Аренда жилья: рост цен замедлился и стал ниже уровня инфляции, а предложение растет

В первом квартале 2026 года наблюдалось ускорение роста объявленных цен на аренду, причем их повышение превышало уровень инфляции. Однако в апреле темпы роста замедлились. Рост арендной платы составил 2,4 % в месяц, что ниже уровня инфляции в марте (последних известных данных), который, согласно последнему индексу Zonaprop, составил 3,4 %. С начала года арендная плата выросла на 12,2%. «В этих условиях средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляет 834 178 песо, в то время как однокомнатная квартира стоит 728 759 песо, то есть на 12,6% дешевле. Разница увеличивается при сравнении с трехкомнатной квартирой, стоимость которой составляет 1 122 961 песо, что на 34,6% больше, чем у двухкомнатной». В связи с этим Леандро Молина, директор Zonaprop — платформы, которая провела опрос, — анализирует динамику последних лет и указывает, что цены в новых договорах — квартирах, выставленных на продажу — резко снизились в феврале 2024 года после отмены Закона об аренде. «При ежемесячном росте на 2,4 % цены по новым договорам аренды выросли на 34 % в годовом исчислении, что превышает уровень инфляции (32,4 %) и корректировку по индексу ICL (32,8 %)». Эксперт также отмечает динамику предложения аренды с начала пандемии: в феврале 2023 года оно достигло исторического минимума, а год спустя, в январе 2024 года — после отмены Закона об аренде — предложение квартир для традиционной аренды в Буэнос-Айресе выросло на 62% по сравнению с предыдущим месяцем. После этого скачка рост замедлился: «В апреле 2026 года он увеличился на 11,1%. Текущий объем предложения в три раза превышает показатель, зафиксированный в феврале 2023 года (минимум)», — отмечает Молина. «Три района, которые зафиксировали наибольший месячный рост в апреле:» «С другой стороны, есть два района, где показатели снизились:» Если вместо месячного изменения проанализировать годовое, то наибольший рост наблюдается в: «В то время как наиболее умеренный рост отмечается в: «В категории двухкомнатных квартир Пуэрто-Мадеро значительно превышает отметку в миллион и возглавляет рейтинг самых дорогих районов со средней стоимостью 1 381 761 песо. За ними следуют районы Палермо и Нуньес, где цены примерно на 33 % ниже — 930 005 песо и 929 613 песо соответственно. «На другом конце шкалы, с ценами почти в два раза ниже, чем в Пуэрто-Мадеро, находятся два единственных района, которые по-прежнему остаются ниже отметки в 700 000 песо:» В прошлом месяце Нуэва-Помпея находилась выше порога с месячным показателем в 716 628 песо, но с падением на 2,82% ее показатель снизился до 696 403 песо. «Если сравнить район с самыми дорогими предложениями (Пуэрто-Мадеро) с районом с самыми дешевыми предложениями (Лугано), разница составляет 713 552 песо. В этом смысле стоимость в первом упомянутом районе более чем в два раза превышает стоимость во втором». Соотношение цены аренды к стоимости в апреле выросло и составило 5,83% в годовом исчислении. В этом контексте, по словам Молины, для окупаемости инвестиций требуется 17,2 года аренды, что на 10,3% меньше, чем требовалось год назад. Наиболее привлекательными для инвесторов, ищущих доход, являются: «Напротив, районы с самыми дорогими арендными ставками также являются районами с наименьшей доходностью: «Таким образом, южная часть города демонстрирует самую высокую доходность — в среднем 9,9%, в то время как северный коридор показывает самые низкие показатели — 4,9%».