La nueva Imprenta: как меняется один из самых востребованных районов города

По данным регионального исследования, проведенного компанией Properati, Палермо - самое востребованное место для покупки жилья во всей стране, где сосредоточено 7% национального спроса. Стремящийся к развитию, зеленый и модный, район с тысячей названий также переживает устойчивый рост в одном конкретном микрорайоне: "La Imprenta, один из самых желанных районов города, названный в честь исторической печатной машины Hipódromo, которая работала на углу" улиц Maure и Migueletes. С годами эксклюзивность района вышла за пределы его непосредственной зоны влияния, и сегодня подзону можно разграничить проспектом Либертадор и проспектами Луиса Марии Кампос, Хорхе Ньюбери и Федерико Лакрозе" "La Imprenta - район, традиционно пользующийся высоким спросом, здесь всегда есть строящиеся объекты, но сегодня одновременно строится около 11. Это хорошее предложение, учитывая, что это район высокой застройки", - говорит Игнасио Мель, владелец риэлтерской компании Mel Propiedades, которая реализует новый проект в вышеупомянутом районе. Недавний отчет компании Reporte Inmobiliario, в котором исследован 31 объект, находящийся в стадии разработки или недавно завершенный между Лас-Каньитас и Ла Импрента, подтверждает рост строительства в лесистой местности: "Существуют различные причины, которые могут объяснить такой уровень строительства в этом районе, например, преимущества, которыми он характеризуется. "Ла Импрента" - один из них: это лучший район рядом с Авенида дель Либертадор и с хорошей городской инфраструктурой. Это хороший район для покупателей, которые ищут спокойствия, поскольку он находится на безопасном расстоянии от ночной жизни и молодежного движения, но сохраняет гастрономическое предложение в виде баров и кафе поблизости", - говорит Габриэла Бесуццо, менеджер по строительству компании Interwin, отмечая его сильные стороны: "Именно достопримечательности в сочетании с выгодным расположением способствуют движению премиальных объектов. "Колесо в La Imprenta вращается быстро: вы имеете высокий спрос, несмотря на то, что платите одну из самых высоких цен в городе, и быстро продаете по самой высокой стоимости, которую допускает рынок", - резюмирует специалист по району. Этот спрос, неэластичный по цене из-за своего местоположения, объясняет интерес девелоперов к запуску нового проекта, несмотря на высокие затраты. "Учитывая низкий спрос на рынке сегодня, я думаю, что застройщики концентрируются на тех районах, где, как они знают, спрос будет поддерживаться или где есть возможность продавать больше", - говорит Игнасио Мель, директор компании Mel Propiedades. "В последнее время появилось несколько крупных проектов с четырьмя и более комнатами, чего не хватало в La Imprenta", - говорит Мел. "Это говорит о том, что они прочитали потребность спроса, который хотел получить нечто иное, чем стандартная однокомнатная квартира или небольшая двухкомнатная квартира. В 1990-е годы в городе было построено много небольших объектов, поскольку существовал большой спрос со стороны инвесторов и кредитов, позволяющих специалистам получить доступ к жилью. В последние годы из-за отсутствия кредитов те, кто мог купить квартиру, старались приобрести большую квартиру, чтобы жить в ней, а принятие закона об аренде отпугнуло инвесторов", - объясняет Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria. Например, компания Interwin продала значительную часть проекта, расположенного по адресу 1650 Maure Street, с четырехкомнатными квартирами и магазином на первом этаже. Бесуццо отмечает, что готовые квартиры продаются по цене от US$3000 до US$3500 за кв. м, а средняя цена составляет US$350 000. "Стоимость среднего квадратного метра все еще далека от US$4897 кв. м, которые были востребованы на пике 2019 года, согласно историческим исследованиям Reporte Inmobiliario. Однако район сохраняет эксклюзивность своих цен, что проявляется, например, в стоимости гаражей. Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario, отмечает, что "цены на гаражи в новых зданиях составляют от 35 000 до 50 000 $, что характерно для немногих других районов города". Хотя большинство покупателей в этом районе - конечные потребители, небольшую часть составляют инвесторы, желающие получить капитал или временную аренду на будущее, утверждает Беццузо. "Ла Импрента пользуется большим спросом для временной аренды небольших двухкомнатных квартир благодаря хорошему городскому благоустройству", - говорит Беццусо, отмечая, что годовая арендная плата в $х составляет около 6%. "Что касается небольших объектов, то, по мнению Мела, Ла Импрента навязывается другим районам Буэнос-Айреса благодаря своему местоположению и услугам: "Поскольку сегодня существует рынок, который может легче поглотить предложение небольших объектов, застройщик конкурирует со многими игроками и дифференцирует себя с помощью хорошего продукта и хорошего местоположения". С другой стороны, Ла Импрента и Лас Каньитас являются свидетельством еще одного феномена в сфере недвижимости, вызванного сложным макроэкономическим контекстом. "Из 31 здания 14 не выставлены на публичную продажу, и этот факт часто встречается в городе. Есть застройщики, которые при нынешних ценах предпочитают не продавать, поскольку не уверены, что смогут построить те же квадратные метры по нынешней цене", - говорит Гомес Пикассо, - "Как и во всем Палермо, земли под застройку в Ла Импрента не хватает. "Это хорошо оцененные участки земли, которые защищают свою стоимость с течением времени", - отмечает Бесуццо и уточняет, что "не существует земельных возможностей с низким уровнем заболеваемости, которые могут появиться в Saavedra и Coghlan". Специалисты согласны с тем, что застройщики, строящие новые проекты сегодня, могли купить землю в прошлом и начать строительство, когда стоимость строительства достигла своей наиболее удобной цены. В августе 2019 года стоимость квадратного метра строительства здания достигла рекордно низкого уровня - 469 $ За исключением двух случаев, с тех пор стоимость земли постоянно росла и сегодня составляет в среднем 1049 $, согласно недавнему отчету Reporte Inmobiliario. "Соледад Балаян утверждает, что рынок земли рождается из старых домов или PH, которые переходят по наследству, или помещений, которые продаются. Например, там, где строится 15-этажный проект "Бульвар Азури", на улице Olleros 1881 раньше был PH с магазинами на фасаде и офисом на заднем плане, а также семиэтажное малоэтажное здание. Потребность в земле настолько велика, что высотные здания сносятся, чтобы построить еще более высокие, - говорит Игнасио Мель. Проект соответствует спросу на просторные типологии: он состоит из четырехкомнатных полуквартир по цене от 3 200 $ и будет сдан в августе этого года. "Препятствие, которое приходится преодолевать девелоперам, чтобы строить в месте с гарантированным спросом, - это способ приобретения земли. "В этом районе земля оплачивается только наличными. Хотя в периферийных районах используется практика оплаты земли в обмен на единицы недвижимости, в Ла Импрента владельцы земли имеют преимущество в переговорах, как это может произойти в Ла Исла де Реколета или в Палермо Чико, где больше нет свободной земли", - говорит менеджер по работе с клиентами компании Interwin, - "В этом контексте она анализирует, что стоимость земли начинается от 800 и 1000 $ за квадратный метр и может достигать примерно 1300 $ за м² в самых элитных кварталах, например, на бульваре Оллерос. Прибавив к этому конечную стоимость квадратного метра строительства от 1200 до 1500 $, он говорит, что проекты достигают рентабельности только при продаже от 2500 $". Директор Mel Propiedades отмечает, что если расширить радиус строительства, то можно будет увидеть еще несколько проектов: "Поблизости есть больше высококачественных продуктов, выгодно отличающихся хорошим расположением". "На проспекте Федерико Лакрозе, на другой стороне проспекта Луиса Марии Кампоса, также строится здание марки Quartier, компании Argencons. "Это очень устоявшийся и традиционный район. В микрорайоне много зданий, которым много лет, в которых живут семьи более двух поколений. Таким образом, мы увидели неудовлетворенный спрос в уже сложившемся районе. Те здания, которые существуют, в целом не имеют удобств и отличаются высокими расходами при незначительных затратах. Именно поэтому мы продвигаем проект с более эффективными удобствами и затратами на его рассмотрение", - объясняет Карлос Спина, директор и партнер компании Argencons, девелопера, создавшего этот бренд. В проекте, который строит компания Criba и который будет сдан в первом квартале 2024 г., все квартиры с четырьмя спальнями проданы, а в немногих имеющихся квартирах с тремя спальнями средняя продажная стоимость составляет менее 4 000 $. "Район Лас Каньитас, сестра Ла Импрента, также обещает переоценку в связи с новым приобретением на его улицах модного места для гурманов и открытием его первой площади, общественного парка площадью более 6700 кв. м, который является результатом городского соглашения, одобренного законодательным органом и заключенного между правительством Буэнос-Айреса и застройщиком ABV. Рядом с ним строится объект недвижимости: Decó Polo, комплекс с площадью имперского доступа и вестибюлем двойной высоты. Он состоит из трех подвалов, цокольного, первого и второго этажей и двух 30-этажных башен с квартирами площадью от 160 до 890 кв. м. "Еще одна отличительная черта этого проекта - присутствие бренда Armani Casa в оформлении общих зон", - добавляет Габриэла Голдсцер, директор агентства недвижимости Ocampo, эксклюзивно реализующего проект.