Невостребованное наследство: почему на рынке появляются квартиры по низким стартовым ценам и как их приобрести

Покупка недвижимости по цене, значительно ниже средней по району или для данного типа объекта, — это уникальная возможность на рынке недвижимости, объяснение которой очень простое: незанятое наследственное имущество. «Дело в том, что когда человек умирает, не оставив известных наследников, или когда никто не обращается за правом на наследство, запускается юридический механизм, в соответствии с которым государство вступает во владение недвижимостью и выставляет её на продажу в рамках регулируемой и прозрачной процедуры, однако с особенностями, объясняющими, почему стартовые цены, как правило, ниже рыночных». Невостребованное наследство объявляется в том случае, когда после смерти владельца в установленные сроки не появляется ни один законный наследник. «В городе Буэнос-Айрес управление этим имуществом находится в ведении Генеральной прокуратуры, которая занимается его инвентаризацией, сохранением и, в конечном итоге, продажей. Цель состоит в том, чтобы не допустить заброшенности объектов, их износа или незаконного проникновения, и в то же время обеспечить доход для самого государства. Для этого недвижимость выставляется на аукцион по стартовой цене, которая, как правило, ниже рыночной, что привлекает частных покупателей и инвесторов». Низкие цены объясняются тем, что государство не стремится к максимизации прибыли, как это сделал бы частный владелец, а стремится гарантировать, что недвижимость будет продана и её правовой статус урегулирован. Поэтому базовая стоимость, как правило, на 20–40 % ниже средней цены в данном районе, в зависимости от состояния объекта, местоположения и возраста здания. В некоторых случаях квартиры требуют ремонта; в других — они находятся в хорошем состоянии, но нуждаются в обновлении. Также влияет тот факт, что продажа осуществляется через аукцион — механизм, который исходит из привлекательной стартовой цены, чтобы стимулировать конкуренцию между участниками торгов. «Однако процесс покупки отличается от традиционной сделки с недвижимостью. Незанятые объекты, оставшиеся в наследство, продаются на публичных аукционах, которые, как правило, организует Banco Ciudad. Желающие принять участие должны предварительно зарегистрироваться, предоставить документы и внести гарантийный депозит. Во время аукциона каждый объект недвижимости выставляется с базовой ценой, и участники делают ставки в режиме реального времени. Объект присуждается участнику, предложившему самую высокую цену, который затем должен произвести полную оплату в установленные сроки. В отличие от обычной покупки, здесь нет частных переговоров и возможности зарезервировать объект — всё решается непосредственно на аукционе. «После присуждения объекта покупатель получает выданный государством документ о праве собственности, что гарантирует юридическую безопасность сделки». Хотя речь не идет о недвижимости с проблемами в отношении прав собственности или неправомерными ситуациями, покупателю следует учитывать, что некоторые объекты могут потребовать дополнительных формальностей, таких как урегулирование коммунальных услуг или обновление планов, особенно в старых зданиях. «Обзор некоторых последних аукционов по продаже недвижимости, оставшейся в наследство без наследников, очень хорошо иллюстрирует, насколько дешево можно приобрести недвижимость. В районе Балванера за двухкомнатную квартиру в здании 70-х годов изначально запрашивали 35 000 долларов США, тогда как на традиционном рынке её оценка составляет около 60 000 долларов США. За однокомнатную квартиру в Кабаллито, стоимость которой составляет от 45 000 до 50 000 долларов США, была установлена стартовая цена в 28 000 долларов США. А для трехкомнатной квартиры во Флоресе, оцениваемой в 70 000–85 000 долларов США, стартовая цена составила 45 000 долларов США». В целом, исходя из стартовых цен, установленных на недавних аукционах, можно сказать, что самые низкие цены наблюдаются в районах Бальванера и Онсе — как правило, от 25 000 до 40 000 долларов США, за ними следуют Флорес и Флореста, где цены на аукционах обычно колеблются от 30 000 до 45 000 долларов США. В промежуточном диапазоне находятся Кабаллито, Альмагро и Боэдо, где стартовые цены варьируются от 40 000 до 60 000 долларов США, в то время как Микроцентро, Сан-Николас и Монсеррат находятся в диапазоне от 45 000 до 65 000 долларов США. В верхней части рейтинга находятся район Реколета, где цены обычно начинаются от 60 000 до 90 000 долларов США, и выше — Палермо, где стартовые цены колеблются от 70 000 до 110 000 долларов США. На вершине рейтинга находится район Бельграно, где базовые цены варьируются от 80 000 до 120 000 долларов США. «Конечно, зачастую состояние таких объектов недвижимости далеко не идеальное. Как правило, они расположены в старых зданиях и принадлежали пожилым людям, которые жили одни и не проводили ремонт в течение многих лет. В связи с этим некоторые квартиры требуют работ по модернизации — от покраски и ремонта электропроводки до обновления кухни или ванной комнаты. «Наконец, аукционы по продаже незанятых наследственных квартир также выполняют важную городскую функцию, поскольку позволяют избежать ситуации, когда квартиры остаются пустыми в течение многих лет, приходят в негодность или создают проблемы в управляющих компаниях. Проведение аукционов позволяет предотвратить заброшенность таких объектов».