим риском». Новая мера по регистрации билетов призвана снизить этот риск. «Хотя регистрация является добровольной, ожидается, что покупатели начнут требовать ее в качестве минимального условия для приобретения квартиры на стадии строительства. «Мы будем рекомендовать это, чтобы проекты были более надежными», — добавляет Табакман. «Эта мера принимается в момент, когда ипотечные кредиты достигают «потолка», по мнению ряда рыночных аналитиков, поскольку из-за нехватки финансирования у банков очень сложно продолжать выдавать кредиты в ожидаемом объеме. Поэтому, чтобы организации решили начать предоставлять эту новую форму финансирования, «необходимо создать вторичный рынок ипотеки, чтобы обеспечить больший объем кредитования», пояснили в одном из частных банков. Ярким примером этого может служить количество ипотечных договоров, зарегистрированных в июне 2025 года. Согласно данным, предоставленным Коллегией нотариусов Буэнос-Айреса, в городе было оформлено 1216 документов с ипотекой, что представляет собой падение на 6,46 % по сравнению с прошлым месяцем. Эта ситуация уже наблюдалась в провинции Буэнос-Айрес в предыдущем месяце. «Это говорит о стагнации, о том, что рынок достиг своего предела, хотя это и незначительное падение от месяца к месяцу, и уровень остается выше 1200, поэтому это не так важно», — делится Гонсалес Руко.